Договор аренды земельного участка оформляется с соблюдением общих требований, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, с учетом особенностей, регулируемых действующим земельным законодательством Российской Федерации, субъектов РФ и нормативными актами муниципальных образований.

В соответствии с Земельным кодексом РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог. Он также вправе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды с уведомлением собственника земельного участка.

Арендатор имеет преимущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

К правам арендатора также относится право на возмещение убытков и расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст. 611 ГК РФ.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества арендодатель имеет право:

осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению и др.

Если арендодатель - государственный или муниципальный орган, то он обязан:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, - выкуп арендованного имущества. На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако закон указывает, что на определенные виды земельных участков может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества.

Предметом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче.

Другим существенным условием договора аренды является срок, который устанавливается по соглашению сторон. Определение сроков аренды в договоре зависит от целей хозяйственного использования арендуемых земель. Общее условие, которое устанавливается гражданским законодательством, состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом или другими нормативными актами допускается заключение договора на определенный или неопределенный срок, воспринимаемый как бессрочный. Также могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков.

Если срок в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата является также существенным условием в договоре аренды. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме (определяется дополнительными соглашениями между сторонами, а при их отсутствии арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально). Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание), но при условии, что та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов Федерального казначейства. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Однако не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Согласно ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер платежей устанавливают органы исполнительной власти.

Арендная плата - одна из существенных обязанностей арендатора. И в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т.е. договором).

На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически и единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечисленными формами оплата не исчерпывается. На основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму оплаты. Все эти формы оплаты вполне применимы и к аренде земельного участка.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы. Среди них не последнее место занимают размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов и др.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и п. 1 ст. 46 ЗК РФ, а именно:

смерть арендатора;

гибель участка или его уничтожение;

передача земельного участка без принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора;

непередача земельного участка в срок, указанный в договоре или при отсутствии этого указания в разумный срок;

создания препятствий арендодателем в пользовании земельным участком;

непригодность земельного участка для использования в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора;

пользование земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями - при условии письменного предупреждения арендатора;

соглашения сторон;

истечение срока действия договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным);

судебное решение о расторжении договора;

требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, и т.д.

Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

1)   использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Судебная практика в  настоящее время  исходит из того,  что существенное  нарушение условий договора аренды земли,  выразившееся  в  нецелевом  использовании земельного  участка,   основано   прежде   всего   на   применении  экономического критерия. Сторона, заявившая в суд требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме  упущенной   выгоды   и   тех   расходов,   которые   возникнут   в   процессе исполнения договора;

2)     использование   земельного   участка,    приводящее   к   существенному снижению    плодородия    сельскохозяйственных    земель    или    значительному ухудшению экологической обстановки;

3)    неустранение  совершенного  умышленно  земельного  правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя    почвы    вследствие    нарушения    правил    обращения    с    удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами.

В соответствии с ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1)           пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или   назначения   имущества   либо   с   неоднократными   нарушениями   условий договора.  Под существенным нарушением назначения имущества понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2)           более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Одновременно стороны договора аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Определение ипотеки содержится в ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который воспроизводит частично нормы ст. ст. 1154 и 1587 тома X Свода законов Российской империи <1>. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость   при   неисполнении   должником   своих   обязательств.   В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или его часть), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав.

Договор об ипотеке зданий и сооружений помимо общих для любого договора о залоге условий должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка. Ранее судебная практика твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строения, находящиеся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Новый Земельный кодекс РФ закрепляет прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор залога земельного участка (ипотеки) может быть заключен между залогодателем, сдающим в залог находящийся в его собственности земельный участок или часть его либо право аренды земельного участка, и залогодержателем, который выдает залогодателю в обеспечение получаемого предмета залога оговоренную в договоре денежную сумму.

Одной из форм договора залога признается выдача закладной. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенный земельный участок основано на нормах Закона "О залоге", Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон "О залоге" устанавливал исключительную подведомственность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 28). Гражданский кодекс РФ не воспринял этой позиции и сформулировал правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда как диспозитивное. Это возможно при одном   условии,   когда   отсутствует   соглашение   о   возможности   реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество Гражданский кодекс дополнил Закон "О залоге" следующим правилом: залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (абз. 2 ч. 1 ст. 349 ГК РФ).