Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - П.В. Крашенников Жилищное право


§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях

Понятие «специализированные дома» впервые появилось в За­коне РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1 и 12), в котором определялось, что данные дома предназначены для про­живания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

В ЖК РФ используются понятия «специализированный жилищ­ный фонд», «специализированные жилые помещения».

К специализированным жилым помещениям относятся:

—служебные жилые помещения;

—жилые помещения в общежитиях;

—жилые помещения маневренного фонда;

—жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

—жилые помещения фонда для временного поселения вынуж­денных переселенцев;

—жилые помещения фонда для временного поселения лиц, при­знанных беженцами;

—жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализи­рованного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с со­блюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допус­кается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализи­рованному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Пра­вительства РФ от 26 января 2006 г. № 421).

Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специали­зированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для вре­менного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из поло­жений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специа­лизированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений орга­на управления государственным или муниципальным жилищным фондом.

В соответствии с п. 13 Правил для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жи­лищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

—заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

—документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое по­мещение;

—технический паспорт жилого помещения;

—заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым ему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в тече­ние 30 дней с даты подачи документов.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких поме­щений по договорам соответствующего найма.

 

§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями

За последние годы после принятия законодательства, регулирующего формирование рынка жилья, и как следствие существенного увеличения частного жилищного фонда случаев включения жилых помещений, нахо­дящихся в домах, принадлежащих акционерным обществам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам и другим собственникам помещений жилищного фонда, в число служебных практически нет. Дан­ное обстоятельство объясняется отнюдь не отсутствием необходимости у частных юридических лиц предоставлять жилье на время существования трудовых отношений. Дело в том, что у таких юридических лиц права на жилые помещения более широкие, нежели у субъектов государствен­ной или муниципальной собственности. Они могут решить (и решают) возникшие проблемы с жильем для временного заселения гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма либо посред­ством внесения соответствующих пунктов в трудовой контракт (договор), где оговариваются условия и продолжительность проживания.

Такой критерий для служебного жилья, как проживание по месту работы или вблизи от нее, в настоящее время не предусмотрен. Од­нако полагаем, что следует согласиться с В.Н. Симоновым, который считает, что предназначение служебного жилья в основном должно быть связано именно с данным критерием1. В связи с этим полага­ем, что близость должна означать «в черте населенного пункта», где гражданин работает, проходит службу.

С учетом изложенного, по нашему мнению, в настоящее время служебные жилые помещения можно определить как помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать в непосред­ственной близости от места работы. К служебным жилым помеще­ниям могут относиться также помещения, предоставляемые лицам, занимающим выборные должности, работающим по контрактам или по срочным трудовым договорам, отдельным категориям военнослу­жащих, а также иным лицам, предусмотренным законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Законодатель воспринял сложившиеся общественно-экономи­ческие реалии и в ст. 93 ЖК РФ прямо указал на то, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной вла­сти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государ­ственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

На основании ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения пре­доставляются гражданам в виде отдельных квартир. Категории гра­ждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, ус­танавливаются :

1)   органом государственной власти Российской Федерации — в жи­лищном фонде Российской Федерации;

2)   органом государственной власти субъекта Федерации — в жи­лищном фонде субъекта Федерации;

3)   органом местного самоуправления — в муниципальном жилищ­ном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на пе­риод трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государст­венной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государствен­ной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма слу­жебного жилого помещения.

В настоящее время к лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, относятся:

1) слесари, дворники, техники-смотрители (постановление Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г. № 1390 «О повышении от­ветственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда»1);

2)  почтальоны (ст. 113 постановления Совета Министров РСФСР от 5 ноября 1968 г. № 716 «О выделении в городе Москве служебных
жилых помещений для почтальонов»; постановление Совета Мини­стров РСФСР от 16 апреля 1975 г. № 234 «О выделении в столицах
автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов»1);

3)  рабочие и служащие, занятые на работе по эксплуатации газовых систем (постановление Совета Министров РСФСР от 12 января 1970 г.
№ 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов»);

4)  персонал жилищно-эксплуатационных организаций, приняв­ший на обслуживание фонд жилищно-строительного кооператива (постановление Совета Министров РСФСР от 26 ноября 1982 г. № 608 «О жилищно-строительных кооперативах»2);

