§ 7.2. Основания проведения переустройства и перепланировки

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в ч. 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти РФ, субъектов РФ, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.
Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством РФ. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) пере- планируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Предусмотренный ч. 5 ст. 26 Ж К РФ документ является основанием проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.
Рассмотрим конкретную жизненную ситуацию.
К адвокату обратились супруги П., построившие балкон на первом этаже пятиэтажного дома, но не оформившие разрешительные документы. Размеры балкона не превышают допустимые нормы. В доме имеется шесть таких же пристроенных балконов, причем большего размера. Когда они начали оформление документов, возникли проблемы. Мосводоканал и Мосгоргаз дали свое разрешение на постройку, однако в Мосархитектуре проект не подписали ввиду отсутствия подписей соседей со второго этажа о том, что они не возражают. Соседи своих подписей не дали, напротив, стали писать жалобы во все инстанции, что им мешает “шум дождя” по крыше балкона. Во всех организациях, куда приходили жалобы от соседей, супругов П, понимают и сочувствуют им, но говорят одно и то же; чтобы узаконить постройку балкона, нужны их подписи, Супруги П. пытались договориться с соседями, предлагали им деньги, установку решеток на окна, оплату сигнализации. В ответ услышали: “Мы просто не хотим, чтобы у вас был балкон”. Есть ли варианты “узаконить” балкон через суд без согласия соседей?
Строительство балкона без предварительного получения всех разрешительных документов является незаконным. Не допускаются самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.). Но поскольку Вы начали оформление документов, обратимся к самой процедуре оформления и связанным с ней трудностям.
Чем же является постройка балкона: переоборудованием или перепланировкой помещения? Согласно приложению № 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ “О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве” под переоборудованием помещения понимается проведение строительных работ в отдельном помещении здания при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающих определенные виды работ (или их комплекс).
Перепланировка помещения отличается от переоборудования тем, что при проведении строительных работ в отдельном помещении здания при перепланировке сохраняется функциональное назначение объекта перепланировки. Что касается видов строительных работ, то при перепланировке допускается пробитие проемов только в ненесущих перегородках, а при переоборудовании — также и в несущих.Естественно, что при строительстве балкона пробивается проем в стене для оборудования балконной двери. Внешняя стена дома, к которой примыкает балкон, очевидно, является несущей конструкцией. Поэтому, исходя из формулировок из распоряжения мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. №378-РМ, строительство балкона является переоборудованием помещения, поскольку перепланировка допускает пробитие проемов только в ненесущих перегородках. Кроме того, в результате строительства балкона комната, к которой он примыкает, изменяет свое функциональное назначение в том плане, что у нее появляется еще одна дверь — выход на балкон. Получается, что пристройка балкона — это переоборудование жилого помещения.
Данный вопрос, однако, в п. 1.5 и п. 1.6распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. №166/1-РМ “Об упорядочении проведения переоборудования или перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы” урегулирован иначе. В этом распоряжении перечислены строительные работы, производящиеся при переоборудовании и перепланировке. Исходя из этого перечня, устройство балкона следует отнести к перепланировке, а не к переоборудованию жилого помещения.
Нормы названного распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996г. более детально регулируют интересующий нас вопрос, четко обозначая, что устройство дверных проемов является перепланировкой помещения. Думается, что следует придерживаться этой нормы как более точной. Согласно п. 1 .2 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения вопроса на соответствующей межведомственной комиссии и получения документально оформленного разрешения. Останавливаться на этой процедуре подробно, видимо, не имеет смысла, так как, судя по письму, необходимой информацией Вы располагаете. Разрешения Мосгоргаза и Мосводоканала, согласно п. 3.2 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 г. №166/1-РМ, требуются только в случае необходимости измене ния инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потреблением водо энергетических ресурсов). Тогда проект должен быть согласован с соответствующими городскими организациями (МГПО “Мосгаз”, Московской кабельной сетью “Мосэнерго”, МГП “Мосводоканал”, тепловыми сетями АО “Мосэнерго”, Управлением топливно-энергетического хозяйства). Проект должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты, а также за его экономические показатели и согласование с вышеперечисленными органами, так как эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят. Комиссия вправе при необходимости затребовать и иные документы, необходимые для принятия решения.
Согласно ст. 3 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. №37 “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” граждане вправе переустраивать занимаемые ими помещения. Что касается согласия соседей на строительство балкона, то нормативными правовыми актами этот вопрос прямо не урегулирован. Однако в ст. 3 названного Закона, разрешающей переустройство жилых помещений, есть оговорка: “если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены в соответствии с настоящим Законом разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов”. Никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений в жилых домах, если соблюдены все законные требования.
Соседи, узнав о строительстве балкона, в соответствии с действующим законодательством имеют право писать жалобы в столичные и федеральные инстанции, мотивируя свое несогласие со строительством нарушением своих прав и законных интересов. Однако они должны доказать, что произошло реальное нарушение их прав или обосновать неизбежность такого нарушения в будущем. В любом случае согласно ст. 9 ГК РФ (осуществление гражданских прав) и ст. 11 ГК РФ (судебная защита гражданских прав), поскольку балкон уже построен, граждане имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о нечинении препятствий в пользовании помещением (балконом). В суде необходимо предъявить всю имеющуюся документацию, разрешающую строительство балкона. Свои требования мотивировать полученными разрешениями и здравым смыслом, доказывая, что построенный балкон не нарушает права соседей сверху и не может нарушить их в будущем. Соседи обязаны будут представить доказательства (кстати, они могут предъявить встречный иск об устранении нарушений их прав), в чем и как нарушаются их права. Доказать это будет отнюдь не просто. После удовлетворения судом иска (если ответчики в десятидневный срок со дня вынесения решения не подали кассационную жалобу) и вступления решения в законную силу граждане приобретают статус законных собственников. В ответ на жалобы соседей и проверки соответствующих органов необходимо предъявить надлежащим образом заверенную копию судебного решения.