Стаття 779.   Наслідки погіршення речі, переданої у найм

1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати від­шкодування завданих йому збитків.

3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормаль­ного її зношення або упущень наймодавця.

1. Погіршення речі, що сталися внаслідок нормального її зношення, не можуть кваліфікуватись як порушення наймачем будь-яких обов'язків. Наймач відповідає за погіршення речі згідно із загальним правилом ч. 1 ст. 614 ЦК за наявності його вини. Це загальне правило повторюється в ч. 1 ст. 779 ЦК. Що стосується правила ч. З ст. 779 ЦК про те, що наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це ста­лося внаслідок упущень наймодавця, то воно виражає загальний недолік Цивіль­ного кодексу, у якому підстави відповідальності і підстави звільнення від відпо­відальності викладаються на невисокому техніко-юридичному рівні. Дійсно, якщо формулюється правило про відповідальність боржника за наявності його вини, то немає необхідності тут же формулювати правило про звільнення боржника від від­повідальності за наслідки, спричинені дією непереборної сили, простого випадку або діями кредитора.

Формулювання поряд цих двох правил може бути доречним, може слугувати роз'ясненню одного положення закону іншим положенням. Якщо ж поряд з правилом про відповідальність боржника за наявності вини вказується на звільнення його від від­повідальності за наслідки, що виникли в результаті дій кредитора, виникає питання про те, чи звільняється боржник від відповідальності у разі, коли наслідки виникли внаслідок дії непереборної сили чи простого випадку. На це питання слід дати позитивну відповідь, яка випливає із такого правила тлумачення нормативно-правових актів: за наявності загального правила, що формулюється прямо (це принцип вини, що сформульований уч. 1ст. 614 і ч. 1ст. 779 ЦК), не можна застосовувати правило, що випливає як протилежне із положення, яке формулює спеціальне правило. Спе­ціальне правило формулюється у ч. З ст. 779 ЦК (наймач не відповідає за упущення наймодавця). Із цього спеціального правила випливає протилежне, і наймач відповідає за всі погіршення речі, які не є результатом дій наймодавця. Але це правило не можна застосовувати, бо є правило про відповідальність за принципом вини, яке хоч і є за­гальним, але сформульоване в законі прямо, а не виводиться із іншого правила.

2. Із ч. З ст. 779 ЦК, в якій йдеться про випадки, коли наймач «не відповідає» за погіршення речі, можна зробити висновок про те, що у ч. 1 та 2 цієї статті йдеть­ся про те, коли та як наймач «відповідає». Ця відповідальність встановлена у двох формах: 1) покладення обов'язку усунути погіршення речі; 2) відшкодування збитків. Остання форма відповідальності застосовується «у разі неможливості відновлення речі». Виникає питання про те, чи існує відповідальність у вигляді відшкодування збитків за межами гіпотези, що наведена. Негативна відповідь на це питання виходила б із того, що у разі формулювання першої диспозиції, яка діє в межах даної гіпотези, за межами цієї гіпотези діє протилежна диспозиція. Такий підхід є прийнятним, але тільки тоді, коли відповідні відносини не врегульовані загальною нормою. Відноси­ни з приводу відшкодування збитків врегульовані загальними правилами ст. 22, 623 ЦК. Отже, на наймача покладається відповідальність за збитки, що завдані будь-яким погіршенням речі, якщо таке погіршення стало наслідком порушення наймачем зобов'язання за наявності вини наймача. Внаслідок цього вимогу про відшкодування збитків наймодавець може пред'явити не тільки при неможливості відновлення речі, а і за наявності такої можливості, зокрема, якщо наймач ухиляється від обов'язку усунути недоліки речі, в зв'язку з чим наймодавець усуває ці недоліки власними си­лами чи силами сторонньої особи, з якою він уклав договір підряду.

Стаття 780.   Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм

1. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

2. Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про
які він не знав і не міг знати.

Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

1. Стаття, що коментується, переважно регулює відносини щодо відшкодування шко­ди, які (відносини) є предметом регулювання інституту відшкодування шкоди. Але за­конодавець вправі розміщувати нормативний матеріал на свій розсуд і не зобов'язаний слідувати академічним положенням про систему права і законодавства. Більше того, при правозастосуванні визначення норм права як загальних та спеціальних для визна­чення тих із них, що підлягають переважному застосуванню, не може здійснюватись виключно залежно від місця в системі законодавчого акту, де законодавець помістив ту чи іншу норму.

