Глава 56  РЕНТА

Стаття 731. Договір ренти

1.  За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

2.  Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстрокове (безстрокова рента) або протягом певного строку.

Договір ренти слід віднести до нових цивільних договорів, оскільки можливість відчуження майна в обмін на надання колишньому власнику сталого грошового або іншого утримання раніше обмежувалася.

Відповідно до ч. І статті, що коментується, договір ренти — це цивільно-правовий договір, згідно з яким одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язаний в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачеві ренту у вигляді певної грошової суми чи надання засобів на його утримання в іншій формі.

Для ренти характерні такі ознаки: під рентою слід розуміти передачу того, що передана (для отримання ренти необхідна передача певного майна) рента носить безперервний характер; рентні відносини характеризуються тривалістю існування і періодичністю виплат; рента не пов'язана з отриманням прибутку.

Істотною умовою договору, що передбачає передання під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є умова, яка встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань, або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання цих обов'язків (див. ст.735 ЦК та коментар до неї).

Закон не встановлює обмежень з приводу майна, яке передається під виплату ренти. Предметом договору ренти виступає майно, яке відчужується під виплату ренти, а з другого боку, — сама рента, яка виплачується її одержувачеві. Оскільки цей договір є новелою, то теоретично можлива передача під виплату ренти майнових прав, інформації, результатів інтелектуальної діяльності, виключних прав на них, виконання робіт та надання послуг з тією ж метою. Переважною формою рентних платежів виступають грошові суми, але в договорі можна передбачити виплату ренти шляхом надання речей, виконання робіт та надання послуг, які відповідають за вартістю грошовому еквіваленту ренти, крім цього, можливе встановлення змішаної форми ренти, яка включає в себе виплату грошових сум і надання утримання в натурі. Договір ренти може бути укладений на певний термін або безстрокове, рентні платежі проводяться щоквартально, якщо інше не передбачено договором.

Ціна договору ренти є також істотною умовою. Для встановлення ціни з однієї сторони необхідна оцінка вартості майна. При укладенні договору ренти житла оцінка вартості може надаватися в довідці-характеристиці БТІ. Ця оцінка необхідна для обчислення держмита при нотаріальному посвідченні договору і відповідно до цієї оцінки платник ренти як власник сплачуватиме податки. Ціна договору ренти еквівалентна сумі рентних платежів.

За своєю юридичною природою договір ренти є двостороннім, оскільки платник ренти та одержувач ренти мають права та обов'язки. Поділ договорів буває на реальній і консенсуальній основі, на впливі фактичної передачі майна, на дійсності пов'язаного з нею договору.

Зазначений договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації і в цей же момент до платника ренти переходить право власності на майно, але платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. Рентний договір укладається одержувачем ренти для забезпечення матеріальної сторони. Його економічне становище полягає в тому, що він відмовляється від капіталізації грошових засобів з тим, щоб отримати грошові засоби у вигляді періодичних рентних платежів або натуральних виплат, призначення яких полягає в задоволенні необхідних умов для існування. Отже, договір ренти слід вважати реальним. Рента — як правило, довготривалий договір, його специфіка передбачає тривалість договірних відносин, які можуть нараховувати не одне десятиліття. Договір ренти пов'язаний з ризиком, тому що розмір рентних платежів може бути більшим або меншим від вартості відчуженого під ренту майна. Залежно від строку, на який передбачається виплата ренти, договори діляться на ренту, укладену на певний строк та безстрокову ренту. Відмінність безстрокової ренти від договору ренти, укладеного на певний строк, полягає в тому, що в договорі сторонами не обумовлюється строк закінчення виплат.

Договір ренти належить до групи договорів, спрямованих на сплатну передачу майна у власність незалежно від характеру та форми зустрічної вимоги.

Стаття 732. Форма договору ренти

1.  Договір ренти укладається у письмовій формі.

2. Договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також державній реєстрації.

ЦК встановлює вимоги до оформлення договору ренти. Договір укладається в письмовій формі. Для договору ренти встановлена обов'язкова нотаріальна форма, а у випадку, коли предметом договору є нерухомість, він підлягає державній реєстрації. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відмежовує договір ренти від інших договорів, спрямованих на відчуження майна та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною цього договору. У випадку недотримання письмової нотаріальної форми договір ренти слід визнати недійсним, як таким, що не відповідає вимогам закону (ст.218 ЦК). Імперативне закріплення необхідності нотаріального посвідчення договору ренти є важливим. Законодавець передбачив дану норму для захисту сторони одержувача ренти. Це говорить про неможливість укладення договору ренти житла або будь-якого іншого майна на біржі.

