Глава 17. ОПЛАТА ЖИЛЬЯ
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - А.В. Афонина Жилищное право Уч. пособие

§ 1. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

 

Обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги является основополагающей и в законодательстве указана не впервые.

ЖК РСФСР также предусматривал обязанность по внесению платы за пользование жилым помещением (квартирной платы) в домах государственного и общественного жилищного фонда. Кроме того, взималась плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги), помимо квартирной платы, по утвержденным в установленном порядке тарифам. Наниматель был обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

ЖК РФ содержит более четкий порядок внесения оплаты, в нем конкретизирована структура платы за жилье, коммунальные услуги и многое другое.

Остановимся на перечне тех лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и моменте, с которого у них возникает указанная обязанность.

К указанным лицам относятся:

1) наниматели жилого помещения по договору социального найма (ст. 153 ЖК РФ);

2) арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

3) наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

4) члены жилищного кооператива;

5) собственники жилого помещения.

Моментом возникновения обязанности по оплате является:

1) у лиц, указанных в п. п. 1 - 3, - момент заключения соответствующего договора (социального найма, аренды, найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда);

2) у члена жилищного кооператива - момент предоставления ему жилого помещения,

3) у собственника - момент возникновения у него права собственности.

Расходы на содержание жилых помещений и за коммунальные услуги в период до момента заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (в зависимости от того, на чьем балансе находится жилое помещение) несут органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Договором управления многоквартирным домом могут устанавливаться иные, отличные от указанных, сроки оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Но по общему правилу граждане и юридические лица, являющиеся собственниками или нанимателями помещений в многоквартирном доме, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в указанный срок.

При этом платежные документы для последующей оплаты должны представляться в срок не позднее 1 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. При этом также допускается установление иного срока в договоре управления многоквартирным домом.

В зависимости от статуса лица и правового положения занимаемого им жилого помещения можно говорить о том, что:

1) наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. То есть оплата за социальный наем и наем жилого помещения, относящегося к государственному и муниципальному жилищным фондам, производится собственнику жилья или по его решению уполномоченному им лицу;

2) наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Данное положение основано на том, что наймодатель вправе передать права управления многоквартирным домом управляющей организации - юридическому лицу (независимо от его организационно-правовой формы) или индивидуальному предпринимателю. Эта управляющая организация является уполномоченным лицом наймодателя жилых помещений. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке;

3) члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива;

4) отдельное положение посвящено собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, которые не стали его членами. Они вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

5) если в доме не созданы товарищество собственников жилья, или жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, а управление осуществляется управляющей организацией, то собственники помещений в данном многоквартирном доме производят оплату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации;

6) если управление в многоквартирном доме осуществляют непосредственно собственники помещений, они вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными между ними и лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

7) собственники отдельно взятых жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с самостоятельными договорами, заключенными между ними и лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

8) расходы по содержанию, оплате работ и услуг по ремонту самих помещений в многоквартирном жилом доме несут собственники соответствующих помещений. Основанием для этого являются договоры, заключенные с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В том случае, если собственники, наниматели и иные лица не используют помещение для проживания, данный факт не является основанием для невнесения ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, независимо от причины неиспользования. При этом, если отсутствие указанных лиц является временным, плата за отдельные виды коммунальных услуг вносится на основании рассчитываемых нормативов потребления и осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Наймодатель или управляющая организация вправе изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом на них возложена обязанность информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, собственников жилых помещений в многоквартирном доме о произошедшем изменении. Срок уведомления - не менее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, хотя ЖК РФ предусмотрена возможность установить иные сроки на основании договора управления. То есть указанные лица имеют право на одностороннее изменение условий договора.

За несвоевременную или неполную оплату за жилое помещение и коммунальные услуги ст. 155 ЖК РФ установлены штрафные санкции в виде пени. До введения в действие нового Кодекса пеня за указанные нарушения была введена Постановлением СМ РФ 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". В этом Постановлении с 1 января 1994 г. размер пеней с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальные услуги был установлен в размере одного процента за каждый день просрочки. Данное Постановление было отменено Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг", которое, в свою очередь, также было признано утратившим силу.

В соответствии с ЖК РФ пеня установлена в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

 

§ 2. Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

 

Структура.

В ЖК РФ была структурирована плата за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ). Она включает в себя:

1) для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника (наймодателя) жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги.

2) для собственника помещения в многоквартирном доме она включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги.

3) для собственника жилого дома:

- расходы на их содержание и ремонт;

- плата за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги (для всех категорий граждан) включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ основанием для оплаты за содержание и ремонт жилых домов для их собственников являются заключенные договора, которые регулируют отношения между собственниками и лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Размер платы за жилое помещение.

Согласно ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке) в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Согласно ст. 156 ЖК РФ установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Размер платы за коммунальные услуги.

Он рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяются Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (ст. 157 ЖК РФ).

В целях совершенствования оплаты жилья и коммунальных услуг Правительство РФ в своих постановлениях устанавливает федеральные стандарты на каждый год. (К примеру, см. Постановление Правительства РФ от 16 декабря 2006 г. N 772 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2007 год".)

Размер платы за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление, теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) рассчитывается по установленным тарифам (ст. 157 ЖК РФ). Право на их установление принадлежит органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органу государственной власти соответствующего субъекта РФ).

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Причиной этого является тот факт, что тарифы за коммунальные услуги устанавливаются соответствующими органами для всех потребителей без учета того, является потребителем член товарищества собственников жилья или член жилищного кооператива.