5.4. Вещные права на землю

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственно­сти. Их обладателю они предоставляют возможность непосредствен­но осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами соб­ственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, явля­ются право пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.

Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы.

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещ­ные права всегда уже права собственника. В частности, если собствен­ник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную переда­чу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные права обладают определенной зависимостью от право­мочий собственника, без согласия которого не может осуществляться
часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на зем­лю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на
отдельные формы распоряжения земельным участком.

3. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью,  поскольку переход права собственности на зе­мельный участок к другому лицу не является основанием прекраще­ния вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не яв­ляется подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмеша­тельства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных право­отношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по сво­ему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит су­дебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыс­кании убытков и денежной компенсации морального вреда, причинен­ных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

4.   В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собствен­ности на земельный участок¹. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обяза­ны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок:  не допускать самовольного прохода или проезда по этому
участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; распола­гаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.

В силу этого вещные права:

- вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обя­зательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

- распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договор­ными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретг ному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участ­ка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.

5. Вещные права можно классифицировать по различным основа­ниям:

• по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по от­ношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;
• по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обла­дают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наслед­ственных правоотношений, за исключением случаев, определенных за­коном;
• по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитута (права ограниченного пользова­ния чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в сво­ей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут сле­дует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению об­щественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения ин­тересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего земле­пользователя;
• по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право по­жизненного наследуемого владения землей может возникнуть из на­следственного завещания прежнего владельца, то право сервитута ус­танавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользова­телей), а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны.

6. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно оп­ределенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекра­щение вещных прав подлежат такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственно­сти на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначаль­ная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. 266, 267 ГК РФ и ст. 21 ЗК РФ) отличается от иных вещ­ных прав следующими основными особенностями:

• наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в опре­делении принадлежности земельного участка гарантируется к соблю­дению принудительной силой государства, если наследник не отказался от  наследства;
• наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевла­дельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений соб­ственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. На­пример, постоянный землепользователь приобретает право собствен­ности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя;
• узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физи­ческое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений огра­ничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земель­ным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широ­кому кругу лиц;
• наличием в правомочиях по владению земельным участком кон­ституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержа­ние и применение российского законодательства (ст. 2, 18 Конститу­ции РФ). В частности, права на свободное использование своих спо­собностей и имущества для осуществления предпринимательской де­ятельности на земельном участке (ст.  34).

Право пожизненного наследуемого владения было введено в зако­нодательство как наиболее близкое к праву собственности на землю.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет  следующие   отличительные   черты:

• более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие пра­вами юридического лица (ч.  1 ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ);
• более узкий круг оснований приобретения данного вещного пра­ва. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование (ч. 1 ст. 268 ГК РФ). Право же пожизненного владения на этот участок может быть при­обретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного в установленном законом порядке;

Уналичие производной связи между правом на земельный учас­ток и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно на­ходится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ). При прекращении же права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, на­ходившегося в пользовании собственника недвижимости, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК РФ). Такой производности не наблюдается в право­отношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на недви­жимость не может повлечь за собой возникновение права пожизнен­ного наследуемого владения земельным участком, на котором распо­ложено это строение;

- относительно меньшая стабильность отношений землепользова­ния. Во-первых, право постоянного землепользования может быть пре­кращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на ос­новании решения уполномоченного государственного или муниципаль­ного органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно неисполь­зуемых под строительство земель под посадку картофеля гражданам или под огороды.

В отношении права постоянного землепользования не предусмот­рено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. 27А—277ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земель­ным участком.

Бывают частные и публичные сервитуты. Частный сервитут уста­навливается в соответствии с гражданским законодательством. Пуб­личный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государ­ства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществля­ется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может устанавливаться по соглашению между собствен­никами земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания свое­го земельного участка.

Сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электри­ческих и других линий и сетей; проведения дренажных работ на зе­мельном участке, забора воды и водопоя на земельном участке; прого­на скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в периоды, продолжительность которых соответству­ет местным условиям и обычаям; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и дру­гих работ, ремонтно-строительной полосы на земельном участке; воз­ведения здания, строения, сооружения определенной высоты на сосед­нем земельном участке, создания на земельном участке защитных лес­ных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обремени­тельным для земельного участка, в отношении которого он установ­лен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, впра­ве требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установ­лен сервитут,  если иное не предусмотрено законом.  За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подле­жат государственной регистрации. Сервитут сохраняется при перехо­де земельного участка к другому лицу.   .

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения основа­ний, по которым он был установлен. В случае, если земельный учас­ток в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собствен­ник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Особенности данного вещного права следующие:

• если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком явля­ется свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сер­витута всегда является наличие соседнего используемого участка, ин­тересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;
• право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользовате­лей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сер­витута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего зе­мельного участка для проникновения на земли лица, требующего сер­витута, без существенных затрат;
• право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка, выделенного для прохода или проезда; его нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т.д.;
• право сервитута не может быть самостоятельным предметом сде­лок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от зе­мельного участка, для обеспечения рационального использования ко­торого установлен данный сервитут;
• право сервитута носит придаточный характер к основному пра­ву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный зе­мельный участок прекращается и право сервитута;
• право сервитута не порождает у лица, в пользу которого уста^: навливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земель­ный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);
• сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сер­витута. С устранением данных причин необходимо и прекращение дей­ствия сервитута. Например, Федеральным законом от 16.02.1995 № 15-ФЗ «О связи» (в ред. от 17.07.1999)¹ предусмотрено установление серви­тута в виде возможности прохода или проезда к месту линии электро­передач для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Дан­ный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не бу­дет демонтирована линия электропередач или полностью прекращена ее деятельность.

Сервитут на земельный участок — право ограниченного пользо­вания одним или несколькими соседними участками. Сервитут мо­жет устанавливаться по соглашению между собственниками земель­ных участков или решением суда.

Таким образом, вещные права на землю выражаются в праве по­жизненного наследуемого владения земельным участком; в праве по­стоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельно­стью и независимостью от права собственности.

Разнообразие вещных прав обусловлено их целевых назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обес­печить реализацию конституционных прав граждан на свободное хо­зяйственное использование земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства и т.д.