5)  работники строительных, монтажных, ремонтно-строительных и проектных организаций, промышленных и подсобных предприятий,
военнослужащие, рабочие и служащие Вооруженных Сил, Военно-Морского Флота и Министерства внутренних дел, непосредствен­но занятые на строительстве и реконструкции автомобильных дорог в Нечерноземной зоне (распоряжение Совета Министров РСФСР
от 29 марта 1988 г. № 297-р);

6)  научные сотрудники, заведующие отделами и лабораториями, направленные на работу в Байкальский филиал экологической токси­кологии Всесоюзного научно-исследовательского института по ох­ране вод Госкомприроды СССР (распоряжение Совета Министров
РСФСР от 15 марта 1990 г. № 283-р);

7)  директора, заместители директоров, заведующие лабораториями, главные и ведущие специалисты, направленные на работу в Научно-исс­
ледовательский институт Сибирского отделения Академии наук (распо­ряжение Совета Министров РСФСР от 21 марта 1990 г. № 312-р);

8)  военнослужащие железнодорожных войск (распоряжение Совета Министров РСФСР от 20 декабря 1990 г. № 1438-р);

9)  сотрудники милиции (Закон РСФСР от 18 апреля 1991 г. № 1026 «О милиции»3);

10)     работники производственного объединения «Рослифт», непо­средственно занятые обслуживанием лифтов в жилых домах: электро­механики, водители аварийных машин и линейный персонал (поста­новление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. № 275 «О мерах
по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР»);

11)     работники конезаводов и конесовхозов (распоряжение Совета Министров РСФСР от 5 июня 1991 г. № 565-р);

12)     военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, на первые пять лет военной службы (Закон РФ от 22 января 1993 г.
№4338-I «О статусе военнослужащих»1);

13)     должностные лица таможенных органов Российской Федерации;

14)     работники государственных природных заповедников и на­циональных природных парков (постановление Совета Министров —
Правительства РФ от 11 октября 1993 г. № 1027 «О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных
заповедников и национальных природных парков»2);

15)     члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон
от 8 мая 1994 г. № 3-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Россий­ской Федерации»3);

16)     работники лесного хозяйства: директор, заместитель директора лесхоза, национального природного парка, государственного запо­
ведника, учебного лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства, главный лесничий лесхоза, государственного заповедника, учебного
лесного хозяйства, опытного лесного хозяйства; лесничий, помощник лесничего, мастер леса, лесник, егерь, государственный инспектор
по охране леса, специалисты, ведающие вопросами лесопользования, охраны и защиты леса, лесовосстановления, защитного лесоразведе­ния, охотничьего хозяйства и работающие в лесхозе, национальном природном парке, государственном заповеднике, учебном лесном
хозяйстве, опытном лесном хозяйстве (постановление Правительст­ва РФ от 20 февраля 1995 г. № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»1);

17)    работники специальных учебно-воспитательных учреждений для детей и подростков с девиантным поведением (Постановление
Правительства РФ от 25 апреля 1995 г. № 4202);

18)    работники организаций Комитета Российской Федерации по го­сударственным резервам: начальник участка хранения, заместитель начальника участка хранения, сливщик-разливщик, грузчик, стропаль­щик, водитель электропогрузчика, крановщик, машинист насосных
и компрессорных установок, оператор котельной, начальник караула, стрелок-пожарный (постановление Правительства РФ от 6 сентября
1995 г. № 890 «О перечне категорий работников организаций Комитета Российской Федерации по государственным резервам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения»3).

В соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г. № 437 «О мерах по дальнейшему улучшению жи­лищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения» в домах совхозов все жилые помещения считаются служебными (решения органа местного самоуправления и администра­ции не требуется)4. Введение этого правила вызвано стремлением создать наиболее благоприятные условия для закрепления кадров на селе. Однако, понимая, что данное решение ЦК КПСС и Совета Министров СССР противоречит законодательству о служебной жилой площади и попросту несправедливо, Верховный Совет РСФСР в ст. 4 Закона «О приватиза­ции жилищного фонда в РСФСР» указал, что жилищный фонд совхозов подлежит приватизации на общих основаниях. По мнению некоторых авторов, было бы логично отменить решение о признании всей жилой площади совхозов служебной, и, очевидно, такая отмена не за горами. Но пока это не сделано, ограничение прав пользователей жилой площадью совхозов существенно нивелируется допущением приватизации5.

