Решением Кисловодского районного суда от 4 июня 2004 г. Д-скому отказано в иске об устранении препятствий в пользовании частью жилого дома и сносе самовольно возведенной пристройки, удовлетворен встречный иск Д-ян о признании за ней права на эту пристройку.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 июля 2004 г. решение суда оставлено без изменения.

Судья Верховного Суда РФ, рассмотрев надзорную жалобу Д-ского, Определением от 26 февраля 2006 г. отказал в передаче ранее истребованного дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Таких нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 3 января 2002 г. Д-ский приобрел у Д-ян 1/8 часть жилого дома в г. Кисловодске. Он занимает жилую комнату и пользуется кухней, которые расположены на втором этаже, а Д-ян, которой принадлежит на праве собственности 1/4 часть дома, - помещения на первом этаже с примыкающей к ним самовольно возведенной пристройкой.

Разрешая спор, суд исходил из того, что все заинтересованные службы (ОАО "Горэлектросеть" г. Кисловодска, отдел государственного пожарного надзора по г. Кисловодску, ОАО "Кисловодскгоргаз", предприятие "Водоканал" г. Кисловодска) пришли к выводу о том, что возведенная Д-ян пристройка отвечает установленным требованиям и может быть принята в эксплуатацию, а также того, что пристройка возведена на земельном участке, выделенном ответчице. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности признания за Д-ян права собственности на указанную пристройку и отказе в иске о ее сносе.

В то же время судом учтено, что влага от осадков с крыши пристройки попадает на стену принадлежащей Д-скому части строения, но это обстоятельство может быть устранено и без сноса пристройки. Между тем других требований, связанных с устранением препятствий в пользовании домом (об установлении водостоков, переносе труб и т.д.), Д-ским не заявлялось. Поэтому суд правомерно рассмотрел дело в пределах заявленных требований.

Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. N 5.

 

Производственный кооператив (ПК) "Колорит" в октябре 1999 г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.

В заявлении ПК "Колорит" сослался на следующие обстоятельства.

В 1990 г. ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса. К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.

13 ноября 1990 г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены, и на их месте силами и за счет средств кооператива "Колорит" возведены новые постройки. В 1994 г. этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним.

Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 мая 2002 г. иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 21 августа 2002 г. решение суда оставила без изменения.

Президиум Волгоградского областного суда 7 марта 2003 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

В надзорной жалобе К. поставил вопрос об отмене решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда, определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда и постановления Президиума этого же суда и вынесении нового решения об отказе ПК "Колорит" в иске.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 июня 2003 г. судебные решения отменила, дело передала на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск ПК "Колорит", суд признал договор купли-продажи дома от 13 ноября 1990 г. притворной сделкой на основании ст. 170 ГК РФ, применил последствия ее недействительности, признав право собственности на возведенный дом за ПК "Колорит".

Однако данная норма материального права применена судом неправильно.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Производственный кооператив "Колорит" не являлся стороной по договору купли-продажи жилого дома от 13 ноября 1990 г., в связи с чем правила, содержащиеся в п. 2 ст. 170 ГК РФ, в данном случае не могут быть применены.

Истец не представил, а суд не сослался в решении на доказательства того, что покупатель К. имел в виду иную сделку и достиг соглашения по всем ее существенным условиям, и не привел допустимых доказательств, свидетельствующих, что К. по заключенному договору в действительности имел в виду сделку, согласно которой жилой дом переходит в собственность кооператива "Колорит".

Как установлено ст. 161 ГК РФ, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В силу п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. То есть договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ), а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ч. 1 ст. 165 ГК РФ).

Правило о соблюдении письменной формы сделки юридических лиц с гражданами в отношении жилых домов и о лишении права сторон в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания содержалось и в ГК РСФСР (ст. 44, 46), действовавшем на момент продажи дома.

В соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР (ст. 60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.

В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК "Колорит" суд в решении сослался на показания свидетелей, тогда как в соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 46 ГК РСФСР).

