Глава 34 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ

Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1.  Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2.  Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування.

3.  Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

Норми статті, що коментується, присвячені визначенню природи, підстав виникнення, способів та порядку передачі права користування чужою земельною ділянкою для забудови як окремого речового права. У статті, що коментується, не міститься визначення суперфіцію, а конкретизуються положення ЦК про право власника на розпорядження власним майном - земельною ділянкою -- шляхом її передачі іншій особі для забудови. Тому саме по собі право власника надавати своє майно у користування для забудови не є суперфіцієм, а є лише передумовою його виникнення. Суперфіцієм є довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданою відплатно чи безоплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності. З природи суперфіцію випливає, що відносини з його приводу є довгостроковими: в разі встановлення суперфіцію на певний строк для належного користування ним необхідно передбачити строк на будівництво, а також експлуатацію зведених будівель чи споруд. Відносини з приводу суперфіцію носять речовий характер, суперфіцій є правом на чуже майно. На будівлі (споруди), збудовані суперфіціарієм, в останнього виникає право власності. Це викликає усталений характер відносин з приводу суперфіцію, їх незалежність від суб'єктного складу, оскільки діє принцип, за яким речове право слідує за речами, відносно яких воно встановлене і не пов'язане з носіями цих прав. Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарієві абсолютний захист його прав. Згідно зі ст.396 положення Глави 29 ЦК про захист права власності поширюються також на захист суперфіцію. При цьому такий абсолютний захист надається не лише від порушень з боку третіх осіб, а також і відпротиправних посягань з боку власника земельної ділянки, на яку встановлено суперфіцій. Зміст норми ч. І статті, що коментується, полягає у тому, що визначається мета надання земельної ділянки: вона може надаватися її власником з метою забудови і при цьому не тільки для будівництва житлових споруд, а й для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних та інших споруд і будівель.

Вичерпний перелік підстав встановлення суперфіцію закріплюється у ч. І статті, що коментується: ними є договір або заповіт. Сторонами договору про встановлення суперфіційного права є власник земельної ділянки та особа, яка висловлює бажання про надання їй у довгострокове (або взагалі безстрокове) користування певну земельну ділянку з наперед визначеною метою для ведення будівництва та експлуатації будівель (споруд), що будуть ним зведені. До суттєвих умов цього договору відносяться відомості про земельну ділянку, про мету її надання, про вид та обсяги будівництва, що має бути розпочато, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не встановлюється обов'язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Враховуючи, що договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, такий договір не може бути укладений в усній формі. Заповіт також є підставою встановлення суперфіцію шляхом вчинення у ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця встановити обмежене речове право на користь відказоодержувача та надати йому право користування земельною ділянкою, яка входить до складу спадщини. Вважається, що відказоодержувач прийняв відказ, якщо протягом шести місяців з часу відкриття спадщини він не відмовився від заповідального відказу (ст.1271 ЦК). Об'єктом суперфіційного права є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з правом суперфіціарію набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її умови майбутнього будівництва тієї чи іншої споруди відповідали цільовому призначенню земельної ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом віднесення земель до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (п.1 ст.20 ЗК). Згідно ст.19 ЗК відповідно до цільового призначення землі України поділені на 9 категорій.

Підстави встановлення суперфіцію необхідно відрізняти від підстав переходу суперфіційного права до нового суб'єкта. Якщо стосовно підстав встановлення суперфіцію у ЦК встановлений їх вичерпний перелік, то стосовно їх переходу зазначені не підстави, а лише порядок відчуження або передання суперфіційних прав. Відчужуваність означає, що суперфіцій як окреме речове право може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як сплатним, так і безоплатним. Укладення такого договору стосується лише відносин суперфіціарію, який бажає відчужити суперфіцій, та набувача суперфіційного права, він не вимагає погодження (чи узгодження) з власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний сповіщувати власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки у ЦК за останнім не закріплене переважне право перед іншими на викуп права користування нею. При цьому не мають значення умови відчуження (оплатність, строки тощо). Власник ділянки зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію; тут йдеться не лише про оплатність чи безоплатність користування землею, а й про інші суттєві умови, визначені при встановленні суперфіцію.

