§ 120. Конституційне право на житло. Житловий кодекс

Серед матеріальних потреб людей важливе значення має забезпеченість житлом. Від помешкання, в якому проживає людина, залежить її здоров'я, працездатність, моральний стан, сімейні стосунки, виховання дітей, нор­мальний відпочинок. Ураховуючи важливість вирішення цієї проблеми, Конституція України проголошує право кожного на житло, передбачає створення умов, за яких кожний громадянин має змогу побудувати житло, при­дбати його у власність або взяти в оренду.

Житлові будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їх власністю. Громадяни можуть вчиняти щодо них будь-які дії, що не суперечать законові, можуть безоплатно або за плату передавати їх у володіння і користування іншим особам, а також відчужувати. Громадяни можуть також купити квартиру, збудовану на кошти будівельних орга­нізацій, вступити до житлово-будівельних кооперативів, члени яких після сплати пайових внесків стають влас­никами житлових приміщень. Передбачається організація пільгового кредитування будівництва житла громадянами, насамперед, молодими сім'ями.

Згідно з Конституцією України громадянам, які потребу­ють соціального захисту (інвалідам, ветеранам війни і пра­ці, учасникам воєнних дій, багатодітним матерям та ін.), житло надається державою або органами місцевого само­врядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Сукупність правових норм, які регулюють умови на­дання житлових приміщень громадянам, користування і розпорядження ними, права та обов'язки наймачів жит­лового приміщення, називають житловим правом.

Більшість норм житлового права включено до Житло­вого кодексу України, чинного з 1 січня 1984 р. (зі змі­нами та доповненнями).

У Кодексі передбачені:

житлові права та обов'язки громадян;

компетенція державних місцевих органів щодо використання, експлуатації і збереження дер­жавного житлового фонду;

правила утримання та управління житловим фон­дом;

відповідальність за порушення житлового законо­давства;

порядок розв'язання житлових спорів тощо.

§ 121. Договір найму житлового приміщення

Важливу роль у житловому праві відіграє договір най­му житлового приміщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комунального чи громадського жит­лового фонду.

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання житлового приміщення в будинках державного, комуналь­ного і громадського житлового фонду з настанням повно­ліття, тобто після досягнення 18-річного віку, а такі, що одружились або влаштувалися на роботу,— до досягнення 18-річного віку.

Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим, за умовами даного населеного пункту відповідно, до встановлених санітарних і технічних вимог. Не допускається заселення одної кім­нати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Договір найму житлового приміщення є двостороннім, оплатним, письмовим та необмеженим у часі (безстро­ковим). Наймодавець зобов'язаний забезпечувати належне утримання будинку та його обладнання, здійснювати ка­пітальний ремонт. Ці правила не поширюються на договір найму (на оренду) житлового приміщення щодо будинків і квартир, які належать громадянам на праві власності. Такі договори укладаються з власником житлової площі за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону.

Суттєве значення для укладання договору найму жит­лового приміщення має ордер на житлове приміщення — документ, на підставі якого здійснюється вселення в на­дане житлове приміщення в будинках державного, кому­нального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається на вільне житлове приміщення. В ордері вказується, кому він виданий, кількість осіб сім'ї гро­мадянина, котрому надається квартира, її площа та адреса, за якою вона розташована; дата і номер рішення викон­кому місцевої Ради чи райдержадміністрації і дата видачі ордера.

Право на отримання ордера має лише той громадянин, на прізвище якого він виписаний. При отриманні ордера повинні бути пред'явлені паспорти (свідоцтва про наро­дження) або документи, що їх заміняють, на всіх членів сім'ї, включених в ордер, а також письмова згода повно­літніх членів сім'ї на переселення в надане житлове при­міщення. Ордер дійсний протягом ЗО днів з дня його видачі; Термін цей за наявності поважних причин може бути подовжений органом, що його видав. Після вселення в житлове приміщення ордер здається у відповідну жит­лово-експлуатаційну організацію. У судовому порядку ордер може бути визнано недійсним, якщо його видано всупереч законодавству.

Житлове законодавство передбачає можливість поза­чергового надання житлової площі окремим категоріям громадян. До них, зокрема, належать:

громадяни, житло яких внаслідок стихійного ли­ха стало непридатним;

громадяни, які повернулися з державних вихов­них закладів;

діти-інваліди, що не мають батьків;

реабілітовані;

особи, призначені батьками — вихователями ди­тячих будинків сімейного типу, для спільного проживання з дітьми.

