§ 6. Рентный договор

ГК РФ в гл. 33 устанавливает возможность собственникам произ­вести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По такому соглашению собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договорить­ся при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

Исследователи русского (досоветского) гражданского права ука­зывали на то, что законодательство не предусматривает договор о ренте, но и не запрещает его. Более того, предусматривался частный случай при разделе имения, когда одна сторона могла принять на себя обязательство проводить постоянные выплаты другой сторо­не¹. При этом законодательной регламентации рентных отношений в тот период времени не было. Известно, что в проекте Гражданского уложения регулированию этих отношений было посвящено 13 ста­тей. В частности, в случае принятия данного документа собственни­ки жилых помещений могли бы передать жилище за пожизненный доход или пожизненное содержание. При этом под доходом понима­лись как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление «жизненных припасов или иных заменимых вещей»², соответственно под пожизненным содержанием — «содержание и попечение в про­должение всей жизни»³.

Советское, а затем и российское законодательство до 1 марта 1996 г., т.е. до введения в действие части второй ГК РФ, не предусматривало договоров постоянной ренты.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента⁴ фактически имела место в законодательстве и на практике. Однако ее применение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилы­ми домами, а после вовлечения в гражданский оборот (с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР», а также Закона РСФСР «О собственности в РСФСР») квартир в многоквартирных домах — и со всеми жилыми помещениями. ГК РСФСР 1964 г. пре­дусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожиз­ненного содержания продавца, где в качестве сторон могли выступать только граждане, а продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, объектами могли быть только жилые дома, к другим жи­лым помещениям норма применялась по аналогии.

Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. При ана­лизе данной нормы в литературе отмечалось, что это необходимо для максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома¹. Цена договора выражалась в предоставлении содержания до конца жизни продавца.

Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораз­до шире, а на практике часто рассматриваемые отношения оформ­лялись либо договором дарения, либо завещанием, что конечно же в случае возникновения споров приводило и в ряде случаев приво­дит к отсутствию надлежащей правовой защиты участников этих отношений.

В настоящее время жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате при­меняются правила о купле-продаже, во втором — правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентно­му договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимание на то, что в целях обеспечения ис­полнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчуж­денное жилье, т.е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения, в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище, закон требует обязательного нотариального удостоверения договора; представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Проанализируем постоянную и пожизненную ренту, включающую в себя соглашения пожизненного содержания с иждивением, где в ка­честве объекта выступает жилое помещение.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует указать на то, что если по отношению к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не проти­воречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получате­лями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете¹.

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут пе­реходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорга­низации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты пу­тем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда. По­стоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется пла­тельщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, пре­дусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в те­чение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

ГК РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

во-первых, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

во-вторых, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

в-третьих, если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

в-четвертых, если жилое помещение, переданное под выплату рен­ты, поступило в общую собственность или разделено между несколь­кими лицами.

Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, определенных договором. Вы­куп постоянной ренты производится по цене, также определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сход­ных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникнове­нии разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента устанавливает­ся на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному дого­вору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обяза­тельство ренты прекращается.

Как верно отмечает Е.В. Лазарева, получатель ренты, заключая договор пожизненной ренты, имеет своей целью за счет переданно­го в собственность плательщика ренты имущества обеспечить свое достойное существование на протяжении своей жизни¹. Размер по­жизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жиз­ни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то по­жизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого ка­лендарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреж­дение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачи­вать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизнен­ного содержания с иждивением. В литературе можно встретить мне­ние о том, что по такому договору собственник как бы распоряжается своим жильем после своей смерти². Между тем из существа договора следует, что распоряжение происходит еще при жизни собственни­ка. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из данного соглашения, — обременения, связанные с предоставле­нием в пользование жилища и ряда услуг. При этом регламентация такой сделки осуществляется § 4 гл. 33 ГК РФ. Вместе с тем по срав­нению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставленное содержание с иждивением может вклю­чать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установлен­ных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением впра­ве предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина перио­дических платежей в деньгах.

На основании ст. 33 и 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного со­держания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспособный гра­жданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обя­зательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

ГК РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщику ренты в обеспечение пожизненного со­держания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.

Следует упомянуть и об основаниях прекращения пожизненного содержания с иждивением. К ним ГК РФ относит как смерть полу­чателя ренты, так и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.

В последнем случае получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, т.е. перехода права соб­ственности на жилище к получателю ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.