§ 2. Права собственника и иных владельцев земли Печать
Аграрное право - Земля. Справочник собственника и арендатора.

 

Права собственника.

Собственник обладает всеми тремя главными полномочиями - правом владения, пользования и распоряжения.

В отличие от Гражданского кодекса РФ Земельный кодекс выделяет права собственника от всех других владельцев земельных участков и конкретизирует перечень таких прав.

1.     Использование   в   установленном    порядке   для    собственных   нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, пресных   подземных   вод,   а   также   закрытых   водоемов   в   соответствии   с законодательством Российской Федерации.

Государство предоставило собственнику земельного участка возможность использовать кроме земли другие природные ресурсы, находящиеся в границах его участка, а также расположенные в недрах под участком. По общему правилу эти ресурсы находятся в собственности государства, за исключением замкнутых водоемов, которые находятся в собственности собственника земельного участка. Пресные подземные воды и общераспространенные полезные ископаемые являются собственностью государства, поэтому государство устанавливает пределы использования указанных природных ресурсов собственниками земельных участков в ст. 19 Закона "О недрах Российской Федерации".

В соответствии с Законом РФ "О недрах" собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в своих границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Требования по использованию древесно-кустарниковой растительности устанавливаются в соответствии с Лесным кодексом РФ.

2.  Возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и      его      разрешенным      использованием      с      соблюдением      требований градостроительных    регламентов,    строительных,    экологических,    санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возведенные на земле строения принадлежат собственникам земельных участков на праве собственности. Собственник земельного участка вправе самостоятельно определять размер, расположение здания с учетом градостроительных норм. Понятие "разрешенное использование" применительно к земельным участкам как объектам недвижимости впервые на уровне федерального закона определяется Градостроительным кодексом РФ как использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также ограничения на использование участка в связи с установленными сервитутами. Разрешенное использование определяется в соответствии с документами территориального зонирования.   Особого  определения  разрешенного  использования  Земельным кодексом РФ не дано, но указывается, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами или органами местного самоуправления.

3.       Проведение     в     соответствии     с     разрешенным     использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и другие мелиоративных работ, строительство    прудов    и    иных    закрытых    водоемов    в    соответствии    с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

4.    Осуществление   других   прав   на   использование   земельного   участка, предусмотренных законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает неисчерпывающий перечень прав собственника, он может осуществлять и другие права по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

В дополнение Земельный кодекс РФ указывает, что собственник земельного участка имеет право собственности на:

посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ.

Лесной кодекс РФ устанавливает, что древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире. Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

 

Права иных владельцев.

Такие лица, не являющиеся собственниками земельных участков, как землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков, вправе осуществлять те же права, что и собственники, за исключением приобретения права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. Поскольку права землепользователей, землевладельцев, арендаторов производны от прав собственника, они осуществляются в пределах, предусмотренных действующим законодательством или договором. Обладатели сервитутов не обладают указанными правами, поскольку их ограниченное право на использование чужого земельного участка ограничивается договором или нормативным правовым актом.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. На данном праве земельный участок находится в государственных, муниципальных учреждениях, на федеральных казенных предприятиях, а также у органов государственной власти и органов местного самоуправления. Гражданам земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляется. Однако земельный участок может находиться на данном праве у граждан и юридических лиц, в случае если оно возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Данное право возникло в период советского государства, когда землепользование являлось единственным видом права на землю как для граждан, так и для юридических лиц. Земельные участки предоставлялись как в постоянное ("вечное"), так и во временное пользование, а порядок его осуществления подробно регламентировался законодательством. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений пользование земельными участками стало одним из видов прав на землю, содержание которого существенно не изменилось.

Из самого названия права постоянного (бессрочного) пользования видно, что оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется тоже безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Земельный кодекс РФ установил запрет на распоряжение земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования. До введения в действие Земельного кодекса РФ гражданское законодательство предоставляло землепользователям право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование.

Земельный кодекс РФ, так же как и Гражданский кодекс РФ, устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Данное право отличается от всех остальных прав, поскольку представляет собой что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. В настоящее время  земельный  участок  не   предоставляется   на  данном   праве,   при  этом сохраняются только те права, которые возникли до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, и по существу правомочия у владельцев данного права сходны с правомочиями постоянного (бессрочного) владения, за исключением лишь того, что землевладельцы данного права могут его передать по наследству.

Остальные правомочия по распоряжению земельным участком запрещены.

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства. Гражданский кодекс предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Никаких особенностей в отношении наследования земельных участков не установлено. Однако в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, возникает целый ряд проблем.

Поскольку в отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит, в каждом конкретном случае решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

В отношении наследования земельных участков (предоставленных как на праве пожизненного наследуемого владения, так и на праве собственности) необходимо также иметь в виду, что в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства.

Согласно Федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. К таким случаям относятся: однократное получение в собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение до вступления Земельного кодекса в силу.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками. Данное правомочие представляет собой разновидность пользования земельными участками, отличающегося бесплатным характером и срочностью. Земельные участки предоставляются во временное пользование на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Таким образом, выделяются три вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству (муниципальным образованиям), гражданам или юридическим лицам либо организациям, работники которых имеют право на служебные земельные наделы.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии.

Такой договор, поскольку предметом является земельный участок, подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за 1 месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за 1 месяц.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекращается в случае смерти гражданина - землепользователя или ликвидации юридического лица - землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица -собственника, предоставившего земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику). Помимо этого к новому собственнику переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.

Гражданский кодекс РФ устанавливает запрет на передачу организацией в безвозмездное срочное пользование земельного участка лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (ст. 690).

Порядок предоставления организациями в безвозмездное пользование служебных земельных наделов своим работникам оставлен в Земельном кодексе РФ практически без существенных изменений по сравнению с прежним законодательством.

Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определенных отраслей и только установленным категориям работников таких отраслей. Так, в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов" (частично утратило силу) устанавливается перечень категорий работников, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения, для которых установлен размер предоставляемого служебного надела (сенокоса и пашни) на семью. Так:

для лесников, постоянных рабочих, инженерно-технических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, леспромхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных предприятий, работников строительных участков (управлений), осуществляющих строительство лесозаготовительных и лесосплавных предприятий, работников лесной охраны заповедников и государственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хозяйств и заказников предоставляется пахотной земли до 0,30 га, а в многолесных районах -до 0,50 га; сенокоса - от 1 до 2 га;

для линейных работников автомобильных дорог и железнодорожного транспорта, список которых приведен в приложении к Постановлению, - пахотной земли до 0,25 га и сенокоса - до 1 га, а в малонаселенных районах пахотной земли - до 0,50 га и сенокоса - от 1 до 2 га;

для линейных работников связи (работников линейных, линейно-технических и кабельных участков, усилительных пунктов и промежуточных радиорелейных станций эксплуатационно-технических узлов связи и управлений (районов) кабельных и радиорелейных магистралей) пахотной земли - до 0,25 га и сенокоса - до 1 га;

для линейных работников магистральных трубопроводов (нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов) и речного флота (судоходной обстановки и гидротехнических сооружений) пахотной земли - до 0,15 га и сенокоса - до 1 га.

Основанием для выделения служебного земельного надела является решение соответствующей организации. Земельный кодекс РФ не устанавливает, из каких земель представляются служебные наделы: из земель, находящихся на праве собственности, или из земель, находящихся на праве аренды. Прямого запрета на использование арендованных земель для выдела служебных наделов закон не предусматривает.