ГЛАВА 28 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Стаття 379.   Поняття житла

1. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, при­значені та придатні для постійного проживання в них.

1.  Ця стаття не дає загального визначення житла, а називає лише окремі види жит­ла — житловий будинок, квартира тощо. Очевидно, мається на увазі, що законодавство в майбутньому стане розширювати зміст цього поняття.

2.   Різновидом житла називається житловий будинок.  Поняття житла нелогічно було б поширювати на багатоквартирні житлові будинки,, оскільки житлом у таких випадках є квартири, що розташовані в таких будинках. Житлом визнається квартира, визначення якої дається в ст. 382 ЦК.

Іншими приміщеннями, що охоплюються поняттям житла, слід визнати призначені для постійного проживання приміщення гуртожитків.

Готелі та їх приміщення не належать до категорії житла. Вони придатні для постій­ного проживання, але не призначені для цього. Готельна послуга полягає в наданні номера (місця) в готелі для тимчасового проживання (абзац сьомий п. 1.3 Правил користування готелями й аналогічними засобами розміщення та надання готельних послуг [360]).

Стаття 380.   Житловий будинок як об'єкт права власності

1. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

1. Є декілька варіантів, що відображають особливості права власності на житловий будинок як об'єкт права власності: 1) у найпростішому випадку житловий будинок у цілому є об'єктом права приватної власності однієї особи; 2) суттєво не відрізня­ється від цього варіант, коли житловий будинок є об'єктом права спільної сумісної власності; 3) будинок може бути об'єктом права спільної часткової власності з виді­ленням часток в натурі або без такого виділення, при якому (виділенні) зберігається право спільної власності на певні конструкції будинку; 4) будинок може складатись із двох, декількох або багатьох квартир. Такий будинок може знаходитись у влас­ності однієї особи, яка одночасно є власником, принаймні однієї квартири, а решта квартир може знаходитись у власності інших осіб; 5) якщо в дво- або багатоквартир­ному будинку всі квартири належать на праві власності окремим особам і ні одна із цих осіб не є власником будинку, будинок взагалі не є об'єктом права власності. У такому будинку квартири належать на праві власності окремим особам. Приміщення загального користування, обладнання, конструкції тощо є об'єктом права спільної власності власників квартир. Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181] (ст. 19) поділяє спільне майно співвласників багатоквартирного бу­динку на неподільне майно, що є у спільній сумісній власності співвласників багато­квартирного будинку, і загальне майно, що перебуває у спільній частковій власності цих осіб.

2. Будинок набуває статусу житлового за наявності цілої низки умов: 1) відповідно до принципу цільового використання землі, житловий будинок може бути побудова­ний тільки на земельній ділянці, що призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку; 2) будівництво має здійснюватись тільки відповідно до проекту, що належне погоджений та затверджений із додержанням будівельних норм і правил; 3) завершений будівництвом житловий будинок має бути прийнятий в експлуатацію державною приймальною комісією; 4) на житловий будинок видається свідоцтво про право власності, а право власності підлягає державній реєстрації. Порушення будь-якої з наведених тут вимог виключає визнання будинку житловим, тобто різновидом помешкання. Викладені загальні умови надання будинку статусу житлового передба­чають виконання інших численних умов. Так, при прийнятті будинку в експлуатацію перевіряється дотримання державних будівельних норм, санітарних і протипожежних правил, інших численних обов'язкових правил.

Стаття 381.   Садиба як об'єкт права власності

1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будин­ком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

1. Ця стаття дає визначення садиби, що не давалося раніше чинним Цивільним ко­дексом і цивільним законодавством взагалі. Але застосування правила про садибу як об'єкт права власності значною мірою буде неможливим до тих пір, поки такий комп­лексний об'єкт права власності не буде визнано Земельним кодексом [38] та актами про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. На сьогодні ст. 120 ЗК виходить із того, що житловий будинок є самостійним об'єктом права власності та цивільного обороту, а земельна ділянка, на якій житловий будинок розташований, — це інший об'єкт, що переважно підпорядковується правовому режиму, який установлюється Земельним кодексом та іншими актами земельного законодавства. Із цього ж виходить і ст. 377 ЦК, що передбачає порядок переходу права власності на земельну ділянку у разі придбання, зокрема житлового будинку.

2. Разом з тим слід визнати, що положення ч. 2 ст. 381 буде вносити необхідну ясність у правовідносини, що виникають при відчуженні житлового будинку. Вона встановлює, коли інше не передбачено законом або договором, вважається, що при відчуженні житлового будинку відчужується вся садиба.

