§ 4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

ЖК РФ детально регламентирует положение и процедуру проведе­ния общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом необходимо отличать данное собрание от собрания в товариществе собственников жилья как органа управления юриди­ческого лица¹. Собрание собственников решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности.

К компетенции общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме относятся:

— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хо­зяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ре­монте общего имущества в многоквартирном доме;

—принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение
ограничений пользования им;

—принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

—выбор способа управления многоквартирным домом.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ соб­ственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в мно­гоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавли­ваются общим собранием собственников помещений в многоквар­тирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеоче­редными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по ини­циативе любого из собственников. Правило о возможности созыва собрания одним собственником вызывает сомнение, поскольку один собственник теоретически может неоднократно, например два раза в месяц, собирать собрания по одним и тем же вопросам, что вряд ли можно назвать эффективным способом управления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собст­венники помещений в данном доме или их представители, обладаю­щие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повтор­ное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого соб­рания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников по­мещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в пись­менной форме, либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

При этом в сообщении о проведении общего собрания собственни­ков помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

—сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

—форма проведения данного собрания (собрание или заочное го­лосование);

—дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата
окончания приема решений собственников по вопросам, поставлен­ным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться
такие решения;

—повестка дня данного собрания;

—порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес,
где с ними можно ознакомиться.

По общему правилу решения общего собрания собственников поме­щений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голо­сование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ре­монте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах исполь­зования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе введение ограничений пользования им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются большинством — не менее 2/₃ от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня дан­ного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помеще­ний в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем разме­щения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников по­мещений в данном доме и доступном для всех собственников поме­щений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственни­ков, которые не участвовали в голосовании.

Нельзя не согласиться с высказыванием В.В. Андропова о том, что право на участие в принятии решений общего собрания предполагает не только право присутствия на собрании, а подобно праву собствен­ности, включает в себя несколько правомочий: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведе­нием собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса¹.

В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указан­ного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допу­щенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, в силу ст. 48 ЖК РФ обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник поме­щения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставлен­ным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействитель­ными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на го­лосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.