Суперфіцій може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому необхідно врахувати, що право користування земельною ділянкою, обтяженою суперфіцієм, та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами і в разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані ним окремо. Ймовірно, що суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам за аналогією з ч.2 ст.397 ЦК. При цьому, безумовно, саме суперфіційне право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою наданою під забудову одночасно двома і більше особами, наприклад, в разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).

Суперфіцій може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, він є безстроковим, тобто є не обмеженим будь-яким строком. Стосовно суперфіцію, встановленого на визначений строк, у ЦК не зазначений мінімальний строк, на який може бути встановлений суперфіцій, так само, як його максимальний строк. Але при його визначенні сторони повинні враховувати, що суперфіцій є речовим правом, що встановлюється з метою забудови, і тому надто короткий строк не буде відповідати природі цього інституту і не дасть можливість сторонам реалізувати власні інтереси щодо зведення та користування будівлею (спорудою) на наданій у користування земельній ділянці.

 

Стаття 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2.  Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

У статті, що коментується, наводиться перелік основних прав та обов'язків власника земельної ділянки, наданої для забудови; цей перелік прав та обов'язків не є вичерпним. Частиною 1 цієї статті встановлений у якості основного платний режим користування суперфіцієм, він реалізується шляхом стягнення з суперфіціарія спеціальної плати. Ця плата не має статусу орендної плати, і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету і не включається до складу вказаної плати за користування. Крім встановлення загального платного режиму землекористування при суперфіції, всі інші питання віднесені до відання сторін. Зокрема, сторони повинні врегулювати питання про розмір плати за користування, про періодичність внесення цієї плати (її разовий або періодичний характер), її форму, умови, порядок та строки її виплати та інші питання. Навіть, якщо в договорі або заповіті, які є підставами встановлення суперфіцію, не визначена плата за користування ділянкою, її власник у будь-якому випадку має право вимагати її одержання від суперфіціарія. Винятком є ситуація, випадок, якщо в договорі або заповіті прямо закріплений безоплатний характер землекористування; це не позбавляє землекористувача обов'язку сплачувати обов'язкові платежі, окремо встановлені законом. За загальним правилом, результат фінансово-господарської діяльності не повинні впливати на обов'язковість внесення землекористувачем плати за користування. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарію заборгованості по сплаті зазначених платежів у примусовому порядку.

Встановлення на земельну ділянку суперфіцію не припиняє права власності на неї. Власник земельної ділянки у повному обсязі вправі реалізовувати свої повноваження щодо розпорядження ділянкою, але при цьому він повинен попередити набувача ділянки про права третіх осіб на неї. Суперфіцій зберігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Стосовно збереження повноважень власника ділянки щодо володіння та користування нею, то межі здійснення цих прав встановлюються договором із землекористувачем. Таким чином, повноваження власника ділянки по володінню та користуванню нею зберігаються лише в тому випадку і такому обсязі, якщо це передбачено договором з землекористувачем. В разі виникнення з підстав, передбачених ЦК, права спільної власності на зведену суперфіціарієм споруду (будівлю) необхідно виходити з того, що суперфіціарій є титульним володільцем наданої йому у користування земельної ділянки. Це дає можливість згідно положень ч.2 ст.397 ЦК визнати режим спільного користування обтяженою суперфіцієм ділянкою за двома або декількома особами.

З природи відносин щодо встановлення суперфіцію і реалізації прав сторонами випливає, що на власникові землі лежать також наступні обов'язки: надати обумовлену ділянку під забудову у строки, визначені у підставі встановлення суперфіцію, не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним повноважень по користуванню ділянкою тощо.

Стаття 415. Права та обов'язки землекористувача

1.  Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3.  Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4.  Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

У цій статті визначається перелік основних прав та обов'язків землекористувача при здійсненні ним повноважень, що випливають з відносин користування суперфіцієм.