2. З урахуванням викладеного в попередньому пункті перевагу при правозастосуванні слід надати абзацу першому ч. 2 ст. 780 ЦК. При використанні наймачем предмета найму і завданні шкоди третій особі відповідно до ст. 1172 ЦК відповідати перед третьою особою повинен наймач. Але спеціальним правилом ч. 2 ст. 780 ЦК встановлено, що шкода, завдана в зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується
потерпілому безпосередньо наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося вна­слідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

3. Правило ч. 1 ст. 780 ЦК погоджується з ч. 2 ст. 1187 ЦК, відповідно до якої шкода,  завдана джерелом підвищеної небезпеки,  відшкодовується не обов'язково власником, а і особою, що володіє об'єктом, використання, зберігання або утримання якого створює підвищену небезпеку, на відповідній правовій підставі.

Стаття 781.   Припинення договору найму

1. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була най­мачем або наймодавцем.

1. У разі смерті фізичної особи — наймача договір припиняється. Це означає, що законодавець визнав зобов'язання, що виникають на підставі договору найму, такими, що не мають достатньої визначеності стосовно їх нерозривної пов'язаності з фізичною особою — наймачем (ст. 608 ЦК), і сформулював спеціальне правило. У разі смерті наймача договір найму припиняється незалежно від того, укладав його наймач як під­
приємець чи поза зв'язком з таким його статусом.

2. У разі смерті фізичної особи —  наймодавця договір найму не припиняєть­ся, якщо інше не встановлено договором. Такий висновок випливає із загального правила ст. 1218 ЦК, відповідно до якого до складу спадщини входять усі права та обов'язки,  що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і «не припинилися внаслідок його смерті». Взяті в лапки слова означають, що не пере­ходять в порядку спадщини тільки права та обов'язки, стосовно яких спеціально передбачено їх припинення на випадок смерті суб'єкта, який має відповідні права або несе обов'язки. Стосовно прав та обов'язків наймодавця таке не встановлено. Отже, вони переходять в порядку спадкування, як це передбачено загальним пра­вилом ст. 1218 ЦК.

3. Оскільки ліквідація юридичної особи не передбачає правонаступництва (ч. 4 ст. 112 ЦК), ліквідація юридичної особи, що є наймодавцем або наймачем, припиняє договір найму і зобов'язання, які виникли на його підставі, що відповідає ст. 609 ЦК. Права та обов'язки, що виникли до ліквідації юридичної особи, реалізуються, виконуються в ліквідаційній процедурі (ст. 111, 112 ЦК).

Стаття 782.   Право наймодавця відмовитися від договору найму

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

1. Підстави розірвання договору найму встановлюються ст. 783 і 784 ЦК. Ці статті передбачають розірвання договору за погодженням сторін, а у разі недосягнення згоди — за рішенням суду. У ст. 782 ЦК також йдеться про розірвання договору, але в інший спосіб — шляхом вчинення наймодавцем одностороннього правочину — від­мови від договору. Слід також звернути увагу на те, що в ст. 781 ЦК використовується найбільш широке (родове стосовно поняття розірвання договору) поняття припинення договору. Право на відмову від договору наймодавець отримує за умови, що наймач впродовж трьох місяців підряд користування річчю відповідно до договору здійснював, а плату за весь цей період не вносив. Неправильним було б розуміти ч. 1 ст. 782 ЦК так, що підставою для відмови наймодавця від договору є невнесення плати впродовж трьох місяців підряд, оскільки це може бути хоч би частково обумовлене внесенням попередньої оплати. Підставою відмови наймодавця від договору є неоплата користу­вання річчю впродовж трьох місяців підряд.

Указання у ч. 1 ст. 782 ЦК на право вимагати повернення речі не виключає дії правил ст. 785 ЦК.

2. У Цивільному кодексі стосовно багатьох видів договорів використовується пра­вова конструкція відмови від договору. Але тільки в окремих випадках визначається момент, з якого договір вважається розірваним (припиненим) у зв'язку з відмовою від нього. Зокрема, цей момент чітко визначений у ч. 2 ст. 782 ЦК: договір найму у разі відмови наймодавця від нього припиняється з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Стаття 783.   Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

1. Наявність спеціальних правил, що формулюють підстави виникнення у сторін права вимагати розірвання договору найму, не виключає застосування до цих відносин загального правила ч. 2 ст. 651 ЦК. Вимога про розірвання договору пред'являється до наймача у вигляді пропозиції укласти угоду про розірвання договору або в суд у вигляді позовної заяви про розірвання договору. При розірванні договору найму у зв'язку з тим, що наймач не приступив до проведення покладеного на нього законом або договором обов'язку здійснювати капітальний ремонт, слід враховувати наступне: 1) такий позов може бути задоволений лише за наявності доказів того, що на день ви­несення судом рішення у справі наймач не приступив до проведення ремонту (від «не приступив» слід відрізняти «не здійснив»); 2) капітальний ремонт має визначатись згідно із відповідними спеціальними правилами (див. п. 1, 2 коментаря до ст. 776 ЦК).

