ГЛАВА 6 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ Печать
Аграрное право - Б.В. Ерофеев Земельное право России

 

6.1. Понятие земельно-правовых сделок

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рын­ка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исклю­чительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при кото­ром отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать1.

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэто­му его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК РФ).

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот вле­чет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, за­лога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.

Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного по­ложения государственной собственности на землю, имеет многочислен­ные пробелы в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, по­скольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации1,

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществля­ется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окру­жающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия соб­ственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.   129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установле­нии своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых,  не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст! 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным зако­нодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной дея­тельности на окружающую среду. Проведение такой оценки для граж­дан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования.

Частная собственность - на землю предполагает существование зе­мельного рынка.  Каким ему быть?

В цивилистическом понимании земельный рынок — это стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке; Поэтому го­сударство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей2.

Переход от командно-административной системы в регулировании, земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал врат можным применение методов правового регулирования гражданских-отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако,; нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно,, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учит тывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как о0-щее с частным. При этом общей является норма гражданского прара, а специальной — земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в Российской Федерации не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при схро­ж'айшем правовом регулировании земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок, с земельными участками, то в   1999 г. — 5,2 млн1.

Особый порядок купли-продажи земельных участков был установ­лен для, городских и сельских поселений Указом Президента РФ от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданами и юридическими лицами предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды»2.

В силу вышесказанного на сделки с землей распространяются об­щие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.

Понятие сделки —- одно из основных понятий права. Уже в рим­ском праве существовало несколько разных значений понятия «сдел­ка». Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. Во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято дан­ное лицо. В-третьих, означало возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.

В конце XVIII в. понятие сделки стало входить в русский юриди­ческий обиход, хотя сам термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. Так, Радищев в своем проекте Гражданского уложения выде­ляет понятие сделки. Он указывает, что права приобретаются в резуль­тате1 деяний недозволенных и деяний дозволенных, пишет по поводу дозволенных: «Но дабы деяние могло произвести право, то нужно, чтобы человек объявил на то свое волеизъявление, объявил, в чем воля его состоять может». Область же, в которой имеет силу «соизволение» определяется следующим образом: «Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом соизволения, исключая то, что запре­щено законом или что оскорбляет благонравие». Уже Радищев раз­граничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определя­ет как «обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться».

В советском гражданском праве понятие сделок активно разрабаты­валось, и на сегодняшний момент необходимо отметить, что определе­ния сделки, приведенные в ст. 41 ГК РСФСР 1964 г. и в ст. 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, идентичны определению сделок, которое содержится в ст. 153 ГК РФ: «...действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделка — это прежде всего:

  • действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделки противостоят событиям, т.е. обстоятельствам, не зависящим от воли лица (например, явлениям стихийного характера — пожару, ура­гану, наводнениям);
  • действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские пра­ва. Этим сделки отличаются от действий противоправных — делик­тов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);
  • действие целенаправленное, т.е. волевое. Это позволяет проти­вопоставить сделки поступкам— действиям, лишенным такой целена­
    правленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего оп­ределенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было;
  • действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.

Если рассматривать общие правила сделок в контексте земельно­го права (а оно, как было выяснено ранее, придает им особый специ­альный характер), иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то, на наш взгляд, нужно выделить прежде всего следующие.

1.  Земельно-правовая сделка может быть совершена только
правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

- дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и, не ограниченные в ней.
В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана не­
законной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица не достигшие совершеннолетия (18-летнего возраста). В частности, ст. 11 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетним лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок само­стоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письмен­ного согласия их законных представителей.
Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совер­шится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится
действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина,, не до­стигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители, за исклю­чением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды,,, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. СК РФ);

организации, обладающие правами юридического лица,  если, их уставная, правоспособность допускает совершение подобных сделок-
Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговоре­но право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может
совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйствен­ных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сель­скохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную дея­тельность наряду с промышленной.

2.   Если земельно-правовая сделка осуществляется через предста­вителей, то они должны быть:

  • дееспособными, т.е.   совершеннолетними  и  не лишенными дее­способности в судебном порядке;
  • иметь надлежащие полномочия насовершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизи­тов, служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3.  Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а  не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача офер­ты офертантом акцептанту;  регистрация сделки в местной администрации и т.п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону, только активные действия!

4.  Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только   в том  случае,   если   они  направлены  на
достижение определенной  юридической цели.   В
частности,   ст.    17® ГК РФ признаёт недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так указанная статья ГК
РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявле­ний подразделяя их на деликтные и притворные. Если сделка
совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе го­воря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то
применяться должны правила сделки купли-продажи.

5.  При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечивать­ся свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является осно­ванием для признания недействительности сделок по суду. Например; заинтересованным лицом может быть признана через суд недействи­тельной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст.   178, 179 ГК РФ).

6.   Земельно-правовая   сделка   не  должна   противоречить  закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание её
недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением
их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки  определяется  по  следующим направлениям:

- по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как прави­ло,  сделки в земельных отношениях имеют регламентированную за­коном форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей; подлежащей нотариальному заверению; 

- по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуще­ствляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действовавшего ЗК РФ, силь­но осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед граж­данами — собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.

Для того чтобы убедиться, сколь высокого уровня достиг бюрокра­тизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество раз­личных справок и документов, которые необходимо представить граж­данину, решившему продать собственный земельный участок.

После предоставления в земельный комитет необходимых матери­алов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуще­ствления кадастровой оценки земельного участка. Для чего собствен­ник земельного участка пишет заявление на имя председателя ко­митета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный учас­ток и выдает план участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.