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, визначеному договором про встановлення суперфіційного права. В договорі мають бути визначені умови користування суперфіціарієм наданою земельною ділянкою, а саме: розміри ділянки, розмір плати за користування земельною ділянкою, строк користування суперфіцієм (або його безстроковий характер), вид (призначення) споруди (будівлі), на зведення якої надано земельну ділянку тощо. Враховуючи те, що підставою встановлення суперфіцію може бути не лише договір, а й заповіт, такі самі умови щодо обсягів користування наданою земельною ділянкою мають бути зазначені і в заповіті. Приймаючи у спадщину права, спадкоємець також бере на себе обов'язок виконати вказівки заповідача та встановити на земельну ділянку на користь певної особи суперфіцій. Такий обов'язок має бути встановлений у заповіті у формі заповідального відказу (легату).

Землекористувач (забудовник) набуває речові права на майно, що складається з земельної ділянки та розташованої на ній зведеної будівлі (споруди). Але на земельну ділянку у забудовника виникає обмежене за змістом та обсягом, але безпосереднє речове право; на зведену будівлю (споруду) у забудовника виникає право власності. Хоча для права власності на зазначений об'єкт характерні певні обмеження та особливості. По-перше, забудовник зобов'язаний розпочати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію; інакше власник ділянки має право вимагати припинення суперфіцію через невикористання земельної ділянки поспіль три роки, оскільки в ситуації з суперфіцієм йдеться не про будь-яке використання ділянки, а лише таке, що відповідає її цільовому призначенню (ч.5 коментованої статті) та меті встановлення суперфіцію. По-друге, в разі припинення суперфіцію, за загальним правилом, власник земельної ділянки має право вимагати від суперфіціарію знесення будівлі (будівель, споруд) та приведення ділянки до стану, в якому вона була до встановлення щодо неї суперфіцію. Визнання за забудовником статусу власника зведеної ним будівлі надає йому певні права та покладає на нього обов'язки. Власник зведених будівель (споруд) несе всі витрати щодо їх утримання, зобов'язаний проводити їх поточний та капітальний ремонт, визначає фактичну долю споруджених будівель, покращуючи або допускаючи навіть певні погіршення власних будівель (які не виключають їх використання за цільовим призначенням), також шляхом переобладнання, перебудови (прибудови) споруд; визначає юридичну долю будівель шляхом розпорядження ними за життя та на випадок смерті. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника ділянки про наміри передати суперфіцій іншій особі, оскільки такий обов'язок не передбачений законом. Відповідно, таке неповідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину щодо відчуження суперфіцію та права вимагати якоїсь плати за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису. Землекористувач лише повинен повідомити про

заміну особи у зобов'язанні щодо оплати користування згідно з ч.4 коментованої статті. Сторони у договорі можуть іншим чином врегулювати зазначені відносини. Суперфіціарій також несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження будівлі (споруди) як її власник. Загибель майна не викликає одночасне припинення суперфіцію (не є підставою припинення суперфіцію), а породжує обов'язок приступити до спливу трирічного строку до відновлення будівлі (споруди) відповідно до мети надання ділянки.

Визначення порядку реалізації суперфіціарієм повноважень щодо розпорядження нею зведеною будівлею (спорудою) пов'язано з визнанням за ним права власності на зведену будівлю (споруду). До іншої особи право власності на будівлю (споруду) переходить відповідно до положень ЦК. При цьому особистість суперфіціарію як такого не має значення для існування самого права: наступний власник будівель повністю замінює собою особистість попереднього власника у всіх відносинах з приводу реалізації суперфіційного права. Право власності на зведену будівлю (споруду) та право користування земельною ділянкою при реалізації суперфіцію — це пов'язані між собою речові права, які не можуть бути відчужені окремо одне від іншого, оскільки відповідно до ч. І ст.413 ЦК власник ділянки може надати право користування цією ділянкою для ведення будівництва певною особою.

У ч.4 статті, що коментується, встановлюється правило про оплатність землекористування суперфіціарію, останній зобов'язаний вносити плату власникові земельної ділянки. У ЦК не встановлюється порядок внесення зазначеної плати, її періодичність та розміри. Ці питання мають визначатися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є суттєвими умовами договору про встановлення суперфіцію. Зі змісту норми, що коментується, випливає, що такі платежі власникові ділянки мають бути не разовими, а скоріше періодичними. У ч.4 коментованої статті міститься правило, відповідно до якого на суперфіціарія також покладається обов'язок щодо сплати інших обов'язкових платежів, пов'язаних з користуванням земельною ділянкою. Зазначені обов'язкові платежі визначається окремими законами та не входять до складу плати за користування, яка сплачується власникові ділянки. Види, розміри та періодичність сплати зазначених обов'язкових платежів також встановлюються законом.

