2. Істотні умови договору ренти житла

Однією з істотних умов договору ренти житла є предмет договору. Якщо предметом договору ренти є незавершений будівництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а про ренту об'єктів незавершеного будівництва, яка має свою специфіку, зокрема в останньому випадку суттєвими вже будуть умови договору про передачу проектно-кошторисної документації тощо. Але якщо йдеться саме про ренту житла, квартири чи будинку, що відчужується за цим договором, повинні бути закінчені будівництвом, прийняті в експлуатацію та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. Про це зокрема свідчить акт державної комісії про прийняття об'єкта житлового будівництва в експлуатацію. Належність нерухомості до житлового фонду можна дослідити у БТІ за реєстровою книгою на житлові об'єкти нерухомого майна чи за інвентаризаційною справою, яка ведеться на кожен об'єкт нерухомості. Нарешті, за довід-кою-характеристикою БТІ, яка є одним з необхідних документів, що повинен витребувати нотаріус при посвідченні договору ренти житла, можна переконатись, чи віднесена нерухомість до житлового фонду.

Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість і мають бути відображені у договорі. Також повинна бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.

Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий термін, що випливає з самої природи виникаючого зобов'язання щодо виплати ренти. Договір ренти за проектом ЦК України може бути укладеним на визначений строк чи безстрокове. Рентні платежі здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачено договором. Тобто сторони в договорі можуть змінити цю диспозитивну норму або встановити періодичність сплати рентних платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.

Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. З одного боку необхідна оцінка вартості житла, яка відображає його реальну вартість, що потрібно передусім для публічних цілей. Крім того, у ст. 795 проекту ЦК України визначений такий різновид ціни в договорі безстрокової ренти як викупна ціна ренти, про що сторони також мають домовитися та відзначити це в договорі. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, викупна ціна, як правило, визначається в договорі за згодою сторін. У разі відсутності умови про викупну ціну безстрокової ренти в договорі, вона при сплатному переході права власності на майно складає річну суму ренти, що підлягає виплаті (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У разі якщо у договорі безстрокової ренти право власності переходить до платника безкоштовно та в договорі сума викупної ціни не визначена, то вона складає суму ціни переданого майна та річного рентного платежу.

Крім того, як вже говорилося вище, ціна договору ренти складається з двох різних платежів. Перша платня є необхідною при сплатному отриманні права власності на житло. Інший платіж здійснюється у вигляді ренти у вузькому розумінні цього терміну, тобто як періодичне надання. Грошове вираження рентних платежів прив'язане укладачами проекту ЦК України до середньої ставки орендної плати та не повинно перевищувати її меж. Навряд чи це обмеження можна визнати вдалим. Адже обмежується принцип диспозитивності, що виключається у цивільно-правових відносинах лише в суворо виправданих випадках. При збереженні такого обмеження рентних платежів потенційно перспективний договір може виявитися маловживаним, тому що одержувачу ренти буде більш корисним укладати договір оренди, особливо якщо порівнювати з рентою, за якою майно переходить у власність платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяє отримувати орендодавцеві практично таку ж за розміром платню до повного зносу (природного руйнування) майна, а це для власника більш корисно, ніж втрачати джерело прибутку у разі сплати набувачем ренти, що укладена на визначений строк або у разі викупу безстрокової ренти. Таким чином, обмеження платежів за договором середньою ставкою орендної плати може звузити коло договорів ренти та невиправдано обмежити сторони відносно суми рентних платежів. Найбільш оптимальним було б зняття такого обмеження, що дозволило б сторонам самим визначати, скільки платити набувачу майна та в який саме момент: більше відразу, на сплатних засадах, отримавши майно у власність; або періодично, рентними платежами, коли використовується право безоплатного переходу права власності на майно.

Умова про заставу майна, що передане під виплату ренти, є істотною і необхідною умовою договору ренти. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором внаслідок закону. Тому така умова є невід'ємною складовою частиною договору ренти, що обов'язково повинна бути відображена в ньому.

3. Форма договору ренти житла

Проектом ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором ренти.

Таким чином, письмова нотаріальна форма договору ренти є необхідною для цього виду договору. У випадку з нерухомим майном, зокрема житлом, крім перерахованого, потрібною є також державна реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відрізняє договір ренти від інших договорів та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною самого договору.

Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.

4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін

Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред'являються звичайні вимоги про цивільну право- та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти та характерні для всіх правочинів з житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов'язковою необхідною умовою цього правочину.