Стаття 733. Сторони у договорі ренти

1. Сторонами у договорі ренти можуть бути фізичні або юридичні особи.

Відповідно до статті, що коментується, сторонами договору ренти виступають: власник майна, який передає майно іншій особі в обмін на отримання періодичних виплат рентних платежів у грошовій чи натуральній формі, одержувач ренти з однієї сторони; особа, яка набуває права власності на майно, яке передається одержувачем ренти в обмін на зобов'язання сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання; платник ренти, — з другої сторони.

Норма статті, що коментується, не обмежує суб'єктивного складу учасників рентного договору. Платником та одержувачем можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Вказані особи повинні бути наділенні цивільною право - і дієздатністю. Тільки дієздатна особа може у повному обсязі без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, це є однією з необхідних умов дійсності договору. Соціальний характер рентного договору передбачає, що одержувачем ренти повинен бути суб'єкт, який не займається підприємницькою діяльністю. Одержувач ренти повинен бути власником майна, яке передається під виплату ренти, оскільки цей договір спрямований на передачу права власності на майно. Юридичні особи відповідно до договору ренти житла будуть виступати одержувачами ренти. Це пов'язано з тим, що житло потрібно для проживання, і юридичні особи можуть набувати його в разі певних обмежень. Платниками за договором ренти житла переважно будуть фізичні особи, які придбають житло для власних потреб. У випадку коли юридичні особи будуть надавати побудоване житло своїм співробітникам, вони можуть бути платниками ренти. Основним обов'язком одержувача ренти є передача другій стороні майна у власність, а основним обов'язком платника ренти — здійснення рентних платежів в грошовому або іншому вигляді на користь одержувача ренти. Відповідно, у платника ренти виникає право вимагати передачі йому майна одержувачем ренти; а в останнього — право вимагати виплати рентних платежів в сумі і в строки, встановлені в договорі. Але сторони на момент укладання договору не можуть прорахувати наперед загальну вартість наданої замість майна зустрічної вимоги. Права одержувача ренти можуть передаватися іншим особам. Це може відбуватися шляхом відступу від вимоги і переходити у спадок, якщо одержувач ренти є фізичною особою, або передаватися в порядку правонаступництва в разі реорганізації юридичних осіб, якщо інше не передбачене законом чи договором. У випадку коли платник ренти не бажає або внаслідок об'єктивних причин не може здійснити викуп ренти, одержувач ренти може отримати повну ціну ренти від третьої особи. Ця особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти й автоматично виконує обов'язок відносно платника ренти, який зобов'язаний здійснювати рентні платежі уже на користь нового одержувача ренти. Згода боржника, яким виступає платник ренти, на відступ від вимоги не вимагається, оскільки при цьому не погіршується його становище. Сума рентних платежів, строки їх виплати та інші умови договору залишаються незмінними, змінюється лише одержувач ренти. Платник ренти має право відчужувати отримане майно як будь який власник. Зобов'язання з виплати ренти бере на себе новий набувач.

Стаття 734. Передавання майна під виплату ренти

1. Договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно.

2.  Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, — положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти.

Частина 1 статті, що коментується, відносить договір ренти до договорів, які передбачають відчуження майна та передбачає зустрічну вимогу в тій чи іншій формі. Даний договір характеризується наступними ознаками: 1) направлений на передачу майна у власність; 2) направлений на сплатну передачу майна у власність; 3) оплатність договору ренти характеризується наявністю зустрічної вимоги, обсяг якої залишається невідомим, доки не настане момент, здатний його визначити.

Інститут купівлі-продажу обраний базовим для регулювання зобов'язань, спрямованих на сплатну передачу майна у власність. Незважаючи на наявність родових ознак, які об'єднують ренту з купівлею-продажем, відносини мають свою специфіку. Вони полягають в специфічній формі оплати, яка характеризується тим, що покупець у порядку оплати отриманого майна надає продавцю постійне або довічне утримання. Подібні відносини носять тривалий та довірчий характер. Договір ренти пов'язаний із ризиком того, що розмір рентних платежів може видатися більшим або меншим від вартості відчужуваного під виплату ренти майна. Невизначеність обсягу зустрічної вимоги є специфічною особливістю договору ренти.

