Глава 14. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
Рейтинг пользователей: / 1
ХудшийЛучший 
Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право


§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещени­ем в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным пра­вовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владе­ния, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе со­вершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например найм, аренду, безвозмездное пользование1. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заклю­чить договор обмена жилыми помещениями.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Понятие сделки, данное в названной статье, было предметом рас­смотрения Конституционного Суда РФ. Данное понятие оспаривалось в связи с тем, что к сделкам не относят действия, в том числе неправомерные, влекущие за собой установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей у других лиц1.

Такие доводы не могут рассматриваться в качестве основания для признания положения комментируемой статьи неконституци­онным.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (догово­ры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в со­ответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещания).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основ­ными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.

Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться при­надлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наслед­ника по завещанию или одаряемого по договору дарения.

Организации, выступающие сторонами сделок с жилыми поме­щениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица в соответ­ствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц»1. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помеще­ниями, должны обладать полной дееспособностью, т.е. они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со вре­мени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достиг­шего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.

Для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительско­го попечения, ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица — члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подо­печных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ; ст. 2 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»2). Однако опекун не вправе без пред­варительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имуще­ства подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граж­дане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно.

Ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи производится по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (зло­употребление спиртными напитками или наркотическими веще­ствами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия по­печителя1.

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действитель­ны, требуется соблюдение целого ряда условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противо­речило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дее­способности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодате­лю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная ор­ганизация, то жилье должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казен­ным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом, к примеру договором продажи, договором передачи и др. Для заключения договора обмена соци­ального жилья право пользования подтверждается либо ордером (выданным до 1 марта 2005 г.), либо соответствующим договором, оформленным в письменном виде.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания — нотариальное оформление).

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого поме­щения и безвозмездного пользования) по месту расположения квар­тиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения его другой, то право соб­ственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права1. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приоб­ретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было сказано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквар­тирного дома, а также земельного участка под домом и придомовой территорией.

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, при­знается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГКРФ).

Сделка, недействительная независимо от судебного решения, явля­ется ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. 171 и 172 ГКРФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГКРФ).

ГК РФ в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на ос-поримость; сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.