§ 3. Расторжение договора аренды

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора аренды в судебном порядке при наличии указанных в них оснований. Данные основания были рассмотрены при анализе обязанностей сторон. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как связанные с нарушением договора одной из сторон, так и не связанные с такими нарушениями (например, в случае возникновения необходимости в использовании имущества для самого арендодателя) <1>.
---------------------
<1> См.: пункт 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, прилагаемого к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66.

До обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор устранит допущенные нарушения, то арендодатель не сможет потребовать досрочного расторжения договора. При неисполнении арендатором своих обязательств в срок, указанный в предупреждении, арендодатель до обращения в суд обязан в соответствии со ст. 452 ГК РФ направить арендатору предложение о расторжении договора.
Арендатор также может обратиться в суд с требованием о расторжении договора при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ. В отличие от арендодателя, он не обязан предупреждать о необходимости устранения допущенных нарушений.
Установление специальных правил о расторжении договора аренды (ст. ст. 619, 620 ГК РФ) не исключает применение общих норм гл. 29 ГК РФ. Суд может расторгнуть договор при наличии иных нарушений условий договора одной из сторон, если признает такие нарушения существенными (например, внесение арендной платы не в полном объеме) <1>. Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке <2>.
---------------------
<1> См.: пункт 28 указанного Обзора практики.
<2> См.: пункт 27 указанного Обзора практики.