Установление порядка внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, Кодекс относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). Согласно ч. 5 ст. 155 члены таких объединений вносят обязательные платежи и (или) взносы в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления соответствующего кооператива. Правовое положение указанных органов нами было рассмотрено в комментариях к разделам V и VI Кодекса.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив. Вступление в члены товарищества собственников жилья и в жилищный кооператив регулируется соответственно ст. 143, 111 Кодекса <*>. Однако если собственники помещений не воспользуются таким правом, то они заключают договоры соответственно с товариществом или кооперативом.

<*> См. подробнее: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с названными юридическими лицами.

Данное положение содержится в специальной норме ч. 6 ст. 155 Кодекса, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Выбор способа управления многоквартирным домом регулируется ст. 161 Кодекса.

Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы создаются, в частности, с целью соответственно управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме; управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Они являются стороной договора управления, который заключается с управляющей организацией для оказания ею услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (в случае если в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о том, что управлять общим имуществом будет само товарищество или соответствующий кооператив).

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI Кодекса.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (ч. 7 ст. 155 Кодекса).

Управляющей организацией могут являться юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы), а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления таким домом.

Управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий:

1)    собственники    помещений    не    приняли    решение   управлять   общим    имуществом непосредственно;

2)        в многоквартирном доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3)        общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией.

При выборе управляющей организации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о заключении договора управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Сторонами договора управления в этом случае являются управляющая организация (на стороне исполнителя) и собственники помещений в многоквартирном доме (на стороне заказчика).

Кодексом определены основания внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда они избрали такой способ управления этим домом, как непосредственное управление. Согласно ч. 8 ст. 155 собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Условия договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме/сбросе сточных вод), заключаемых с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения граждан коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решения общего собрания этих собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, за исключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения общего собрания, принятия им решений, в том числе в форме заочного голосования, регулируются ст. 44 - 48 Кодекса.

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В жилищном законодательстве ранее было установлено, что в случае временного отсутствия нанимателя, кого-либо из членов его семьи или всех этих лиц временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения (см. ст. 66 ЖК 1983 г.). Аналогичная норма закреплена и в Кодексе применительно к отношениям, вытекающим из договора социального найма жилого помещения (ст. 71).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К "иным лицам", о которых идет речь, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В числе обязанностей, которые исполняют временно отсутствующие лица, - оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Независимо от причины временного отсутствия и его продолжительности граждане обязаны в любом случае вносить плату за жилое помещение. Так, независимо от факта пользования жилыми помещениями нанимателями жилого помещения, занимаемого по договорам социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, вносится плата:

- за пользование занимаемым жилым помещением (плата за наем),

-  за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме независимо от факта пользования жилыми помещениями оплачивают услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; собственники жилых домов - содержание и ремонт этих домов.

Впервые в жилищном законодательстве на федеральном уровне предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием таких граждан.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ (ч. 11 ст. 155 Кодекса).

Порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении включен в качестве самостоятельного раздела VI в Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Освобождение может производиться от платы не за все виды "непотребленных" коммунальных услуг, а только "за отдельные" такие услуги. При временном отсутствии граждан в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение. Перерасчет производится при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг.

Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например: копией командировочного удостоверения или справкой о командировке, заверенными по месту работы; справкой о лечении в стационарном лечебном учреждении; проездными билетами, оформленными на имя гражданина (в случае если имя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копиями; счетами за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копиями; справкой органа внутренних дел о временной регистрации по месту временного пребывания гражданина; справкой организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором гражданин временно отсутствовал, и др.

Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем на основании письменного заявления гражданина (потребителя услуг), поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия гражданина и (или) проживающих совместно с ним лиц.

ЖК 1983 г. и Основы не регулировали отношения по оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Статья 81 ЖК 1983 г. лишь содержала условие, в соответствии с которым временное проживание граждан разрешалось "без взимания платы за пользование помещением".

Кодекс установил, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ч. 12 ст. 155).

Введение данного положения в федеральный закон имеет логическое обоснование. Во-первых, временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Во-вторых, проживание временных жильцов в жилом помещении влечет за собой дополнительное потребление коммунальных услуг, которое возрастает пропорционально числу таких временных жильцов и объем которого зависит от срока их проживания.

Дополнительное соглашение нанимателя жилого помещения с наймодателем заключается в случае, когда: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешают безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих.

Аналогичным образом решается вопрос и в случае, когда член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива используют свое право, предусмотренное ст. 126 Кодекса, и разрешают проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам.

Еще одним нововведением является обязательность предварительного информирования плательщиков об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. До введения в действие Кодекса федеральное жилищное законодательство данные отношения не регулировало.

В силу ч. 13 ст. 155 Кодекса указанная обязанность возложена на наймодателя и управляющую организацию. Они должны информировать в письменной форме соответственно нанимателей   жилых   помещений   государственного   и   муниципального  жилищных  фондов   и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Договор коммерческого или социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Гражданское законодательство применительно к коммерческому найму жилых помещений устанавливает общее правило, согласно которому одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Однако ч. 13 ст. 155 Кодекса содержит косвенное указание на то, что наймодатель и управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о чем должны быть извещены соответственно наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственники жилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку договоры найма жилого помещения и договор управления заключаются в письменной форме, постольку и информирование нанимателей и собственников жилых помещений осуществляется письменно (см. ч. 1 ст. 63, ч. 1 ст. 77, ч. 7 ст. 100, ч. 1 ст. 162 Кодекса).

