Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ (ст. 36), согласно которой граждане и их объ­единения вправе иметь в частной собственности землю.

Право частной собственности на землю представляет со­бой одну из форм права собственности, при которой право­мочиями пользования, владения и распоряжения земельным участком обладают физические и юридические лица.

Объектом права частной собственности на землю всегда является индивидуально-определенный земельный участок, который в установленном порядке перешел к определенному субъекту и находится в его владении, пользовании и распоря­жении. В ряде случаев законодательство РФ включает в со­держание данного объекта иные объекты природной среды, находящиеся на земельном участке и неразрывно с ним свя­занные: обособленные водные объекты и древесно-кустарни-ковую растительность. Так, ст. 261 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что если иное не установлено законом, пра­во собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (поч­венный слой), замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено зако­нами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает законных прав иных лиц. Права собственников земельных участков закреплены в ст. 40 Земельного кодекса РФ. Напомним, что собственник земель­ного участка вправе: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке об­щераспространенные полезные ископаемые, пресные подзем­ные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законо­дательством Российской Федерации; возводить жилые, произ­водственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельно­го участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с раз­решенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установ­ленными законодательством экологическими, строительны­ми, санитарно-гигиеническими и иными специальными тре­бованиями; осуществлять другие права на использование зе­мельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, собственник земельного участка имеет право собст­венности на: посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает зе­мельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользова­ние или пожизненное наследуемое владение либо безвоз­мездное срочное пользование; расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что ст. 213 Гражданского кодекса РФ предусматривает нахождение в частной собственности (собст­венности граждан и юридических лиц) любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которое не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количе­ство и стоимость имущества, находящегося в частной собст­венности, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Земельный кодекс РФ (ст. 27) выделяет три вида земель­ных участков как объектов гражданского оборота: земельные участки, изъятые из оборота; земельные участки, ограничен­ные в обороте; земельные участки, свободно находящиеся в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборо­та, не могут предоставляться в частную собственность, а так­же быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборо­та считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: госу­дарственными природными заповедниками и национальны­ми парками (за исключением случаев, предусмотренных Зе­мельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооруже­ниями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объекта­ми организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охра­ны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные обра­зования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интере­сах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государствен­ной или муниципальной собственности следующие земель­ные участки (п. 5 ст. 27 ЗК РФ): в пределах особо охраняемых природных территорий, которые не были указаны выше; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Феде­рации, объектами, включенными в Список всемирного насле­дия, историко-культурными заповедниками, объектами ар­хеологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, тамо­женных нужд; в границах закрытых административно-территориальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных пор­тов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навига­ционного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова­ния международных транспортных коридоров; предостав­ленные для нужд связи; занятые объектами космической ин­фраструктуры; расположенные под объектами гидротехниче­ских сооружений; предоставленные для производства ядови­тых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся био­генному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, установлен также Федеральным законом от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального иму­щества» (п. 8 ст. 28). В соответствии с ним, не могут быть при­ватизированы, а значит и выступать объектом права частной собственности на землю, земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фон­дов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген­ному заражению; водоохранного и санитарно-защитного на­значения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, на­бережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водо­емы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обес­печения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспектив­ного развития; предусмотренных генеральными планами раз­вития соответствующих территорий для использования в го­сударственных или общественных интересах, в том числе зе­мель общего пользования; не подлежащих отчуждению в со­ответствии с законодательством Российской Федерации.

Нельзя считать объектом права частной собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность не­законным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушени­ем закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

Субъектами права частной собственности на землю вы­ступают граждане и юридические лица. По общему правилу, гражданин может выступать субъектом права собственности на землю с момента приобретения полной дееспособности (как правило - по достижении 18-ти летнего возрасти), юри­дическое лицо - с момента государственной регистрации. Статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, что собст­венностью граждан и юридических лиц (частной собственно­стью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмот­ренным законодательством Российской Федерации, причем граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земель­ные участки, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности, могут быть предоставлены в собст­венность граждан и юридических лиц, за исключением зе­мельных участков, которые в соответствии с Земельным ко­дексом и другими федеральными законами не могут нахо­диться в частной собственности.

Необходимо отметить, что действующее законодательст­во не выделяет особенностей права собственности юридиче­ских лиц на земельные участки, в нем отсутствуют различия в правовом режиме земель, находящихся в собственности юри­дических лиц, и в содержании принадлежащих им правомо­чий. В то же время, не все юридические лица могут быть соб­ственниками земельных участков в силу своего правового ста­туса, и к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного само­управления.

Что касается иностранных граждан, иностранных юри­дических лиц и лиц без гражданства, то они могут, как и рос­сийские граждане и юридические лица, иметь в собственности землю, однако за рядом ограничений.

Так, согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, ино­странные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президен­том Российской Федерации в соответствии с федеральным за­конодательством о Государственной границе Российской Фе­дерации, и на иных установленных особо территориях Рос­сийской Федерации в соответствии с федеральными закона­ми. До установления Президентом РФ такого перечня земельные участки в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на указанных территориях не предоставляются (п. 5 ст. 3 Федерального за­кона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельно­го кодекса РФ»). Определенные ограничения содержатся так­же в Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от 07.07.03 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения»: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в ус­тавном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданст­ва составляет более чем 50 процентов, могут обладать земель­ными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначе­ния только на праве аренды (ст. 3).

В апреле 2004 года Мурманская областная Дума обрати­лась с запросом в Конституционный Суд РФ, в котором оспа­ривалась конституционность некоторых положений Земель­ного кодекса Российской Федерации, регулирующих предос­тавление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридиче­ским лицам (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38 ЗК РФ). В обоснование своей позиции областные депутаты привели следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации; закон не может огра­ничивать и перераспределять эту основу, право на нее в поль­зу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из Конституции Российской Федерации (статья 36, часть 1) сле­дует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без граждан­ства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жиз­ни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посред­ством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверени­тета Российской Федерации.

Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать Земельный кодекс РФ в целом не соответствующим Конституции Российской Федерации по порядку принятия, исходя из того, что федеративное устройство Российской Федерации основано на разграничении полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной вла­сти субъектов Российской Федерации (статья 5, часть 3, Консти­туции РФ), а потому федеральный законодатель, принимая закон по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, обязан учитывать волю субъектов Российской Федера­ции и соблюдать установленный правовыми актами порядок реализации названного принципа.

Тем не менее, Конституционный Суд РФ постановил признать оспариваемые положения Земельного кодекса РФ не противоречащими Конституции РФ, а также признал, что Зе­мельный кодекс РФ по порядку его принятия Государствен­ной Думой не противоречит Конституции Российской Феде­рации (см. постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»).