Стаття 382.   Квартира як об'єкт права власності

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та при­датне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку на­лежать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання
за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

1. Визначення квартири, що наводиться в ст. 382 ЦК, не дає можливості відрізни­ти її від частки житлового будинку, що виділена в натурі. Але поширювати на таку частку положення законодавства, що стосуються квартир, чи поширювати на кварти­ру правила, що стосуються права спільної часткової власності на житловий будинок, було б неправильним.

2. Квартирою може бути тільки ізольоване приміщення. Квартира може бути окре­мою, тобто, складатись з однієї чи декількох житлових кімнат, а також підсобних приміщень (коридор, кухня, комора тощо). Квартирами вважаються кожне із двох або більше ізольованих житлових приміщень, що мають спільний коридор, кухню, комору тощо, які призначені для спільного користування осіб, котрі проживають у кожному з ізольованих приміщень (в кожній квартирі). При цьому ізольованими слід вважати житлові приміщення, якщо в кожне із них є можливість зайти безпо­середньо із коридору чи інших приміщень загального користування, а не через одне із таких приміщень.

3. Якщо власниками двох чи більше квартир у дво- або багатоквартирному будинку є різні особи, цим особам на праві спільної сумісної власності належать приміщення загального користування, що перелічені в ч. 2 ст. 382 ЦК. Співвласниками таких приміщень є і власники нежитлових приміщень, що розташовані в тому ж житловому будинку. Ці положення ч.2 ст. 382 ЦК погоджуються із ст. 19 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181]. Але цей Закон виокремлює і майно, що належить власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку на праві спільної часткової власності.

Стаття 383.   Права власника житлового будинку, квартири

1. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, — за умови, що ці зміни не при­зведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

1. Чинність ст. 383 ЦК поширюється тільки на помешкання (житловий будинок, квартиру) і не поширюється на інші об'єкти права власності, що входять до складу садиби (ст. 381 ЦК).

2. У ч. 1 ст. 383 ЦК не розкривається всього змісту права власника житлового бу­динку та квартири, а лише позначаються контури цього права: з одного боку, є право використання помешкання для проживання, а з іншого —  формулюється заборона використовувати житловий будинок чи квартиру для промислового виробництва. Тер­ мін «промислове виробництво», очевидно, повинен визначатись відповідно до чинної класифікації видів економічної діяльності. Це означає, що ч. 1 ст. 383 ЦК забороняє здійснювати тільки ту діяльність, яка є промисловим виробництвом відповідно до Кла­сифікатора видів економічної діяльності. Але ж звідси не випливає правило про те, що житловий будинок (квартиру) можна використовувати для інших видів господар­ської діяльності, що не підпадають під визначення промислового виробництва, точно так, як і з правила про дозвіл власникові використовувати помешкання для власного проживання, для проживання членів його сім'ї та інших осіб не випливає заборона на будь-яке інше використання власником свого будинку чи квартири.

3. Для методології тлумачення правових норм ч. 1 ст. 383 ЦК представляє інте­рес тому, що вона спочатку формулює дозвіл на певні способи використання житла як специфічного об'єкта права власності. Тут же законодавець формулює заборону на один із способів використання житла. Між названими двома нормами залишився певний простір, на якому не можуть застосовуватися за аналогією згадані ні дозвіл,
ні заборона, оскільки вони за юридичною силою є одинаковими, і у зв'язку з цим ні дозволу, ні забороні не може бути надана перевага при правозастосуванні. Тому на просторі, який не врегульований ні дозволом, ні забороною, підлягає застосуванню загальне правило ч. 1 та 2 ст. 319 ЦК, що дає власникові право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону (дозволено все, крім забороненого). Ви­
користання цього загального правила викликає необхідність одночасного застосування і заборони, що за рівнем узагальнення є одинаковою з наведеним правилом. Така заборона сформульована в ч. 5 ст. 319 ЦК.  Вона не допускає використання права власності на шкоду правам,  свободам і гідності громадян,  інтересам суспільства, погіршення екологічної ситуації та природних якостей землі при здійсненні права
власності.