Зобов'язання, спрямовані на передачу майна у власність, можуть бути сплатними або безоплатними. Ознака оплатності (безоплатності) істотно впливає на норми, які визначають спрямованість зобов'язань. Законодавець передбачає субсидіарне застосування норм про купівлю-продаж та дарування, залежно від того, на яких умовах було проведено передачу рентного капіталу. Одержувач ренти крім рентних платежів також може отримати компенсацію вартості майна, яке передається. У даному випадку відносини сторін про передачу і оплату майна регулюються правилами договору купівлі-продажу. Норми договору дарування вказують не тільки на передачу майна у власність, а й на безоплатний характер цих відносин. Одержувач ренти передає платнику ренти майно безплатно, майнові обов'язки платника ренти обмежуються тільки рентними платежами. У цьому випадку відносини сторін щодо питання передачі майна регулюються правилами договору дарування.

Стаття 735. Забезпечення виплати ренти

1. У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2.  Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

3.  Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

Нерухомість, яка передається під виплату ренти, обтяжує правом застави майно. Відповідно до ч. І статті, що коментується, ця умова є суттєвою та достатньою для договору ренти, оскільки іпотека автоматично обтяжує майно в силу закону. Рента обтяжує нерухоме майно, яке було передане під виплату (земельна ділянка, помешкання, будівля, будинок, дача, квартира). У випадку порушення платником ренти своїх зобов'язань, одержувач ренти має змогу задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими особами. Закон не виключає можливості застосування сторонами разом із заставою будь-яких дозволених законом засобів забезпечення зобов'язань. Якщо платник ренти відчужив майно, то його зобов'язання переходять на одержувача майна. Якщо під виплату ренти передано рухоме майно, спосіб забезпечення виконання зобов'язань платника ренти повинен бути обов'язково погоджений сторонами. Закон забороняє відчужувати передане йому майно до смерті одержувача. Відчуження можливе у випадку письмової згоди одержувача ренти. На відміну від передачі під виплату ренти, коли засоби з забезпечення зобов'язань з її виплати виникають безпосередньо в силу законного припису, або передається під виплату ренти грошова сума або інше рухоме майно, важливою умовою договору ренти визнається умова, яка передбачає обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання зобов'язань або застрахувати на користь одержувача ренти ризик невиконання ним своїх зобов'язань за договором. Незважаючи на те, що право застави виникає в одержувача ренти в силу закону, слід дотримуватися договірного оформлення цього права відповідно до вимог ЦК.

 

Стаття 736. Відповідальність за прострочення виплати ренти

1. За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти.

У випадку порушення прав одержувача ренти відповідно до ч.І статті, що коментується, передбачається виплата на його користь відсотків у зв'язку з допущенною платником ренти прострочкою. Розмір відсотків визначається

сторонами договору, а якщо він у договорі не встановлений, то згідно з ч.2 ст.536 ЦК. Слід урахувати те, що виплата обумовлених в законі або договорі відсотків не є засобом цивільно-правової відповідальності, обов'язок з їх виплати настає в усіх випадках прострочки платника ренти, навіть у тому випадку, коли прострочка відбулася не з вини платника.

Стаття 737. Форма і розмір ренти

1.  Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Форма виплати ренти встановлюється договором ренти.

2. Розмір ренти встановлюється договором. Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти.

Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором.

Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором. Сторони вправі в договорі ренти збільшити розмір ренти по відношенню до облікової ставки Національного банку України.

Одержувач вправі отримувати рентні платежі тільки після передачі майна під виплату ренти. Даний факт підтверджує виникнення зобов'язань з виплати рентних платежів. Специфіка правового регулювання даного виду договору передбачає можливу заміну однієї форми рентних платежів на іншу, як під час укладення договору, так і в період виконання. Передбачається як грошовий еквівалент, так і деякі його форми, а саме: а) надання житла; б) забезпечення харчування (практично слід орієнтуватися не на договірний перелік, а на рівень забезпечення, необхідний у конкретних умовах з точки зору звичайних вимог); в) догляд (обов'язок доглянути виникає у випадку необхідності, цей обов'язок повинен бути виконаний відповідно до обставин, які склалися з урахуванням вимог); г) допомога (надання такої допомоги, яка прямо передбачена договором, або без якої одержувач не в змозі за станом свого здоров'я виконати необхідні дії).

Сторони вправі домовитися і про інші форми забезпечення та виконання обов'язків. Платник ренти зобов'язується надавати комплекс послуг щодо забезпечення і підтримки життєвого рівня одержувача ренти, визначеного погодженим сторонами грошовим еквівалентом. Обсяг цих обов'язків не є вичерпним і визначається в кожному конкретному випадку, керуючись принципами розумності, добросовісності, а також з урахуванням особистості одержувача ренти.

Стаття 738. Строк виплати ренти

1. Рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти.

