Глава 32. РАЗДЕЛ ЖИЛЬЯ

Наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В этой связи условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих (совершеннолетних членов семьи) 533 и наймодателя. Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. № 5 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” (в редакции постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 г. № 5; 21 декабря 1993 г. № 11; 25 октября 1996 г. № 10) установлено, что в силу ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.
Муж обратился в районный суд по вопросу разделения финансово-лицевого счета квартиры. Спорная жилая площадь находится на первом этаже девятиэтажного дома и состоит из пяти комнат размером: запроходная — 6,80 кв. м; проходная — 19,00 кв. м; запроходная — 12,80 кв. м; изолированная — 11.80 кв. м; изолированная — 18,90 кв. м. Общая площадь квартиры — 85,20 кв. м, жилая — 69,30 кв. м, кухня — 6,00 кв. м. В исковом заявлении муж утверждает, что изменение договора найма жилого помещения и открытие на его имя отдельного лицевого счета на две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв. м) не , ущемляет моих жилищных прав и интересов, а также жилищных прав нашего сына. В иске муж указывает следующее: “Супруга Ефремова Т.И. и сын Ефремов И. С. имеют самостоятельный источник дохода и способны оплатить свою жилую площадь размером 19,00, 12,80 и 6.80 кв. м. В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР прошу изменить договор найма жилого помещения квартиры. Обязать Управу Дмитровского района г. Москвы заключить со мной отдельный договор найма жилого помещения и открыть на мое имя отдельный лицевой счет на комнаты размером 11,80 и 18,90 кв. Меня интересует вопрос: равноценен ли раздел данной площади и как рассматривается кухня 6,00 кв. м в коммунальной квартире с дальнейшей возможностью разъезда жильцов данной пятикомнатной квартиры? Этот вопрос я задала в суде, на что судья не ответила, а посоветовала обратиться к адвокату, добавив, что на судебное заседание нужно приходить подготовленными.
В исковом заявлении Ваш муж мотивирует свои требования положениями ст. 86ЖК РСФСР. Согласно данной статье совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст. 52 ЖК РСФСР. Согласно ч. 1 ст. 52 ЖК РСФСР в качестве предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квартира или комната). Это положение закреплено и в ч. 1т. 673ГК РФ: “Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)”. Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты (т.е. связанные общим входом, подсобные помещения, такие как кухни, коридоры, ванные и др.). Кроме того, не может рассматриваться в качестве жилого помещения, которым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты.
Отметим, что ч. 1т. 86 ЖК РСФСР не применяется к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном ст. 95 ЖК РСФСР, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.
В п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г. № 2“О практике применения судами жилищного законодательства” (в редакции постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14) отмечено: “Разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст. 86ЖКРСФСР)”. В данном случае, согласно п. 5 постановления Московской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12 “О Положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве” граждане обеспечиваются жилыми помещениями по договору социального найма и договору безвозмездного пользования в пределах нормы предоставления жилого помещения (нормы предоставления), которая составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, если иное не предусмотрено Положением. Таким образом, на трех человек (нанимателя и двух членов его семьи) должно приходиться не менее 54 кв. м общей площади. В Вашем случае приходится 85,20 кв.м, т.е. по 28,40 кв. м на каждого члена семьи.
Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР”, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38ЖК РСФСР нормы жилой площади (12 кв. м), суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.
Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г., если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу. Кроме того, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жи - лым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.
Как видно из иска, Ваш муж хочет оставить за собой две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв. м) общей площадью 30,70 кв. м, оставив Вам и сыну две запроходных комнаты (6,80 и 12,80 кв. м) и одну проходную (19,00 кв. м) общей площадью 38,6 кв. м. Даже по таким простейшим расчетам видно, что на Вас и Вашего сына будет приходиться (в случае полного удовлетворения требований истца) по 19,3 кв.м. общей площади, что больше установленных московским законодательством минимальных нормативов (18 кв. м общей площади на одного человека). Поэтому в суде советуем делать акцент на неравномерное распределение комнат, при котором одному человеку достаются две изолированные комнаты (при потенциальной возможности его фактического проживания в одной), общая площадь которых в 1,7 раза больше минимальных нормативов, а два члена семьи оказываются в заведомо неблагоприятном положении при выделении им двух проходных и запроходной комнат.