Якщо у квартирі, де проживають два наймачі або більше, звільняється неізольоване житлове приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення. При цьо­му загальний розмір житлової площі не може перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, крім випадків, коли члени сім'ї мають право на додаткову житлову площу (гро­мадяни, що хворіють на тяжкі форми хронічних хвороб, а також ті, яким ця площа необхідна за умовами і харак­тером виконуваної роботи).

При тимчасовій відсутності наймача або члена його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців.

Житлове приміщення зберігається за наймачем понад шість місяців у випадках:

призову громадянина на строкову військову служ­бу;

тимчасового виїзду у зв'язку з характером ро­боти (екіпажі суден, геологічні, археологічні пар­тії та ін.);

виїзду на навчання;

поміщення дітей в інтернати, інші виховні та навчальні заклади;

виїзду на лікування;

засудження до позбавлення волі.

§ 122. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду"

Закон України "Про приватизацію державного житло­вого фонду" від 19 червня 1992 р. визначає правові основи приватизації житла, що перебуває в державній і комуналь­ній власності, та подальшого його утримання й вико­ристання.

Приватизація житла — це відчуження квартир (будин­ків) і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв та ін.) державного та комунального жит­лового фонду на користь громадян України. До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будин­ків та одноквартирні будинки, які використовуються гро­мадянами на умовах найму.

Не підлягають приватизації:

квартири-музеї;

квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, уста­нов та організацій, природних і біосферних за­повідників, національних парків, парків — па­м'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників;

кімнати в гуртожитках;

квартири (будинки), які перебувають в аварійно­му стані (в яких неможливо забезпечити без­печне проживання людей);

квартири (кімнати, будинки), віднесені до числа службових, а також квартири (будинки), розта­шовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок катастрофи на Чор­нобильській АЕС.

Передача займаних квартир (будинків) у приватну (для одиноких наймачів) та у приватну спільну власність від­бувається за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї з обов'язковим визначенням уповноваженого влас­ника квартири. Права всіх членів сім'ї на житлову площу однакові. Передача житла у власність громадян здійсню­ється безоплатно, з розрахунку встановленої норми (21 м2 загальної площі на наймача і на кожного члена сім'ї та додатково 10 м2 на сім'ю). Якщо загальна площа квартири більша за площу, яку має отримати сім'я наймача без­оплатно, він здійснює доплату грошима або цінними па­перами. Законом передбачені випадки, коли незалежно від розмірів загальної площі квартир вони безоплатно пере­даються у власність громадян. Так, безоплатно переда­ються у власність громадян однокімнатні квартири; квар­тири, в яких мешкають сім'ї загиблих військовослужбов­ців або загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків, ветерани війни, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці та ветерани Збройних Сил Ук­раїни, багатодітні сім'ї та деякі інші категорії громадян.

Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз. Приватизація житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, ство­рюваними виконкомами місцевих Рад, райдержадмініст-раціями, державними підприємствами, установами та організаціями. Передача квартир у власність громадян оформ­ляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації і не потребує нота­ріального посвідчення.

§ 123. Права та обов'язки власників і наймачів житлового приміщення

Права власників і наймачів житлових приміщень різ­няться і частково регламентуються різними нормативними актами. Власник житлового приміщення має право на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належ­ним йому житловим приміщенням, тобто має право його продавати, дарувати, заставляти, заповідати, обмінювати або поселяти в нього інших осіб без погодження з орга­нами державної виконавчої влади. Наймач житлового при­міщення має право лише користуватися ним відповідно до вимог договору житлового найму та обмінювати його. При цьому обмін житлового приміщення він може здійснювати лише на підставі згоди на це органів державної влади. У разі смерті наймача житлового приміщення, коли у квартирі не залишилися проживати члени сім'ї, квартира переходить до державних органів, які надають її у корис­тування іншим громадянам. А у разі смерті власника жит­лового приміщення воно переходить до спадкоємців за законом або за заповітом.

Громадяни повинні дотримуватися вимог Типового до­говору найму приміщення: не порушувати правил корис­тування житловим приміщенням, санітарних правил утри­мання місць загального користування, не використовувати їх не за призначенням, не порушувати правил експлуатації житла, не допускати безгосподарності при його утриманні. Не псувати житло, устаткування та об'єкти благоустрою.

Держава захищає житлові права громадян — як влас­ників, так і наймачів житлового приміщення. Згідно з Конституцією України ніхто не може бути примусово поз­бавлений житла інакше, як на підставі закону за рішен­ням суду. Лише у виняткових випадках (при загрозі стихійного лиха, самовільному захопленні житлоплощі) допускається виселення громадянина із займаної ним пло­щі без рішення суду за санкцією прокурора.