Вероятно, данный перечень будет пересмотрен, но пока полагаем, что он действует.

Органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления в рамках своей компетенции по установлению переч­ня категорий, которым могут быть предоставлены жилые помещения из государственного и муниципального жилищного фонда, как прави­ло, включают в него (перечень) небольшое количество категорий. Так, в Положении о порядке предоставления служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Иркутска1 указывается, что слу­жебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан:

а) муниципальным служащим;

б) участковым врачам — терапевтам, работающим в муниципальных учреждениях здравоохранения г. Иркутска;

в) гражданам, проходящим службу в должности участковых упол­номоченных ОВД г. Иркутска.

В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. При этом под служебные помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Помещение включается в число служебных жилых помещений с определением основания пользования решением государственно­го органа или органа местного самоуправления, осуществляющего управление соответственно государственным или муниципальным жилищным фондом, на территории которого находится данное жилье. В связи с этим не имеет правового значения встречающееся на практи­ке отнесение помещений к служебному жилью актом администрации предприятия или учреждения. Жилье считается служебным со времени утверждения органом, указанным выше. Исключение жилища из раз­ряда служебных производится решением того же органа на основании заявления организации, которой принадлежит соответствующее жилое помещение. Такое исключение2 возможно как в случаях, когда жилье свободно, так и при проживании в нем граждан. В последнем случае объем прав у граждан, проживающих в указанных квартирах, значительно расширяется — договор найма служебного жилья преобразуется в договор социального найма1.

У нанимателей служебных жилых помещений объем прав значи­тельно меньше, чем у нанимателей жилых помещений в домах соци­ального жилищного фонда. Первые не могут обменять занимаемое ими жилище, приватизировать свое жилье (за исключением совхозного жилья, о чем говорилось выше). Кроме того, договор найма служебно­го жилого помещения, в отличие от «простого» договора жилищного найма, является срочным, его нельзя изменить и т.д.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответ­ствии с ч. 5 ст. 100 и ч. 2—4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отноше­ний между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на оп­ределенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

ЖК РФ устанавливает общее и специальное правила по отношению к лицам, проживающим в служебном жилье, прекратившим трудовые отношения с организацией, его предоставившей.

По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, подлежат выселению из служебного жилого помеще­ния этой организации со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Как указывается в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О применении судами жилищного за­конодательства» (в редакции Постановления от 30 ноября 1990 г. № 4), при рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, судам необходимо проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число слу­жебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения.

Согласно специальному правилу ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предостав­ления другого жилого помещения не могут быть выселены граждане, не являющиеся собственниками или членами семьи собственника, а также нанимателями жилых помещений либо членами семьи нани­мателя, в частности:

—члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности,
таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркоти­ческих средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголов­но-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

—пенсионеры по старости;

—члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

—инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вслед­ствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II груп­пы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды
из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вслед­ствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обя­занностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляется (по договору социального найма) жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте данного населен­ного пункта. При этом такое жилое помещение может быть и небла­гоустроенным. По справедливому выражению В.В. Чубарова, у вы­шеназванных лиц право на служебную жилую площадь приобретает характер права на жилище1. Выселение и предоставление другого жи­лого помещения производится владельцем данного жилого помещения (чаще всего это орган местного самоуправления).

Нельзя не обратить внимание на то, что Федеральный закон «О вете­ранах» предусматривает в качестве одной из мер социальной защиты не­допустимость выселения из занимаемых служебных жилых помещений без предоставления безвозмездно другого жилого помещения для:

—участников и инвалидов Великой Отечественной войны (ст. 14 и 15);

—ветеранов и инвалидов боевых действий на территориях других государств (ст. 14 и 16);

—лиц, работавших на предприятиях, в учреждениях и организациях г. Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 по 27 января 1944 г.
и награжденных медалью «За оборону Ленинграда», и лиц, награжден­ных знаком «Жителю блокадного Ленинграда» (ст. 18).