§ 4. Емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення)

Концентрація землі у володінні порівняно небагатьох землевлас­ників обумовила у Давньому Римі потребу в запровадженні інституту використання землі для сільськогосподарських потреб особами, які не були її власниками.

Емфітевзис (лат. emphyteusis — насадження) — це довгостро­кове відчужуване та успадковане право користування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за наявності в особи потреби і можливості такого використання. Емфітевзис полягав у наданні користувачеві (емфітевту) власником земельної ді­лянки строкового права землекористування за умови використання землі для сільськогосподарського виробництва. Це право землекористу­вання могло відчужуватися емфітевтом і переходити в порядку спад­кування.

Підставою встановлення емфітевзису найчастіше був договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання викори­стовувати її з метою сільськогосподарського виробництва. Строк та інші умови дії договору про емфітевзис визначалися за домовленістю сторін. Виходячи із характеру використання земельної ділянки (сіль­ськогосподарське виробництво), договір зазвичай мав довгостроковий характер. Якщо договір про емфітевзис укладався без визначення строку його дії, кожна із сторін могла відмовитися від виконання його умов, завчасно попередивши про це іншу сторону. За загальним пра­вилом, договір про емфітевзис був відплатним, а оплата могла здійс­нюватися в натуральній чи грошовій формі.

Емфітевзис міг виникати і на підставі заповідального розпоряджен­ня власника земельної ділянки.

Власник земельної ділянки не мав перешкоджати в законному здій­сненні емфітевтом належних йому прав. Емфітевт повинен був викорис­товувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб у повному обсязі. Крім цього, він зобов’язувався враховувати її призначення, тобто використовувати земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва, задля здійснення якого вона і надавалася. Зокрема, емфі- тевт не мав права здійснювати на ній забудову або використовувати її для інших (не сільськогосподарських) потреб. При цьому емфітевт міг використовувати для особистих потреб загальнопоширені корисні копа­лини (вода, глина, пісок), якщо інше не було визначено положеннями договору між ним і землевласником. За погодженням із власником зе­мельної ділянки емфітевт міг використовувати закриті водоймища, розташовані в межах наданої йому в користування земельної ділянки, робити на них запруди, проводити осушувальні і зрошувальні роботи тощо. Крім цього, емфітевт міг передати належне йому право користу­вання в спадщину або скористатися можливістю його відчуження (не права власності на ділянку, а саме права користування нею), якщо інше не було встановлено за домовленістю сторін.

Землекористування, як правило, здійснювалося на оплатних заса­дах. Емфітевт повинен був своєчасно і відповідно до визначених до­говором умов вносити плату за користування земельною ділянкою. Періодичність внесення емфітевтом плати за користування земельною ділянкою могла встановлюватися як щорічно, так і в коротші строки, визначені за домовленістю сторін. Розмір такої плати, її форма (гро­шова чи натуральна), умови, порядок та строки її виплати встановлю­валися договором. У випадках, визначених договором, емфітевт мав нести інші відповідні виплати (наприклад, податкові). Він був зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку для сіль­ськогосподарського виробництва і утримуватися від дій, які могли б спричинити погіршення її природних властивостей (наприклад, приз­вести до ерозії або іншого погіршення стану земель). Крім того, емфі- тевт зобов’язувався не допускати порушення прав та законних інтере­сів власників і володільців сусідніх земельних ділянок, не перешко­джати здійсненню ними належних їм сервітутних прав. При невико­нанні цієї вимоги на емфітевта покладалася відповідальність.

Право на користування земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб відповідно до положень римського приватного права було відчужуваним. У разі відчуження емфітевзису власнику надава­лося переважне серед інших осіб право на його придбання за оголо­шеною ціною та на інших рівних умовах. Про намір продати право користування чужою земельною ділянкою емфітевт був зобов’язаний повідомити її власника. Якщо протягом визначеного строку власник не виявляв бажання набути права користування земельною ділянкою, емфітевт мав право продати його будь-якій іншій особі. У випадках оплатної передачі емфітевзису третій особі власник земельної ділянки мав право на отримання двох відсотків від ціни його відчуження. Від­носини, що виникали на підставі емфітевзису, мали абсолютний ха­рактер. Отже, і емфітевту надавався абсолютний захист його прав не лише стосовно третіх осіб, а й самого власника земельної ділянки. Емфітевзис припинявся у зв’язку з його продажем, даруванням, відчу­женням в інший спосіб, а також у разі смерті емфітевта (за неможли­вості правонаступництва).