Виходячи з визначення консенсуального договору ренти, що надається, у ст. 784 проекту ЦК України основним обов'язком одержувача ренти є передача іншій стороні майна у власність, а основним обов'язком платника ренти є здійснення обумовлених договором виплат у грошах або здійснення іншого надання на користь відчужувача. Відповідно, у платника ренти виникає право вимагати передачі йому майна одержувачем ренти; а у одержувача - право вимагати від платника ренти здійснення періодичних рентних платежів у сумі або кількості та у терміни, що передбачені договором.

Платник ренти має право відчужувати отримане майно, як і будь-який інший власник. Зобов'язання з виплати ренти покладаються в такому випадку на нового набувача майна, який стає платником ренти. При цьому колишній платник ренти несе субсидіарну з новим платником відповідальність перед одержувачем ренти. Але договором чи законом може бути встановлена солідарна відповідальність, що визначено у ст. 787 проекту ЦК України. Таким чином, відчуження нерухомого майна, що обтяжене рентою, не припиняє повністю відповідальності первісного платника за виконання основного зобов'язання перед одержувачем ренти. Опосередкована відповідальність залишається в нього, незважаючи на перехід права власності на житло до іншої особи. Але це вже опосередкована, субсидіарна відповідальність первинного платника ренти: він сплачує ренту тільки у разі, якщо новий платник ренти буде неплатоспроможним. Вищевказане не відноситься до ситуації, коли договір ренти був підставою придбання майна у власність і рентні платежі (інше надання) платником ренти повністю сплачені, або коли повністю сплачена викупна ціна безстрокової ренти. У цьому випадку відчуження майна, що було придбане за договором ренти, здійснюється в звичайному порядку, передбаченому для цього виду майна. Такий висновок випливає з того, що житло в останньому випадку вже не є обтяженим рентними платежами і це припиняє зобов'язання платника ренти перед її одержувачем. Іншими словами, немає боргу, немає й зобов'язання, як говорили ще римські юристи.

У деяких випадках іншим особам можуть бути передані також права одержувача ренти. Це може відбуватись таким чином:

1) шляхом уступки вимоги; 2) передачею у спадщину спадкоємцям, якщо одержувач ренти є фізична особа; 3) правонаступництвом щодо юридичних осіб. Тобто передбачено досить широкий вибір варіантів щодо зміни одержувача ренти. Звернемо увагу, що навіть у випадку, коли платник ренти не бажає або не може за будь-якими обставинами здійснити викуп ренти, одержувач ренти має можливість отримати негайно та одноразово компенсацію вартості ренти від третьої особи. Ця особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти та автоматично стає такою відносно платника ренти, який продовжує здійснювати рентні платежі вже на користь нового одержувача ренти. Як відомо, достатнім для цього є лише досягнення згоди між первинним та новим кредитором. Тому згода боржника (яким є платник ренти) з приводу поступки вимоги до нового одержувача ренти не є потрібною, оскільки не відбувається погіршення його становища. Адже суми рентних платежів, строків їх одержання та інші умови договору новий одержувач ренти в односторонньому порядку порушити не може. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, її платник може скористатися правом на викуп ренти. У цьому випадку платник повинен заявити про намір викупити ренту не пізніш ніж за три місяці (п. 2 ст. 793 проекту ЦК України). Договором не може бути обмежено право платника ренти на її викуп за винятком ситуації, коли одержувач ренти, що є фізичною особою, наполягає на обмеженні такого права протягом його життя. Одержувач ренти також має право вимагати викупу платником безстрокової ренти у випадку, якщо останній прострочив виплату ренти більш ніж на рік, порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти чи визнаний неплатоспроможним, а також в інших передбачених договором випадках (ст. 794 проекту ЦК України). Викуп безстрокової ренти припиняє обов'язок платника ренти щодо її подальшої сплати та усі інші договірні обов'язки. Договір за цією обставиною вважається належно виконаним. Після викупу безстрокової ренти всі обтяження з майна знімаються, а подальше відчуження не викликає необхідності для набувача надалі сплачувати рентні платежі одержувачеві ренти.

5. Припинення договору ренти житла

Основною підставою припинення безстрокового договору ренти житла, що свідчить про його належне виконання, є викуп безстрокової ренти. Підстави її викупу були розглянуті вище. У той же час укладачі проекту ЦК України передбачили, що припинення зобов'язання щодо виплати ренти може також мати місце на вимогу платника у разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату безстроково виплачуваної ренти (п.2 ст. 796 проекту ЦК України).

Якщо укладений строковий договір ренти житла, про його належне виконання свідчить сплата всіх рентних платежів на момент закінчення строку договору. Це е підставою припинення даного договору.

Підставою припинення договору ренти житла можуть бути також інші обставини, що передбачені у законі.