§ 3. НАЙМ (ОРЕНДА) ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

 

Стаття 792.   Договір найму земельної ділянки

1. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

2. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

1.   У статті, що коментується, наводиться визначення договору найму (оренди) земельної ділянки, із якого випливає, що цей договір може бути тільки консенсуальним. Це відповідає визначенню договору оренди землі у ст. 13 Закону «Про оренду землі» [165], а також ч. 2 ст. 125 ЗК [27], яка виникнення права оренди пов'язує з державною реєстрацією договору.

2. У ч. 2 ст. 792 ЦК зазначається на те, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким є Закон «Про оренду землі». Не виключаєть­ся поширення на відносини щодо оренди земельних ділянок ст. 93, 118, 123 (в силу відповідного зазначення у ст. 124 Земельного кодексу), а також ст. 151 Земельного кодексу. На відносини щодо оренди землі поширюється чинність підзаконних актів,
прийнятих органами виконавчої влади відповідно до наданих їм повноважень. Від­повідно до ч. 2 ст. 2 Закону «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою зе­мельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються
з урахуванням Закону «Про оренду державного і комунального майна» [68]. Застосу­вання до відносин з приводу найму (оренди) земельних ділянок Загальних положень Цивільного кодексу (книга перша), загальних положень про найм (ст. 759 — 786 ЦК) є можливим, але переважно перед цими положеннями застосовуються відповідні спеціальні норми.

3. Як і ч. 1 ст. 792 ЦК, ст. З Закону «Про оренду землі» [165] передбачає можливість передання земельної ділянки в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

4. Орендодавці земельних ділянок визначаються у ст. 4 Закону «Про оренду зем­лі». Ними можуть бути: 1) власники земельних ділянок — фізичні та юридичні особи (уповноважені ними особи); 2) сільські, селищні, міські ради — стосовно земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності; 3) районні та обласні ради, Верхо­вна Рада Автономної Республіки Крим — стосовно земель, що перебувають у спільній
власності територіальних громад; 4) в межах повноважень, визначених законом, орен­додавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, можуть бути місцеві державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України. Це не зовсім коректно, оскільки ні Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, ні Кабінет Міністрів України не мають статусу юридичних осіб,
а тому вони не можуть бути учасниками цивільних відносин. Але в умовах невисо­кого рівня юридичної техніки не виключається кваліфікація відповідних договорів як укладених від імені держави чи Автономної Республіки Крим, цивільна правоздатність яких визнається ст. 167, 168 ЦК.

5. Орендарями земельних ділянок можуть бути фізичні і юридичні особи, в тому числі іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні організації та об'єднання, місцеві державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республі­ки Крим, Кабінет Міністрів України, сільські, селищні, міські ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим. Визнається право іноземних держав бути орендарями
земельних ділянок в Україні.

6. Фізичні та юридичні особи — власники земельних ділянок мають право пере­давати в оренду земельні ділянки, що перебувають у їх власності, на власний розсуд відповідно до принципу свободи договору (ст. 627 ЦК). Що стосується земельних ді­лянок, що перебувають у власності держави або територіальних громад, то тут діють численні правила, вимоги яких мають бути виконані до укладення договору. Відпо­відно до цих правил укладенню договору оренди передують правовідносини, про які йдеться в наступному.

7. Особа, яка бажає отримати земельну ділянку із складу земель державної або комунальної власності, звертається з відповідною заявою до органу виконавчої влади, уповноваженого на укладання договору, або органу місцевого самоврядування (якщо земельна ділянка перебуває у комунальній власності). Розмежування земель права державної та права комунальної власності ще не завершено. Відповідно до підпункту
«в» п. 4 розділу IX «Прикінцеві положення» Земельного кодексу [27] мають бути розроблені та прийняті нормативно-правові акти про розмежування земель державної і комунальної власності. Засади такого розмежування встановлені ч. 2 ст. 84 Земель­ного кодексу [27] («у державній власності перебувають усі землі України, крім зе­мель комунальної і приватної власності») і ч. 2 ст. 83 цього Кодексу («у комунальній
власності перебувають усі землі в межах населених пунктов, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності»). Більш детально відповідні відносини регулюються Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» [172].