Оскільки землекористування в Україні є цільовим, це покладає відповідний обов'язок щодо визначення порядку користування на суперфіціарія та позбавляє власника ділянки права надавати її для такого виду землекористування, яке буде протирічити цільовому призначенню самої земельної ділянки, встановленої відповідно до норм земельного законодавства (див. коментар до ч. З ст.410 ЦК). Відповідно до правила ч.5 цієї статті для суперфіціарія встановлюється обов'язок використовувати земельну ділянку лише з тією метою, з якою вона йому надавалась. Зокрема, порушенням цього правила буде будівництво та експлуатація будівель (споруд) промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва; так само зведена споруда житлового призначення не може у подальшому використовуватись суперфіціарієм як офісне приміщення.

Стаття 416. Припинення права користування земельною ділянкою для забудови

1. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1)  поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4)  невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

У ч.І коментованої статті визначений перелік підстав припинення суперфіцію, який згідно ч.2 цієї статті не є вичерпним, інші підстави припинення суперфіцію визначаються законом. Цей перелік має бути доповнений загальними підставами припинення речових прав, а також тими, що випливають з природи цих правовідносин. Також необхідно врахувати, що окремі з зазначених у ч.І цієї статті підстав припиняють виключно певні види суперфіцію. Загальними підставами припинення речових прав, які застосовуються до припинення суперфіцію, є наступні: загибель об'єкта суперфіційного права, яка може носити як юридичний, так і фактичний характер; визнання недійсним правочину, в тому числі заповіту, або розірвання договору, що є підставою встановлення суперфіцію (детальніше див. коментар до ст.406); дерелікція (відмова від права користування). Відмова землекористувача від права користування автоматично не тягне припинення права власності на зведені ним споруди (будівлі), оскільки, за загальним правилом, на землекористувачеві відповідно до ч.2 ч. І ст.417 лежить обов'язок привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її у користування. Поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача є загальною підставою припинення прав на чуже майно. Таке поєднання може відбутися або в разі переходу права власності на земельну ділянку до суперфіціарію, або у випадку переходу права власності на зведену споруду до власника землі. Способи переходу зазначених прав визначаються нормами цивільного законодавства у договірному порядку, шляхом спадкування тощо. Також суперфіцій припиняється в разі викупу власником ділянки права користування у землекористувача.

Загальною для всіх видів суперфіційних прав підставою припинення є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль. У п.4) цієї статті мається на увазі не будь-яке невикористання ділянки. Це правило відповідно до природи суперфіцію має на меті стимулювати землекористувача вести будівництво і, в кінцевому варіанті, завершити його. У договорі сторони можуть встановити строк завершення збудування споруди (будівлі), але саме по собі таке незбудування у встановлений строк не є підставою припинення суперфіцію. Правило п.4) ч.І цієї статті охоплює ситуації, коли землекористувач, отримавши земельну ділянку, не приступає до будівництва три роки поспіль або, розпочавши будівництво, не веде ніяких робіт по його продовженню та завершенню зазначений період часу поспіль. Нецільове використання земельної ділянки суперфіціарієм згідно з ЦК не дає права її власнику вимагати припинення суперфіцію (про цільове використання -- див. коментар до ст.410 ЦК). Спеціальні підстави припинення суперфіцію, характерні для окремих його видів: для суперфіцію, встановленого на визначений строк відповідно до ч.З ст.413 ЦК, — сплив строку, на який було встановлено право користування земельною ділянкою. У ЦК не встановлений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу суперфіціарія строк суперфіцію, якщо його було встановлено на певний строк. Таке право може бути закріплено у договорі або заповіті як підставі встановлення суперфіцію. В іншому випадку в разі спору за наявності обставин, зазначених у ч.2 ст.417 ЦК, подовжити право користування земельною ділянкою на новий строк може суд.