Пункт 3 ч. 3 ст. 162 Кодекса содержит требование об обязательном указании в договоре управления многоквартирным домом порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы. Специального требования об указании размера платы в договоре Кодекс не содержит. В связи с этим изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не влечет за собой обязательного внесения изменений платы в договор управления.

Установлен минимально допустимый срок для извещения об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ч. 2 ст. 155 Кодекса платежные документы представляются не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Таким образом, наниматель и управляющая организация обязаны информировать нанимателей и собственников жилых помещений об изменении размера платы не позднее чем за 30 дней до первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, при условии, что иной срок не установлен договором управления.

Законодатель установил меру гражданско-правового воздействия на граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, и определяет максимально допустимый размер пеней, подлежащих уплате в качестве неустойки.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в ч. 14 ст. 155 Кодекса размера пеней не допускается.

Ранее Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22.09.1993 N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" устанавливался с 01.01.1994 размер пеней с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальных услуг в размере 1% за каждый день просрочки <*>. Начисление пеней в таком же размере за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги было предусмотрено и в Постановлении Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" <**>. В дальнейшем Правительство РФ в своих актах не устанавливало санкций за просрочку платежей <***>.

<*> Постановление N 935 утратило силу (СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139).

<**> СЗ РФ. 1994. N 26. Ст. 2795. Постановление утратило силу (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501).

<***> См. Постановления Правительства РФ: от 18.06.1996 N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139); от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2002. N 27. Ст. 2701; 2003. N 4. Ст. 334; N 27. Ч. II. Ст. 2800); от 30.08.2004 N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 36. Ст. 3671).

На законодательном уровне ответственность граждан за задержку оплаты жилого помещения и коммунальных услуг была введена абз. 2 ст. 15.5 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003. В Кодексе размер пеней, подлежащих уплате за несвоевременную и (или) неполную оплату жилого помещения и коммунальных услуг, законодатель оставил прежним.

Взыскание пеней является мерой гражданско-правовой (имущественной) ответственности и наиболее распространенным способом обеспечения исполнения обязательств. Следует отметить, что такая ответственность возможна при наличии вины гражданина. Если несоблюдение сроков или неполнота оплаты произошли вследствие уважительных причин, то гражданин вправе рассчитывать на то, что названная мера ответственности не будет к нему применяться. Так, в случае, если гражданин произвел оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме и в установленные сроки, однако банк своевременно не перечислил деньги кредитору, взыскание пеней не производится. Наличие у гражданина названной или иных уважительных причин (например, невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей; длительное отсутствие в месте проживания в связи с экстренным отъездом и т.д.) должно быть подтверждено документально или свидетельскими показаниями. Это связано с тем, что закон возлагает бремя доказывания отсутствия вины на гражданина, нарушившего обязательство по оплате (см. п. 2 ст. 330, п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ).

Внесение платы в безналичном порядке подтверждается платежным поручением (квитанцией и другими документами об оплате жилого помещения и коммунальных услуг) с отметкой банка, иной кредитной организации о его исполнении. Внесение платы наличными средствами подтверждается квитанцией установленной формы.

При разрешении спора факт наличия или отсутствия задолженности по оплате может подтверждаться также актом выверки расчетов, например, за отпущенную тепловую энергию, который подписывается сторонами.

Следует также отметить, что невиновное нарушение гражданином своей обязанности может возникнуть также вследствие несвоевременного информирования гражданина наймодателем или управляющей организацией об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пени начисляются в течение всего срока задержки внесения платы. Уплата пеней не освобождает граждан от обязанности произвести оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме, а в дальнейшем - от регулярного исполнения данной обязанности.

Как уже отмечалось, в Кодексе установлен запрет на увеличение установленного размера пеней. Поэтому в соответствующем жилищном договоре можно предусмотреть только уменьшенный, по сравнению с предусмотренным в ч. 14 ст. 155 Кодекса, размер такой неустойки. Изменение размера пеней односторонним волеизъявлением стороны жилищного договора без согласия другой стороны следует считать невозможным.

Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пеней необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. Оценивая такие последствия, суд может принять во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цену услуг, сумму договора и т.п.) <*>.

<*> См. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.

Представляется, что положения ч. 14 ст. 155 Кодекса не могут толковаться ограничительно: неустойка в виде пеней в ней предусмотрена не в виде исключительной санкции (см. абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ). Поэтому целесообразно иметь в виду, что гражданско-правовая ответственность должника в таких случаях может не ограничиваться уплатой неустойки. Возможно также возложение на него обязанности возместить кредитору убытки (если будет доказано, что они возникли вследствие несвоевременной и (или) неполной оплаты жилого помещения и коммунальных услуг) в части, не покрытой неустойкой (см. ст. 393, 394 ГК РФ).

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику, например:

- расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (ч. 4 ст. 83 Кодекса);

-     расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ);

-     выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 Кодекса).