Земельный кодекс РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, в том числе жилищного. Такое предоставление осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта или без такового.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта обычно инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает возможность для заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении ему земельного участка.

Земельный кодекс РФ не устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится, но отмечает, что такое предоставление осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Предварительно согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Предоставляются участки для нужд сельского и лесного хозяйства, земельные участки гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также для размещения объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду, только без предварительного согласования   мест   размещения   объектов   и   исключительно   на   аукционе.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта подробно описывается в ст. 30 ЗК РФ и состоит из следующих основных этапов.

Первый этап - проведение работ по формированию земельного участка, которое включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Проект границ земельного участка изготавливается на любом имеющемся или изготовленном для целей землеустройства планово-картографическом материале органами местного самоуправления самостоятельно или (по его поручению) любой землеустроительной организацией, частным предпринимателем, имеющими лицензии на право выполнения этих работ. Специальных разрешений в соответствии с п. 6 ст. 69 ЗК РФ на это не требуется. Проектом границ земельного участка определяются местоположение и ориентировочная площадь испрашиваемого земельного участка.

При отсутствии планово-картографического материала местоположение формируемого земельного участка может быть определено по дежурной кадастровой карте территории (кадастрового квартала) при условии, если масштаб дежурной кадастровой карты позволяет однозначно отобразить на ней проектируемые границы формируемого земельного участка. В этом случае информация для органов местного самоуправления предоставляется в установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра". Районные, городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству предоставляют эту информацию в виде копии формы государственного земельного кадастра. При отсутствии дежурной кадастровой карты территории (кадастрового квартала) либо невозможности отобразить проектируемые границы формируемого земельного участка на дежурной кадастровой карте за счет средств органов местного самоуправления (при формировании земельных участков, выставляемых на торги) или за счет средств заявителя (при положительном решении о предоставлении земельного участка) организациями или частными предпринимателями, имеющими лицензии, проводятся кадастровые или топографические съемки территорий.

Утвержденный соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г. На этом формирование земельного участка считается завершенным.

Градостроительный кодекс РФ уточняет порядок определения границ земельного участка и установления их на местности.

Так, ГрК РФ вводит новый тип документа - градостроительный план земельного участка, который входит в проект межевания территории (либо разрабатывается в виде отдельного документа) и является основанием для определения   границ  участка  и   подготовки   необходимой  землеустроительной документации, архитектурно-строительного проектирования и получения разрешения на строительство. В составе градостроительного плана указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта капитального строительства.

В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:

градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам, расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;

применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Таким образом, когда мы имеем дело с не разделенной на земельные участки территорией, надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе или только проекты межевания. В таких случаях градостроительные планы земельных участков подготавливаются только в составе документации по планировке территории.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".

Решение о проведении торгов принимается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 38 ЗК РФ собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка. К проведению торгов применяются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии со ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Земельный кодекс РФ не устанавливает ограничений для определения начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Вместе с тем в Постановлении Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" указывается, что начальная цена предмета торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, а размер задатка установлен в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

В случае, когда с заявлением о предоставлении в собственность (в аренду) земельного участка для жилищного строительства обращается физическое или юридическое лицо по собственной инициативе, процедура предоставления участка является следующей.

Для продажи заявленного земельного участка в собственность глава местной администрации (орган государственной власти) обязан провести аукцион. Для передачи участка в аренду можно или провести аукцион, или просто опубликовать сообщение о приеме заявлений на аренду этого участка. Если в течение месяца такие заявления поступят, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды. Если их не будет, то земельный участок передается заявителю по договору аренды без аукциона.

На следующем этапе процедуры предоставления земельного участка проводится его государственный кадастровый учет. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В соответствии с Федеральным законом от 2 января 2002 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.