Зобов'язання платника ренти полягають у виплаті одержувачеві обумовленої договором грошової суми наприкінці кожного календарного кварталу. Сторони за взаємною згодою у відповідності до договору ренти можуть установити графік платежів, відповідно до якого будуть проводитися розрахунки. Особливим засобом, який захищає інтереси одержувача ренти, є відповідальність платника ренти за прострочення виконання зобов'язання (за прострочення платежу відповідно до ст.755 ЦК).

 

Стаття 739. Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти

1.  Платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти.

Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною.

2.  Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти.

3. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

Договір безстрокової ренти укладається на невизначений строк. Він спрямований на встановлення зобов'язальних правовідносин між платником ренти та її одержувачем, які можуть існувати невизначений строк. Може бути знищене (використане) те майно, яке було передане під виплату ренти, можуть змінитися особи, які першими укладали даний договір, але саме зобов'язання з виплати ренти буде зберігатися. Існує ряд випадків припинення такого зобов'язання на підставах, характерних як для більшості цивільно-правових зобов'язань, так і спеціальних підстав, характерних лише для рентних відносин.

Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене у випадку відмови платника ренти від договору. Дана умова є обов'язковою для сторін, і повинна бути врахована при укладанні договору ренти.

Сторони договору ренти залишають за собою право встановити умови, відповідно до яких платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшого виконання зобов'язання.

Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене у випадку досягнення сторонами договору згоди про розірвання договору. Сторони вправі самі визначити, на яких засадах це відбувається, чи передбачається повернення майна і вже виплачених рентних платежів, чи отримує одержувач ренти компенсацію.

Згідно з ч. З статті, що коментується, договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

 

Стаття 740. Право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти

1.  Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2)  платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

3) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.

2.  Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.

ЦК передбачає забезпечення прав одержувача ренти як слабшої сторони, дозволяє обмежити можливість розпорядження рентою платника ренти як власника. Необхідність обмеження платника ренти в праві розпорядження майном, яке було передане одержувачем ренти, виникає у зв'язку з тим, що обов'язок останнього носить тривалий характер і не є виключною можливість недобросовісного виконання. Важливим є те, що необхідно гарантувати одержувачеві ренти реальну можливість отримати виконання в грошовому еквіваленті або ж повернути майно.

Одержувач ренти вправі вимагати розірвання договору у випадках, вказаних у законі або договорі. Дане право одержувача ренти пов'язане з порушенням платником ренти зобов'язань, які вже відбулися, або можуть відбутися в майбутньому у зв'язку зі зміною тих чи інших обставин. Такими підставами слід вважати таке: а) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік; б) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти; в) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, встановлені договором.

Сторони при укладанні договору можуть передбачити й інші підстави, такі, як істотна зміна складу та призначення майна.

Стаття 741. Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору ренти

1.  Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно.

2.  Якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.

3. Якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

У випадку якщо сторонами не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, то розрахунки між ними провадяться залежно від того, яким чином було передано майно у власність платника ренти — за плату чи безоплатно (ч.2 ст.753 ЦК України). Платник ренти, якому було передане майно у власність безоплатно, повинен виплатити одержувачу річну суму рентних платежів. У випадку, коли платник ренти отримав майно у власність за плату, тобто виплатив одержувачу компенсацію вартості майна, переданого за договором, то останній залишає за собою право вимагати виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

Норми статті, що коментується, спрямовані на захист інтересів одержувача ренти. Одержувач не може позбутися права власності інакше як на підставі добровільної передачі майна платнику ренти. Платник не вправі вимагати передачі майна у власність від одержувача ренти.

 

Стаття 742. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти

1. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти.

2. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за

плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Коментар див. після ст. 743 ЦК.

Стаття 743. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк

1. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

Можливі випадки, коли майно, яке передається під виплату ренти, отримує пошкодження чи гине випадково (мова йде про випадки, коли в цьому немає вини жодної зі сторін, наприклад, в результаті дії третіх осіб чи в результаті незворотної сили). Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна залежить від того, на яких умовах передається майно за договором ренти. Якщо майно було передане платнику ренти безоплатно, то ризик випадкового знищення або пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти, останній не звільняється від зобов'язання виплачувати ренту.

Зобов'язання з виплати ренти може бути припинене в результаті випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти даного виду. Це можливо тільки у випадку, коли, по-перше, майно було передане під виплату ренти за плату, по-друге, коли платник ренти вправі вимагати припинення зобов'язання з виплати ренти або зміни умов її виплати. У випадку, коли договір ренти був укладений на певний строк, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна до закінчення строку виплати ренти на умовах, установлених договором ренти, покладається на платника ренти.