8. Правовідносини, що передують укладенню договорів оренди земельних ділянок, суттєво розрізняються залежно від таких обставин: 1) наявність потреби в розробленні проекту земельної ділянки; 2) наявність необхідності вилучення земельної ділянки.

9. Правовідносини, що передують укладенню договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності, ускладнюються також вимогою провести конкурс або аукціон щодо набуття права оренди земельної ділянки. Конкурс або аукціон має проводитись завжди, коли надійшло дві або більше заяв на оренду однієї і тієї ж са­мої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності (частина шоста ст. 16 Закону «Про оренду землі»). Відповідно до ст. 127 Земельного кодексу (в редакції від 28 грудня 2007 р.) право оренди земельних ділянок державної та кому­нальної власності підлягає продажу в порядку, встановленому главою 21 Земельного кодексу для продажу земельних ділянок. Відповідно до ст. 134 ЗК застосування кон­курентних засад продажу права оренди земельних ділянок державної і комунальної власності є обов'язковим. Статті 135 — 138 ЗК визначають порядок продажу права оренди.

10. Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі і може бути посвідчений нотаріально на вимогу однієї із сторін (ч. 1 ст. 14 Закону «Про оренду землі»). Типова форма договору оренди землі відповідно до ч. 2 ст. 14 Закону «Про оренду землі» затверджується Кабінетом Міністрів. Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів [285], є досить нежорстким і залишає
на розсуд сторін встановлення окремих умов договору оренди.

11. Договір оренди земельних ділянок підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди здійснюється в порядку, встановленому законом (ст. 20 Закону «Про оренду землі»). Але такого закону на цей час не існує. Зберігає чинність Порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, що був затверджений постановою Кабінету Міністрів [285], формально не скасований. У зв'язку з цією постановою Держкомзем затвердив Тим­часовий порядок ведення державного реєстру земель [424] та роз'яснив, що цей Тимчасовий порядок підлягає переважному застосуванню перед Порядком, що був раніше затверджений Кабінетом Міністрів [450]. Але Держкомпідприємництва пові­домив [451], що дія Тимчасового порядку зупинена відповідно до ст. 28 Закону «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» [164]. Тому договори оренди землі на цей час реєструються відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [177] (тобто договори вза­галі не реєструються, а реєструється право на земельну ділянку, що виникло на підставі договору оренди землі). Слід також враховувати, що чітке розмежування державної реєстрації договору (ст. 210 ЦК), реєстрації права (ч. 2 ст. 331 ЦК) у Цивільному кодексі в системі Держкомзему не сприйняте. Тому тут знають і державну реєстрацію земель, і державну реєстрацію державних актів про право на землю, і державну реє­страцію договорів (оренди), і державну реєстрацію права. Насправді є тільки державна реєстрація прав на землю, яка позначається різними названими термінами.

12. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін (ст. 30 Закону «Про оренду землі»). Вимога про зміну умов договору може бути пред'явлена в суді. Підставою для її задоволення можуть бути також обставини, встановлені ч. 1 ст. 651, 652 ЦК.

13. У ст. 7 Закону «Про оренду землі» використовується термін «перехід права на оренду земельної ділянки». Абзацом п'ятим ч. 1 ст. 31 Закону «Про оренду землі» встановлюється така підстава припинення договору оренди землі, як смерть фізичної особи — орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, передбачених у ст. 7 цього Закону [165] від «виконання договору оренди земельної ділянки». Отже, в ст. 7 названого Закону під словами «право на оренду» розуміється набуття особами, зазначеними в цій статті, прав та обов'язків сторони раніше укладеного договору, оренди за наявності двох юридичних фактів: 1) смерть фізичної особи — орендаря
або набрання законної сили вироком суду, яким орендарю призначено покарання у вигляді позбавлення волі, або обмеження дієздатності орендаря (за аналогією це правило слід застосувати до випадків визнання орендаря недієздатним або безвісно відсутнім); 2) виявлення особами, зазначеними у цій статті, «бажання стати оренда­рями» (ч. 1 ст. 7 цього Закону), згоди виконувати укладений договір оренди (така термінологія використовується в абзаці п'ятому ч. 1 ст. 31 Закону). Перехід «права на оренду» підпорядковується у відповідній частині нормам, присвяченим заміні кре­дитора в зобов'язанні (ст. 514 — 518 ЦК), а в іншій частині — правилом про заміну боржника у зобов'язанні (ст. 522, 523 ЦК).