Кроме того, в приведенной Вами выдержке из искового заявления Вашего мужа указывается на то, что сын Ефремов И. С. имеет самостоятельный источник дохода и способен оплатить свою жилую площадь. В связи с этим можно с большой долей уверенности предположить, что сын является совершеннолетним. Данный факт с вытекающими отсюда обстоятельствами может послужить в ситуации, если в суде Вы с сыном заявите встречные исковые требования о разделении финансово-лицевого счета или о расселении, тем более что в письме Вы не исключаете такой возможности. При требовании об открытии на Ваше имя отдельного финансово-лицевого счета и аналогичном требовании сына (об открытии на его имя отдельного финансово-лицевого счета), думается, пропорции разделении квартиры и доли каждого члена семьи будут иными, нежели заявленные Вашим мужем в иске (полного удовлетворения которых судом нельзя исключить). Это один вариант дальнейшего судебного разбирательства, который может завершиться либо разделением финансово-лицевых счетов (по одной квартире будет три финансово-лицевых счета), либо отказом суда в разделе жилых помещений в одной квартире. Суд может отказать вразделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.
Другой вариант - встречное исковое заявление о расселении — представляется более целесообразным. Ваш встречный иск должен содержать основания, по которым Вы требуете расселения. Например, невозможность полноценного, без нарушения санитарных и технических требований, разделения финансово-лицевых счетов; ведение Вам„/ самостоятельного от Вашего мужа домашнего хозяйства; ведение сычом самостоятельного от родителей домашнего хозяйства; возможно, неприязненные отношения и невозможность дальнейшего совместного проживания.
Возможен вариант подачи Вали и сыном исковых заявлений, предмет которых будет включать в себя две вышеприведенные части: о разделении финансово-лицевого счета (первая часть) и (или) о расселении (вторая часть). В данном случае суд обязан будет рассмотреть основания заявленных требований.
Что же касается кухни размером 6,00 кв. м, то согласно п . 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 1998 г. по гражданским делам, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19 апреля 1999 г., не может быть отказано в иске об изменении договора найма жилого помещения только по тем основаниям, что квартира имеет кухню размером менее 6,00 кв. м и совмещенный санузел. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой на эти обстоятельства, поскольку закон не исключает возможности заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.
Я являюсь совладельцем приватизированной квартиры в размере 1/2 доли. Еще в начале 2001 г. я через нотариуса получил от другого сособственника извещение о его намерении продать свою долю в праве собственности третьему лицу за определенную сумму. Ответа я не дал и с тех пор никаких сведений от совладельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Я обратился в Москомрегистрацию и получил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество о том, что совладельцем квартиры является лицо, чья фамилия, имя и отчество совпадают с теми, которые были указаны в извещении (т.е. третьим лицом). Очевидно, что доля в праве собственности была отчуждена. У меня имеются доказательства того, что 1/2 квартиры была продана за цену, меньшую той, которую мне предлагал в извещении сособственник, что является прямым нарушением " моего преимущественного права покупки. Могу ли я подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на меня и выкупить долю по меньшей цене?
В соответствии сост. 131 ГК РФ право собственности в числе других прав подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, предоставленном для регистрации.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 2 Закона РФ от21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122 ФЗ (с последними изменениями от 11 апреля 2002 г.) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, до верительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, право устанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации.
Согласно cm. 7 Закона государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Согласно ч. 3 т. 7 Закона сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:
- самим правообладателям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов (подпункт добавлен Федеральным законом от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ).
Согласно ч. 1т. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соответствии с ч. 2 т. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннем лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущества в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Очевидно, что продавец не обязан до бесконечности ждать, отреагирует ли собственник на его предложение о продаже доли или нет. Поэтому закон установил жесткий пресекателъный срок, в течение которого сособственник может откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости. По своей юридической природе данный срок является сроком существования права, который, в отличие от сроков исковой давности, предусмотренных, в частности, ст. 196, 197 ГК РФ, не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если сособственник отказывается от покупки доли либо никак не отреагирует на предложение продавца (как в Вашем случае), то по истечении одного календарного месяца с. момента его надлежащего извещения продавец имеет полное право продать свою долю любому лицу. Однако следует сделать небольшую оговорку: при продаже другому лицу существенные условия договора купли продажи (предмет, цена) не должны быть меньше тех, которые покупатель предлагал сособственник у. Если же продавец продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам, то любой сособственник может в течение трех месяцев, в соответствии с ч 3 ст. 250ГК РФ, в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.