Как видно из материалов дела, покупателем по договору купли-продажи выступал К.

В данном случае суд первой инстанции не применил правила, относящиеся к иной сделке, чем та, которую стороны имели в виду, а фактически изменил состав сторон по договору, произвел замену одного из участников возникшего правоотношения, что не предусмотрено п. 2 ст. 170 ГК РФ, которым руководствовался суд.

Письменных доказательств, подтверждающих факт передачи ПК "Колорит" денег К., истец не представил суду. Ссылка же на свидетельские показания в подтверждение совершения этой сделки (по передаче денег) недопустима (ст. 44 ГК РСФСР, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Норма закона, на основании которой допускается прекращение права собственности у К. и возникновение такого права у ПК "Колорит" при отсутствии соответствующего договора, в решении суда не указана.

До вынесения судом решения К. сделал заявление о необходимости применения исковой давности относительно требований истца об оспаривании договора купли-продажи. Об оформлении договора на имя К. истец - производственный кооператив знал в 1990 г., что не отрицал в суде.

Поскольку к возникшим отношениям п. 2 ст. 170 ГК РФ применен ошибочно и других оснований ничтожности сделки в решении не установлено, то положения п. 1 ст. 181 ГК РФ о десятилетнем сроке исковой давности в данном случае неприменимы.

Суд, придя к выводу о том, что в силу действовавшего до принятия ГК РФ законодательства трехгодичный срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи не истек на 1 января 1995 г., исходил из того, что истцу стало известно о нарушении его права в ноябре 1994 г., после принятия в эксплуатацию нового дома, когда, как указал суд в решении, ответчик отказался признать за кооперативом право собственности на вновь возведенное строение.

Между тем суд не учел, что истец заявлял требование о признании недействительной сделки в отношении иного объекта - прежнего строения. Кроме того, суд не дал в решении правовой оценки и тому факту, что о совершении сделки между продавцом и К., которая, по мнению истца, является притворной, кооперативу "Колорит" было известно 13 ноября 1990 г. Несмотря на это, никаких претензий относительно совершенной К. сделки истец к нему не предъявлял на протяжении пяти лет, вплоть до начала 1995 г.

Обстоятельства, которые препятствовали предъявлению кооперативом требования о признании сделки недействительной в отношении прежнего строения до 1995 г., в решении суда не указаны.

Суд не сослался в решении на закон, в силу которого истцом приобретено право собственности на новое строение, а также не указал, возникло ли оно у кооператива в связи с применением последствий притворной сделки либо по иным основаниям. Данное же обстоятельство имеет существенное значение для определения момента нарушения прав истца и длительности срока для защиты этого права.

В нарушение норм процессуального закона продавец Ж. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, а не в качестве ответчика, хотя она является стороной по сделке, признанной судом притворной.

Как следует из материалов дела, ответчик в судебном заседании неоднократно ссылался на то, что истец не является правопреемником кооператива, действовавшего на момент заключения договора между В. и К.

Однако вопреки требованиям ст. 197 ГПК РСФСР суд доводы ответчика не опроверг, хотя от установления этого обстоятельства зависит решение вопроса о праве истца на оспаривание сделки.

Кооператив "Колорит" сослался в исковом заявлении на то, что он не мог по действовавшему на тот момент законодательству приобрести в собственность жилой дом, поэтому последний был оформлен на К. Данный довод истца судом не проверен, в частности соответствует ли он положениям Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР", введенного в действие с 1 июля 1990 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи дома. Норма закона, запрещающая совершать производственным кооперативам сделки по приобретению в собственность жилых помещений, в решении суда не указана.

Допущенные судом первой инстанции нарушения закона не учли Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда и Президиум этого же суда, в связи с чем определение Судебной коллегии и постановление Президиума также подлежат отмене.

По смыслу ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать лишь о тех ограничениях полномочий лица на совершение сделки, которые отличаются от ограничений, определенных в доверенности либо в законе. Действие ст. 302 ГК РФ распространяется только на случаи отчуждения имущества лицом, которое не имело право его отчуждать, т.е. не собственником этого имущества <1>.