Стаття 784.   Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ре­монту речі.

1.  Відповідно до ч. З ст. 767 ЦК у наймача не може опинитись річ неналежної якос­ті. Якщо ж так сталося, то вважається, що річ передана наймачеві в належному стані (належних якості і комплектності). Але це повністю не виключає пред'явлення вимог до наймодавця, який уже передав річ відповідно до договору найму, оскільки наймач не позбавлений права спростовувати припущення, яке формулюється в ч. З ст. 767 ЦК. Крім того, у випадках, коли наймодавець гарантував якість речі протягом усього або частини строку договору (ст. 768 ЦК), наймач отримує право вимагати розірвання договору на підставі п. 1 ст. 784 ЦК.

Стаття 785.   Обов'язки наймача у разі припинення договору найму

1. У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

2. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за корис­тування річчю за час прострочення.

1. При тлумаченні ст. 785 ЦК слід враховувати недостатню опрацьованість у за­конодавстві і науці термінології, яка використовується для позначення відповідних цивільно-правових явищ. З одного боку, із ст. 1044 ЦК чітко видно, що законодавець використовує поняття припинення договору як родове, що охоплює собою всі випад­ки припинення дії договору і як юридичного факту, і як індивідуального регулятора відносин між його сторонами. Правда, законодавча практика опрацювала ще одне по­няття, що позначається як утрата договором чинності (п. 1 розділу VIII «Прикінцеві положення» Закону «Про житлово-комунальні послуги» [174]). Слід, однак, зробити висновок про те, що це поняття охоплює собою ті ж правові явища, що і термін «при­пинення договору». Аналогічним чином і введення в нормативний обіг поняття набрання договором чинності (ч. 2 ст. 631 ЦК) нічим не доповнює поняття укладення договору, а лише акцентує увагу на тому, що договір діє (є чинним) з моменту укладення (до укладення договір діяти не може, не є чинним). Разом з тим, є і законодавча практика вживання поняття припинення договору як видового поряд з терміном «розірвання договору» і навіть поряд з терміном «відмова від договору». Так, у ст. 1025 — 1026 ЦК йдеться про відмову від договору комісії, поряд з цим у ст. 1027 ЦК йдеться про припинення договору комісії. Стосовно договору найму поняття припинення договору також використовується як видове (ст. 781 ЦК) поряд з такими ж видовими поняттями, як відмова від договору (ст. 782 ЦК) і розірвання договору (ст. 783, 784 ЦК). Але ж у ст. 785, 786 ЦК використовується тільки термін «припинення договору». Тож виникає питання про те, поширюється дія цих статей тільки на відносини, передбачені ст. 781 ЦК, чи ст. 785, 786 ЦК можна застосовувати і до відносин, що регулюються ст. 782 — 784 ЦК. Другий із наведених двох варіантів відповіді більшою мірою відповідає змісту як згаданих статей, так і інших положень Цивільного кодексу. На користь такої відпо­віді свідчать такі аргументи: 1) відсутність у законодавстві і науковій літературі чіткої системи понять, що стосуються проблеми, про яку йдеться. Якщо припинення договору (втрату ним чинності) розуміти як родове поняття, то воно буде охоплювати собою видо­ве поняття розірвання договору і припинення договору в інший спосіб. Для позначення цього виду припинення договору спеціальний термін ні в законодавстві, ні в науковій літературі не опрацьовано. Тому і використовується термін «припинення договору» без слів «в інший спосіб». Створюється враження, що законодавець використовує поняття «припинення договору» як видове. Насправді, тут мається на увазі не власне «припинення договору», а «припинення договору в інший спосіб», тобто власне «припинення договору» залишається поняттям родовим; 2) якщо використання поняття «припинення договору» як видового пояснюється викладеним вище, то використання цього поняття як родового у ст. 1044 ЦК відображає логічні зв'язки цього поняття з видовими по­няттями, тобто не потребує будь-якого коригування; 3) нарешті, визнання припинення договору видовим поняттям поряд з розірванням договору веде до висновку про вкрай вузьку сферу дії ст. 785, 786 ЦК і вимагає застосування аналогії закону, яке було б у цих випадках суто штучним.