Дозвіл, що встановлений ч. 1 ст. 319 ЦК, є прямим. Він мінімально (лише з ура­хуванням принципів добросовісності, справедливості і розумності) обмежується за­гальними правилами ч. 5 ст. 319 ЦК та ще більш загальними правилами ст. ІЗ ЦК. Названими загальними правилами обмежується і дозвіл на цикористання помешкання, що наданий не прямо, а лише випливає із норм права, зокрема із ст. 179 КЗпП [28], що допускає надомну працю.

Стаття 384.   Права житлово-будівельного (житлового) кооперативу та їх членів на квартиру в будинку кооперативу

1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) коо­перативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпорядження квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

1. Частини 1 і 2 ст. 384 ЦК не містять нового нормативного матеріалу. З того часу, як почали створюватись житлово-будівельні кооперативи, вони визнавались власниками будинків, які були ними споруджені. Права, про які йдеться в ч. 2 ст. 384 ЦК, з того ж часу визнавались за членами житлово-будівельних кооперативів.

2. Частину 3 ст. 384 ЦК слід тлумачити як таку, що встановлює не тільки умову виникнення у члена житлово-будівельного (житлового) кооперативу права власності на квартиру, а і момент виникнення права власності у члена кооперативу. Це право виникає з моменту «викупу». Відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу [268] член кооперативу зобов'язаний внести пайовий внесок. Повне вне­
сення членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу пайового внеску слід кваліфікувати як викуп квартири, що породжує право власності члена кооперативу. Ті обставини, що право власності на нерухомість підлягає реєстрації (ст. 182 ЦК), що право власності на новостворене нерухоме майно, яке підлягає державній реєстра­ ції, виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 381 ЦК), що право власності на майно,  договір про відчуження якого підлягає державній реєстрації,  виникає з моменту державної реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК), не є підставою для заперечення того, що відповідно до ч. З ст. 384 ЦК у момент викупу (повного внесення паю) член житлово-будівельного кооперативу набуває права власності на квартиру. Це не ви­ключає видачі таким членам житлово-будівельного кооперативу свідоцтва про право власності на квартиру відповідно до п. 6.1 Тимчасового положення про порядок дер­жавної реєстрації прав власності на нерухоме майно [352], а також реєстрації права власності на квартиру.

Стаття 385. Об'єднання власників житлових будинків, квартир

1. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).

Таке об'єднання може бути створено також власниками житлових будинків.

2. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

1. У статті, що коментується, ідеться про власників житлових будинків, але це не стосується будинків багатоквартирних. Стосовно багатоквартирних будинків ідеться лише про власників квартир та про об'єднання власників квартир. Це відповідає системі правовідносин та термінології, що склалися до прийняття нового Цивільного кодексу та пов'язані з речовими правами власників квартир у багатоквартирному будинку. Так, у ч. З ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» [100] вико­ристовується поняття «об'єднання індивідуальних власників квартир...», що не може бути віднесене до категорії вишуканої словесності, але ж за змістом воно є тотожнім поняттю «об'єднання власників квартир».

У Законі «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [181] вжи­вається інше поняття, що видно із назви цього Закону. У ст. 1 названого Закону визначається поняття об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, в якому не вказується ні на об'єкт права  власності об'єднання, ні на об'єкт права власності членів такого об'єднання. Із тексту Закону випливає однозначний висновок про те, що термін «об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» є суто умовним. Цей термін, що визначений у спеціальному законі, слід  переважно використовувати в правозастосовчій практиці (в тому числі і перед терміном «об'єднання власників квартир», що вживається в ст. 385 ЦК). Але ж було б помилковим з огляду на термін «об'єднання співвласників» застосовувати до багатоквартирного будинку правила, що стосуються спільної власності. Законодавець був далекосяжним у своєму прагненні не поширювати на багатоквартирний будинок як об'єкт права власності положення про спільну (часткову чи сумісну) власність. Разом з тим законодавець утримався від визнання власником  багатоквартирного будинку об'єднання співвласників багато­квартирного будинку. І це теж виявилось глибоко продуманим кроком, бо власникові квартири було б важко погодитись із ситуацією, за якої його право власності на квар­тиру як частину житлового будинку поєднується з правом власності іншого суб'єкта приватного права на житловий будинок в цілому.