--------------------------------

<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 января 2005 г. N 19-В04-17.

 

ООО "Горкоопторг" обратилось в суд с иском к Б. и другим о признании недействительными сделок купли-продажи и записей о государственной регистрации перехода права собственности, применении последствий недействительности сделок, ссылаясь на то, что в целях погашения кредиторской задолженности общества, сохранения недвижимости в собственности потребкооперации Ставропольского края собранием участников ООО "Горкоопторг" его директору было поручено реализовать ряд объектов недвижимого имущества Горячеводскому городскому потребительскому обществу, определена цена реализации имущества данному обществу.

Однако директор в нарушение требований Устава ООО продал магазин N 5 (ранее N 54) и нежилое помещение, расположенные в г. Пятигорске, вопреки решению участников общества другому покупателю - Б. по той же цене, что было определено для Горячеводского городского потребительского общества.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 14 января 2003 г., оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 февраля 2003 г., в иске отказано.

Определением Президиума Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2003 г. указанные судебные постановления оставлены в силе.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 7 июля 2004 г. дело было истребовано по надзорной жалобе ООО "Горкоопторг", а Определением от 17 декабря 2004 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ надзорную жалобу удовлетворила по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Судом установлено, что советом директоров ООО "Горкоопторг" 28 августа 2000 г. было принято постановление о продаже Горячеводскому ГОРПО по определенной цене ряда объектов недвижимости, в том числе магазина N 5 (ранее N 54) в г. Пятигорске и нежилого помещения по ул. Мира, 11, в том же городе. Директору ООО "Горкоопторг" было поручено подписать договоры купли-продажи имущества указанному покупателю, передать документацию и основные средства в установленном порядке.

Решением общего собрания участников ООО "Горкоопторг" от 15 ноября 2000 г. вышеназванное постановление было утверждено, недвижимое имущество было разрешено продать Горячеводскому ГОРПО по остаточной стоимости.

Директор ООО "Горкоопторг", действуя на основании Устава от имени общества, заключил договоры купли-продажи от 18 ноября 2000 г. и от 22 ноября 2002 г., на основании которых магазин N 5(54) и нежилое помещение были проданы физическому лицу Б.

Регистрационной палатой Ставропольского края 28 и 29 декабря 2000 г. было зарегистрировано право собственности Б. и выданы соответствующие свидетельства о регистрации права на вышеназванные объекты недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые договоры купли-продажи были заключены в соответствии с правилами ст. 432 ГК РФ, между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То обстоятельство, что указанные объекты были проданы не Горячеводскому ГОРПО, а физическому лицу, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку личность покупателя не отнесена законом к существенным условиям договора.

Суд указал также на то, что ответчица Б. не знала об ограничениях полномочий директора ООО "Горкоопторг", а потому является добросовестным приобретателем, и в силу требований ст. 174 и 302 ГК РФ имущество у нее не может быть истребовано.

Данные выводы суда основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласно п. 8.21.3 Устава ООО "Горкоопторг" единоличный исполнительный орган общества (директор) распоряжается имуществом общества в пределах, установленных общим собранием, настоящим Уставом и действующим законодательством.

Таким образом, полномочия директора ООО "Горкоопторг" по распоряжению имуществом общества ограничены непосредственно Уставом и должны определяться решениями общего собрания участников общества. В связи с этим решение о продаже вышеназванного имущества только Горячеводскому ГОРПО и по определенной для этого покупателя цене было обязательно для директора.

Правомерным является довод надзорной жалобы о том, что согласно ст. 421 ГК РФ собственник свободен в заключении договора, выборе покупателя и определении цены недвижимости в каждом конкретном случае, для каждого конкретного покупателя.

Вышеприведенные нормы и положения Устава ООО "Горкоопторг" должны толковаться в неразрывной связи с п. 1 ст. 432 ГК РФ, в силу которого договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.