Викладене дає підстави для висновку про те, що ст. 785 ЦК застосовується до від­носин, передбачених не тільки ст. 781 ЦК, а й статтями 782, 783, 784 ЦК.

2. Обов'язок наймача повернути річ негайно має тлумачитись як на наступний день після спливу останнього дня строку, впродовж якого відповідно до договору наймач мав право користуватись річчю, яку передав йому наймач.

3. При визначенні стану, в якому річ має бути повернена наймачем наймодавцеві, слід враховувати, що закон не встановлює обов'язку наймача перед поверненням речі здійснити її технічне обслуговування або поточний ремонт. Такий обов'язок може бути встановлений договором.

4. Визначення коштів, які має сплатити наймач наймодавцеві у разі невиконання обов'язку повернути річ, як неустойки означає, що відповідні кошти мають кваліфі­куватись саме так не тільки в цивільних, а і у податкових правовідносинах. Визна­вати такі платежі платою за користування річчю було б неправильним. Протилежна позиція, проте, отримала потужну підтримку визнанням принципу превалювання сут­ності над формою одним із основних принципів бухгалтерського обліку і фінансової звітності. Цей принцип розкривається як облік господарських операцій відповідно до їх сутності, а не тільки виходячи із їх юридичної форми (абзац восьмий ст. 4 Закону «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» [109]). Було б повністю неприйнятним поширювати чинність цього принципу за межі бухгалтерського обліку
і фінансової звітності.

Стаття 786.   Позовна давність, що застосовується до вимог, які випливають із договору найму

1. До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

2. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту по­вернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму.

1. Із ч. 1 ст. 779 ЦК випливає, що наймодавець вправі вимагати від наймача усу­нення погіршення речі, які сталися з вини наймача. Ця вимога може бути пред'явлена впродовж загальної позовної давності тривалістю 3 роки (ст. 257 ЦК). А ось вимогу про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана най­мачеві, наймодавець може пред'явити в суді впродовж позовної давності в один рік.
Якщо право вимагати відшкодування збитків виникло не у зв'язку з пошкодженням речі, а на іншій правовій підставі, застосовується загальна позовна давність.

2. Позовна давність тривалістю один рік застосовується до вимог наймача про від­шкодування витрат на поліпшення речі (предмета договору найму).

3. Частина 2 ст. 786 ЦК встановлює, що перебіг позовної давності щодо вимог най­модавця починається з моменту (дня) повернення наймачем речі. Врахування тексту заголовку ст. 786 ЦК схиляє до думки про те, що це правило про початок перебігу позовної давності застосовується до всіх вимог, які випливають із договору найму. І це повністю відповідає букві цього законодавчого тексту. Але буквальне його тлумачення призводить до таких безглуздих висновків, як неможливість звернення наймодавця в суд з вимогами до наймача, що випливають із ст. 731 ЦК (у разі невиконання наймачем обов'язку за­страхувати предмет найму), ст. 773 ЦК (у разі користування річчю не відповідно до її призначення або з порушенням умов договору), ст. 773 ЦК (у разі невиконання наймачем обов'язку здійснювати ремонт речі), ст. 779 ЦК (у разі невиконання наймачем обов'язку усунути погіршення речі), ст. 783 ЦК (вимога про розірвання договору), ст. 785 ЦК (у разі неповернення речі наймачем після припинення договору до моменту повернення речі наймачем) і навіть із ст. 762 ЦК (у разі невнесення сплати за користування майном). Аналогічно і наймач до моменту припинення договору не має права пред'явити до най­модавця в суді вимоги про передання майна (ст. 765 ЦК), про виконання наймодавцем обов'язків, що випливає із гарантії (ст. 768 ЦК), про зменшення плати за користування річчю (ч. 2, 3 ст. 776 ЦК). Тому при тлумаченні ч. 2 ст. 786 ЦК слід враховувати засади добросовісності, справедливості та розумності, які закріплені в п. 6 ст. З ЦК та які входять до змісту принципу верховенства права, а тому мають вищу юридичну силу. Врахування цих засад має підстави для висновку про те, що ч. 2 ст. 786 ЦК слід застосовувати тільки до відносин, передбачених частиною першою цієї ж статті.