Аренда земельных участков

Договор аренды земель является одной из наиболее рас­пространенных гражданско-правовых сделок, предметом ко­торой является земельный участок. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользова­ния земли в Российской Федерации.

Основу законодательного регулирования аренды земли представляет ГК РФ. Он содержит общие положения об арен­де (в частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важ­нейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и др.). Особенности арен­ды земли в Российской Федерации регулируются специаль­ными нормами действующего земельного законодательства (ст. 22 и др. ЗК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имуществен­ного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть предметом договора аренды. В то же время, п. 2 ст. 607 пре­дусматривает, что закон может установить особенности сдачи земли в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным ко­дексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных земель­ным законодательством. Такие случаи указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъ­ятым из оборота, не могут предоставляться в частную собствен­ность, а также быть объектами сделок, предусмотренных граж­данским законодательством.

В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и дру­гие признаки, позволяющие точно установить и идентифи­цировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В то же время, земельный участок не может быть предме­том финансовой аренды (лизинга), о чем говорит ст. 666 ГК РФ.

Сдача в аренду является формой распоряжения земель­ным участком. В соответствии с законодательством земля мо­жет находиться в собственности как физических, так и юри­дических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица.

Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно ст.ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принад­лежит на праве пожизненного наследуемого владения и по­стоянного (бессрочного) пользования. Правда, в последнем случае требуется согласие собственника участка.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственни­ком сдавать имущество в аренду. В основном это прежде всего относится к сдаче в аренду объектов государственной и муни­ципальной собственности. В этом случае арендодателями зе­мельных участков выступают соответствующие федеральные органы государственной власти, органы государственной вла­сти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться в аренду граж­данам РФ, российским юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства. Статья 22 (п. 1) ЗК РФ содержит норму, указы­вающую, что иностранным гражданам, иностранным юриди­ческим лицам, лицам без гражданства земельные участки на праве аренды могут быть предоставлены, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Например, иностранные граждане и юридические лица не могут иметь в аренде земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заклю­чения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юриди­ческое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исклю­чение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установ­лено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация договора аренды осуществля­ется в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным зако­ном «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахожде­ния земельного участка в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 26 указанного закона, с заявлением о государст­венной регистрации договора аренды может обратиться как арендодатель, так и арендатор. К договору аренды должен быть приложен план (чертеж границ) земельного участка, удостове­ренный государственным органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

ГК РФ (ст. 609) не предусматривает обязательной нота­риальной формы договора аренды, однако стороны договора при желании вправе придать ему такую форму, причем в со­вершении данного нотариального действия им не может быть отказано.

ГК РФ предусматривает особую форму договора аренды в случае последующего выкупа земельного участка арендато­ром (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи земель­ного участка, для которого предусмотрена (ст. 550 ГК РФ) обя­зательная письменная форма с последующей государственной регистрацией.

При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой соб­ственности на земельный участок).

Статья 615 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендода­теля. Данные отношения оформляются договором субаренды, который заключается на срок, не превышающий срока основ­ного договора аренды, и подлежит государственной регист­рации. При передаче земельного участка в субаренду его це­левое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Однако в земельном законодательстве эти вопросы урегулированы иначе. В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арен­датор земельного участка имеет право передать арендован­ный земельный участок в субаренду в пределах срока догово­ра аренды земельного участка без согласия собственника зе­мельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов зе­мельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

К договору субаренды применяются правила, преду­смотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством.

По общему правилу (ст. 610 ГК РФ), договор аренды зе­мельного участка заключается на срок, определяемый сторо­нами, однако законом могут устанавливаться предельные сро­ки аренды земли. Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния», договор аренды земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключен­ный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ устанавливает, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение но­вого договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма содер­жится в ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каж­дая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутст­вии условия о сроке аренды), то договор считается заключен­ным на срок, равный предельному, и прекращает свое дейст­вие по истечении этого срока.

При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается во­зобновленным на неопределенный срок. При этом необходи­мо отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму. Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арен­додатель вправе требовать плату за предоставление земельно­го участка во владение и пользование.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде зе­мельных участков, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности, могут быть установлены Прави­тельством Российской Федерации. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы опре­деляются в договоре.

В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. ГК РФ (п. 2 ст. 614) предусматривает несколько вариантов оплаты. Со­гласно указанной статье, арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых пе­риодически или единовременно. Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использова­ния земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов. ГК РФ (ст. 614) предусматри­вает в качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендо­дателю определенных услуг (например, за пользование земель­ным участком арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя); возложе­ние на арендатора обусловленных договором затрат на улучше­ние земельного участка (например, осушение участка, выкорче­вывание деревьев и т.п.).

Установление размера арендной платы зависит от мно­гих факторов, в частности, от размера участка, его местополо­жения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.

ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность измене­ния размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право аренда­тора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственно­го товарищества или общества либо паевого взноса в произ­водственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного уча­стка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных слу­чаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В то же время, согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор земель­ного участка обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с ос­новным целевым назначением земельного участка. Арендатор также вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обя­занности по договору аренды другому лицу (перенаем), пре­доставлять арендованный участок в безвозмездное пользова­ние, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товари­ществ и обществ или паевого взноса в производственный коо­ператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за ис­ключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Изменение сторон в договоре аренды в результате пере­хода права собственности (хозяйственного ведения, оператив­ного управления, пожизненного наследуемого владения и т.п.) на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения до­говора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым.

В случае смерти гражданина-арендатора (арендодателя), его права и обязанности переходят к наследникам, если зако­ном или договором не предусмотрено иное. В обоих случаях наследник является новой стороной в арендных отношениях, что влечет необходимость заключения нового договора аренды.

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторг­нуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор может быть расторг­нут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Призна­ком существенного нарушения договора считается наруше­ние договора одной из сторон, которое влечет для другой сто­роны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении дого­вора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, не­своевременное внесение арендатором арендной платы (про­срочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторже­ния договора в случаях, когда арендатор:

1. использует земельный участок не по целевому назначе­нию, а также способами, приводящими к ее порче;
2. существенно нарушает условия договора аренды;
3. несвоевременно вносит арендные платежи;
4. в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

Арендатор должен ответить на такое предупреждение в срок, указанный арендодателем, либо в срок, определенный в договоре. Если же такой срок не согласован сторонами при заключении до­говора, для дачи ответа ст. 452 ГК РФ устанавливается 30-дневный срок. После получения отказа либо неполучения ответа аренда­тора на предложение расторгнуть договор арендодатель вправе предъявить в суд требование о расторжении договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора дого­вор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям:

1. непредоставление   арендатору   земельного   участка   в пользование;
2. создание арендодателем препятствий для пользования земельным участком;
3. по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень оснований для досрочного расторжения дого­вора может быть расширен по соглашению сторон.

Расторжение    договора    аренды    земельного    участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Обязательства по договору прекращаются с момента за­ключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При расторжении договора по вине одной из сторон другая сторо­на вправе требовать возмещения убытков, причиненных рас­торжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды должны быть оформлены письменно и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными и лица­ми. Изменения, дополнения и поправки производятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой ча­стью договора аренды и подлежащего обязательной государст­венной регистрации в том же порядке, что и сам договор арен­ды. В случае, если одна из сторон уклоняется от подписания дополнительного соглашения и его государственной регистра­ции, спор рассматривается в судебном порядке.

Следует отметить еще некоторые особенности аренды земельных участков, предусмотренные земельным законода­тельством. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муни­ципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельно­го участка в пределах срока договора аренды земельного уча­стка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соот­ветствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходи­мые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законо­дательством для случаев продажи доли в праве общей собст­венности постороннему лицу, за исключением случаев, пре­дусмотренных ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, на срок бо­лее чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка переда­вать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при усло­вии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограниче­ние установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нару­шении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители мо­гут передать эти земельные участки в аренду на срок до дости­жения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не заменяет прав третьих лиц на него (права залога, права серви­тута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сер­витута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом - обра­тить взыскание на заложенный земельный участок - независи­мо от того, что после заключения договора ипотеки собствен­ник земельного участка передал его в аренду другому лицу.

Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц земель­ный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арен­датора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убыт­ков (по выбору арендодателя) (п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, ст. 613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть пе­реданы прошедшие государственный кадастровый учет зе­мельные участки из земель сельскохозяйственного назначе­ния, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельско­хозяйственного назначения договор аренды земельного уча­стка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, вы­данных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка из земель сель­скохозяйственного  назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собствен­ность арендатора по истечении срока аренды или до его исте­чения при условии внесения арендатором всей обусловлен­ной договором выкупной цены с учетом особенностей, уста­новленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Необходимо помнить, что в случае, если иное не преду­смотрено законом или договором аренды, арендатор, надле­жащим образом исполнявший свои обязанности, по истече­нии срока договора аренды имеет при прочих равных услови­ях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и аренды земельных участков, в практике земельных отноше­ний нашли распространение сделки дарения, мены, ренты, наследования, доверительного управления, залога (ипотеки) земельных участков.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение сделки с земельным участком.
2. Какие сделки с землей подлежат обязательному нотари­альному удостоверению?
3. Все ли сделки с земельными участками подлежат госу­дарственной регистрации?
4. Назовите  сделки с  земельными  участками,  сопровож­дающиеся переходом права собственности.
5. Какой предельный срок аренды земельных участков ус­тановлен законодательством РФ?