Тема 6. Права на пользование и владение земельными участками Печать
Аграрное право - Л.В. Воробьева Земельное право РФ


Наряду с правом собственности на землю правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками могут основываться на иных правовых титулах. Субъектов таких прав на землю от собственников земли отличает меньший круг прав и наличие дополнительных обязанностей.

Следует отметить, что регулирование титулов постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст. 264, 268 ГК РФ) и пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ, ст. 264, 265, 266, 267 ГК РФ) земельными участками осуществляется в рамках земельного и гражданского законодательства.

В случае смерти лица, использовавшего земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, его наследник оформляет земельный участок уже на праве собственности, поскольку на титуле пожизненного наследуемого владения земельные участки согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ больше не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком после введения в действие Земельного кодекса РФ у физических лиц вновь возникнуть не может (п. 2 ст. 20 ЗК РФ), а уже имеющееся - сохраняется. Основанием для возникновения указанного права у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также у органов государственной власти и органов местного самоуправления является акт государственных органов власти либо акт органов местного самоуправления.

До 1 сентября 2006 г. субъекты права пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имели возможность их приватизировать. Однако, в связи с началом действия "дачной амнистии" - упрощенного порядка оформления прав собственности граждан на земельные участки, нормы о приватизации, содержащиеся в п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ на основании ФЗ от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ утратили силу.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 14 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственных угодий, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, в собственность, осуществляется по цене, составляющей 20 % кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Религиозные организации, кроме того, могут переоформить указанные права на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в тот же срок.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно подлежит переоформлению на право аренды земельных участков либо данные земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (п. 6 ст. 3 Вводного закона).

Право аренды по действующему законодательству предоставляется широкому кругу субъектов, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица (ст. 22 ЗК РФ). Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения арендных правоотношений, выступает договор аренды земельного участка. Необходимо учитывать, что аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (гл. 34 ГК РФ), однако особенности передачи земельных участков в аренду могут быть установлены федеральным законом (см. п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Особенностью регулирования арендных отношений по действующему земельному законодательству является предоставление арендатору более широкого, чем это было возможно раньше, круга правомочий: передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе в залог, и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (см. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ). Закон не предусматривает каких-либо предельных сроков для договоров аренды земельных участков, за исключением аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Для земель указанной категории максимальный срок аренды составляет 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ в ред. ФЗ от 21.12.2005 г. № 87-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области" минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий устанавливаются соответственно в отношении пашни, залежи, земель, занятых многолетними насаждениями - 5 лет; сенокосов, пастбищ - 11 месяцев. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок до одного года, не требует государственной регистрации, за исключением случаев установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Существенным условием договора аренды земельного участка является арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Основой для расчета размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Сервитут как разновидность вещных прав на землю стал новеллой Земельного кодекса РФ 2001 г., хотя возможность его установления уже предусматривалась ст. 274 - 277 ГК РФ. Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть частным и публичным, срочным и постоянным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между собственниками земельных участков или по решению суда. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Исчерпывающий перечень возможных публичных сервитутов приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием для возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком является акт исполнительных органов государственной власти (органов местного самоуправления) или договор (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков (п. 2 ст. 24 ЗК РФ).

Согласно требованиям Федерального закона (от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"16 все права на земельные участки и сделки с ними должны пройти государственную регистрацию в органах юстиции. Перечень документов, необходимых для осуществления регистрации, включает: свидетельство о праве на землю, акт местной администрации о предоставлении земельного участка, акт местной администрации об уточнении площади участка, кадастровый план земельного участка и договор (если участок покупается). Все документы должны быть представлены в двух экземплярах.