14. Суборенда земельних ділянок допускається у випадках, якщо це передбачено договором оренди або за наявності письмової згоди орендодавця. Це відповідає загаль­ному правилу ч. 1 ст. 774 ЦК про піднайм. Особливим є правилрст. 8 Закону «Про оренду землі», відповідно до якого неотримання впродовж одного, місяця письмового повідомлення орендодавця про згоду чи заперечення стосовно суборенди дає оренда­ реві право на укладення договору суборенди. Договір суборенди укладається в пись­мовій формі. Його нотаріальне посвідчення здійснюється за згодою сторін. Державна реєстрація договору суборенди є обов'язковою відповідно до ч. 5 ст. 8 Закону «Про оренду землі». Але слід враховувати викладене в п. 11 коментаря до цієї статті.

15. Строк дії договору оренди не може перевищувати п'ятдесяти років. Щодо по­новлення договору на новий строк та переважного права орендаря (наймача) на укла­дення договору оренди на новий строк ст. 33 Закону «Про оренду землі» встановлює такий же порядок, як і ст. 764 ЦК стосовно найму будь-якого майна.

16. Сторонам договору оренди землі надається право на розірвання договору у разі порушення іншою стороною обов'язків, передбачених договором і ст. 23, 24 Закону «Про оренду землі», у разі випадкового пошкодження об'єкта оренди, яке істотне пере­шкоджає використанню земельної ділянки, а також у випадках, передбачених законом. Остання підстава розірвання договору означає можливість застосування ч. 2 ст. 651 ЦК, що встановлює загальні підстави розірвання цивільно-правових договорів.

Що стосується ст. 23, 24 Закону «Про оренду землі», то вони встановлюють не тіль­ки цивільно-правові, а і публічно-правові обов'язки орендаря і орендодавця. Отже, порушення публічно-правових вимог стороною договору визнане ст. 32 Закону «Про оренду землі» підставою розірвання договору.

17.  На орендаря покладається обов'язок вносити орендну плату. її розмір визнача­ється договором з застосуванням індексу інфляції. Закон не встановлює мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній або кому­нальній власності після того, як 19 вересня 1996 р. було прийнято в новій редакції Закон «Про плату за землю».

Натомість ч. 4 ст. 21 Закону «Про оренду землі» встановлює максимальний розмір орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, який (розмір орендної плати) не може перевищувати 10 відсотків нормативної грошової оцінки. Це обмеження не діє у разі визначення орендаря на конкурентних засадах. Плата за суборенду земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати розміру орендної плати, передбаченого договором оренди (з урахуванням індексації).

18. Сторони договору оренди на свій розсуд визначають форму орендної плати (гро­шова, натуральна, відробіткова, надання послуг орендодавцю). Якщо ж об'єктом оренди є земельна ділянка, що перебуває у державній або комунальній власності, орендна плата
сплачується виключно у грошовій формі (ст. 22 Закону «Про оренду землі»).

19. Звертає на себе увагу ст. 27 Закону «Про оренду землі», яка розкриває зміст речових прав, які надаються орендарям земельних ділянок, та встановлює способи їх захисту. Це є істотним, оскільки ні в науці, ні в судовій практиці немає розуміння речових прав, які належать наймачу (орендарю), зберігачу, перевізнику тощо.