Тема 13. Земли поселений
Земли поселений составляют самостоятельную категорию и предназначены для размещения и развития городов, поселков городского типа (рабочих, курортных и дачных поселков) и сельских населенных пунктов. Состав земель поселений неоднородный и подразделяется на несколько видов, что отражает специфику правового режима этих земель. Эти земли отграничиваются от других земель чертой, которая представляет собой внешние границы населенного пункта. Утверждение и изменение черты поселений проводится на основании утвержденной органами власти субъектов Российской Федерации градостроительной и землеустроительной документации. Черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Утверждение и изменений черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляется Правительством РФ.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ)36 все поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и др.)
Наиболее крупные населенные пункты - города. В зависимости от численности населения города подразделяются на сверхкрупные (численность населения свыше 3 млн. человек), крупнейшие (от 1 до 3 млн. человек), крупные (от 250 тыс. до 1 млн. человек), большие (от 100 тыс. до 250 тыс. человек), средние (от 50 тыс. до 100 тыс. человек), малые города и рабочие поселки (до 50 тыс. человек).
К категории рабочих поселков относятся населенные пункты при заводах, фабриках, шахтах, рудниках, электростанциях и других экономически важных объектах.
Курортными признаются поселки, расположенные в местностях, имеющих лечебное значение.
Дачные поселки это населенные пункты, имеющие основным назначением обслуживание городского населения в качестве мест их отдыха.
Все поселения, кроме городов и поселков городского типа, признаются сельскими населенными пунктами. Сельские населенные пункты по численности населения подразделяются на крупные (с численностью населения свыше 5 тыс. человек), большие (от 1 тыс. до 5 тыс.), средние (от 200 человек до 1 тыс.) и малые (менее 200 человек).
Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения и являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и тому подобное), а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.
Состав земель населенных пунктов неоднородный и подразделяется в соответствии со ст. 85 ЗК РФ на несколько видов: 1) жилые зоны; 2) общественно-деловые зоны; 3) производственные зоны; 4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные зоны; 6) зоны сельскохозяйственного использования; 7) зоны специального назначения; 8) зоны военных объектов; 9) иные территориальные зоны.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования) (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).
Наличие различных видов земель населенных пунктов в зависимости от целевого назначения отражает специфику правового режима этих земель, который обладает максимальной сложностью в сравнении с режимами иных категорий земель.
Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройки осуществляется посредством разработки документации. Основным градостроительным документом, определяющим условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития городских и сельских поселений, является генеральный план застройки.
В нем отражены зонирование (зоны различного функционального назначения территорий), развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, соотношение застроенной и незастроенной территории городского и сельского поселения, территории резерва для развития, а также требования к сохранению объектов историко-культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
Среди градостроительной документации следует назвать также генеральные схемы расселения на территории Российской Федерации, консолидированные схемы градостроительного планирования, разрабатываемые для территорий двух и более субъектов Российской Федерации или частей их территорий (территории экономических и крупных географических районов), территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории (ее частей) субъектов РФ, территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов и сельских округов.
Можно выделить следующие характерные особенности правового режима земель населенных пунктов (поселений):
- Преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения
социально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного населенного пункта
(поселения). - Компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от
земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского населенного пункта (т.е. внешней границей
соответствующего населенного пункта). - Преобладание в составе земель населенных пунктов (поселений) муниципальной собственности. Значительное место
занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских населенных пунктов,
средних и малых городов и поселков. - Управление землями осуществляют муниципальные органы. Они определяют правовой режим использования и
охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой,
осуществляют муниципальный контроль.