Підстави припинення слід відрізняти від порядку припинення таких відносин. У ч.2 цієї статті визначається один з порядків припинення суперфіційних відносин — судовий: суперфіцій припиняється за рішенням суду відповідно до підстав, визначених ч. І цієї статті. Також суперфіцій може бути припинений в силу прямої вказівки закону та домовленістю сторін. Більшість підстав припинення суперфіцію, зазначених у ч. І цієї статті, припиняють ці відносини в силу прямої вказівки закону при настанні певних обставин, зокрема, в результаті спливу строку, на який було встановлено суперфіцій, поєднання в одній особі землекористувача та власника землі автоматично припиняють суперфіцій, або в разі загибелі, вилучення з цивільного обігу земельної ділянки, на яку встановлено суперфіцій тощо. Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у коментованій статті, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористувача, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці будівель (споруд), що належать землекористувачу, відповідно до положень ст.417 ЦК.

 

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1.  У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

В разі припинення суперфіційного права з однієї з підстав, зазначених у ст.41б ЦК, виникає потреба вирішити комплекс питань, пов'язаних з визначенням правових наслідків такого припинення права, у зв'язку, перш за все, з вирішенням долі будівель (споруд) зведених землекористувачем та/або приведенням земельної ділянки до первісного стану. У ЦК сторонам надано можливість врегулювати зазначені правові відносини за їх домовленістю, яка може бути закріплена у договорі, що є підставою встановлення суперфіцію, або вже в ході припинення суперфіцію. Якщо сторони не досягнути домовленості щодо визначення правових наслідків припинення суперфіцію, власникові ділянки надано право звернутися до суду з вимогою до землекористувача знести зведені ним будівлі (споруди) та привести земельну ділянку до стану, в якому вона перебувала до передачі її у користування. При вирішенні такого спору суд повинен керуватися спеціальними правилами ч.2 статті, що коментується. Жодна з сторін не має права вимагати схвалення судом одного з варіантів рішень, передбачених ч.2 ст.417 ЦК, інакше, ніж у випадку попереднього припинення суперфіцію з підстав, визначених законом. Загальним є правило, за яким має бути ухвалено рішення про знесення зведених землекористувачем будівель (споруд) та приведення земельної ділянки до первісного стану. З цього правила існують два винятки: якщо таке знесення прямо заборонено законом або якщо воно є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки. Згідно з правилами цієї статті, перш за все, забороняється зносити житлові будинки, пам'ятники історії та культури, а також всі інші споруди за наявності прямої вказівки закону.

За наявності одного з зазначених винятків суд вправі обрати один із варіантів рішення — або про викуп земельної ділянки землекористувачем, або про викуп власником земельної ділянки зведених суперфіціарієм будівель, або про подовження права користування на новий строк та визначення його умов. При виборі варіанта вирішення спору суд повинен враховувати оцінку підстави припинення права користування: наприклад, в разі припинення суперфіцію через невикористання землекористувачем земельної ділянки для забудови (п.4) ч. І ст.416 ЦК), виходячи з принципу справедливості, добросовісності та розумності (ст. З ЦК) суду є більше підстав стати на позицію власника земельної ділянки. При вирішенні такого спору суд повинен виходити з дійсної вартості майна (вартості споруди та земельної ділянки) на час розгляду справи і з'ясовувати, чи спроможна та з сторін, яка вимагає передачі їй права власності на споруду чи ділянку, її сплатити, тобто такі вимоги мають відповідати критерієві реальності. Таким чином, право власності землекористувача на зведені ним на чужій ділянці будівлі (споруди) в разі припинення суперфіцію зберігається лише у випадку або наявності відповідної угоди сторін, або визнання судом за суперфіціарієм права власності на земельну ділянку, на якій зведена будівля, або подовження судом на новий строк права користування земельною ділянкою. В останньому випадку відбувається поновлення суперфіцію, який з підстав ст. 416 ЦК вже було припинено, та його дія подовжується на новий строк шляхом визначення умов користування земельною ділянкою. В інших випадках в разі припинення суперфіцію, право власності суперфіціарію на зведені ним споруди (будівлі) також припиняється і вони або підлягають знесенню силами суперфіціарію, або право власності на них переходить до власника ділянки.