2.   Сформульовані законодавцем щодо багатоквартирного будинку правові кон­струкції добре погоджуються із земельним законодавством. Неправильним було б за­стосовувати до багатоквартирного будинку ч. 2 ст. 89 ЗК [38], відповідно до якої «у спільній сумісній власності перебувають ділянки... співвласників житлового будинку». Вище зверталась увага на те, що термін «співвласники багатоквартирного будинку»
є умовним і не означає визнання власників квартир у багатоквартирному будинку співвласниками цього будинку. Спеціальні норми, що підлягають застосуванню до земельних ділянок багатоквартирного житлового будинку, сформульовані в ст. 42 ЗК. Із неї можна зробити висновок про те, що суб'єктом права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та яка призначена для обслуговуван­ня цього будинку, є об'єднання. Розміри і конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, спо­руди та прибудинкові території, визначається на основі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

Викладене не може бути спростоване посиланням на інші положення ст. 42 ЗК, які дійсно містять низку невдалих формулювань: 1) у ній не встановлюється суб'єктивне право об'єднання на безоплатне передання йому земельної ділянки у власність, а лише визнається можливість такого передання. Цю можливість слід тлумачити як відпо­відне право (повноваження) органу місцевого самоврядування. Оскільки йдеться про орган, що наділений владними повноваженнями, то його повноваження може тлума­читись не тільки як право, а і як обов'язок, але обов'язок публічно-правового змісту, а не приватно-правовий обов'язок перед суб'єктом, що претендує на отримання земель­ної ділянки. Тому в обгрунтування права на передання земельної ділянки належить посилатись на ст. 121 ЗК, яка в таких випадках має застосовуватись за аналогією; 2) у ст. 42 ЗК один раз називається «об'єднання власників», а іншого разу вживається поняття «співвласники»; 3) передбачається можливість надання земельної ділянки не тільки у власність, а й у користування, хоч суб'єктами права постійного користуван­ня земельною ділянкою можуть бути лише юридичні особи, що належать до державної або комунальної власності, а користування земельною ділянкою на умовах оренди не погоджується з характером об'єкта права власності — житлового будинку.

3.  Об'єднання власників квартир (співвласників багатоквартирного будинку) є юри­дичною особою. Правоздатність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку є неширокою. Вони не мають права власності ні на будинок у цілому, ні на квартири, ні на загальне майно (ним є «частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання — кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо»), ні на неподільне майно (воно складається із частини допоміжних приміщень, що не віднесені до загального майна, конструктивних елементів будинку і технічного обладнання, що забезпечують функціонування будинку).

Майно об'єднання утворюється із майна, переданого йому членами об'єднання у власність, доходів та іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом (частина дев'ята ст. 4 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будин­ку» [181]). Але ж цей Закон не передбачає передання співвласниками багатоквартир­ного будинку у власність об'єднання неподільного майна. Воно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку і відчуженню не підлягає (частина друга ст. 19 Закону). Загальне майно перебуває у спільній частковій влас­ності співвласників багатоквартирного будинку, його відчуження не виключається, що дає підставу для висновку про те, що таке відчуження може відбуватись і шляхом передання частини або всього загального майна у власність об'єднання.

4.  Цивільна правоздатність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку полягає перш за все у можливості здійснення правочинів, пов'язаних з господарською діяльністю для забезпечення власних потреб об'єднання і потреб учасників об'єднання, шляхом укладення договорів з юридичними і фізичними особами (частина п'ята ст. 4 Закону). Про зміст цивільної правоздатності об'єднання можна зробити висновки із сформульованої в ст.  1  Закону мети об'єднання —  сприяння використанню майна співвласників багатоквартирного будинку, а також управління, утримання і викорис­тання неподільного та загального майна.

Об'єднання належить до категорії неприбуткових організацій (підпункт «є» п. 7.11.1 ч. 7.11 ст. 7 Закону «Про оподаткування прибутку підприємств» у редакції від 29 лис­топада 2001 р. [113]).

5.  Права об'єднання на житловий комплекс  (відповідно до ст. 1   Закону  «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» це — єдиний комплекс неру­хомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інже­нерними мережами) характеризуються як прийняття на баланс. Проте за договором
з попереднім власником цей власник може залишатись балансоутримувачем усього жит­лового комплексу або його частини. Підстав вважати житловий комплекс специфічним об'єктом цивільного права немає з двох причин: 1) правовий статус земельної ділянки визначається переважно земельним законодавством; 2) багатоквартирний житловий будинок як єдиний об'єкт цивільного права законодавством також не визначений, оскільки об'єктами права власності (а у встановлених законом межах — і цивільного обороту в цілому) є квартири, загальне майно і неподільне майно, яке знаходиться у спільній частковій і сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.