3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД PDF Печать
Гражданское право - Настольная книга судьи по гражданским делам


 

В силу ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Одним из способов принудительного прекращения права собственности лица на такое имущество, как земельный участок, служит его изъятие для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, когда земельный участок используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земли.

Согласно ст. 49 ЗК РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся случаи изъятия в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, для размещения объектов государственного или муниципального значения, включая объекты энергосистем, обороны и безопасности, путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, коммунального снабжения муниципального значения и т.п. Данный перечень не является исчерпывающим, он может быть дополнен законами субъектов Российской Федерации. К примеру, Законом Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" <1> (ст. 11) установлены случаи изъятия земельных участков в связи с размещением объектов, предназначенных для органов государственной власти Московской области, а также учреждений либо унитарных предприятий, учредителем которых является Московская область или муниципальное образование, и в ряде других случаев.

--------------------------------

<1> Вестник Московской областной Думы. 1996. N 8.

 

Как правило, изъятие земельного участка связано с прекращением права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся на этом участке. По ранее действовавшему законодательству при сносе жилого дома, принадлежащего гражданину, в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, ему предоставлялась квартира по установленным нормам в домах государственного или общественного жилого фонда. Кроме того, собственник мог использовать по своему усмотрению строительные материалы от разборки строений либо получить за них соответствующую денежную компенсацию. Также гражданам выплачивалась стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов. Все расходы по возмещению убытков при сносе дома возлагались на те предприятия, организации, учреждения, которым отводился земельный участок. Причем снос принадлежащих гражданам жилых домов мог быть допущен в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответственно исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов трудящихся (п. 3 Постановления СМ СССР от 15 декабря 1961 г. N 1131, в редакции от 21 октября 1983 г. N 1015 <1>).

--------------------------------

<1> СП СССР. 1984. N 2. Ст. 8.

 

По новому ЖК РФ, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32). Не считая терминологии, трудно выявить существенные различия между сносом жилого дома по ст. 137 ЖК РСФСР и его изъятием, как теперь это предусмотрено новым ЖК РФ. Если при изъятии земельного участка может измениться его целевое назначение, владелец или собственник, но сама вещь в натуре продолжает сохраняться, то при изъятии жилого помещения речь может идти, как правило, только о его сносе. Дальнейшее его использование в качестве жилого помещения в случае изъятия лишено смысла и прямо запрещено законом - в соответствии с п. 2 ст. 239 ГК РФ требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются главным образом гражданским и земельным законодательством. Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка на праве собственности принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации <1>. В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренными ст. 279 - 282 ГК РФ (ст. 283 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в ст. 279 ГК РФ внесены изменения. Действует новая редакция ст. 279 ГК РФ.

 

Уточнение этих положений закона содержится в ряде нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Так, по упомянутому выше Закону Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" право принятия решения об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, находящихся в государственной или частной собственности, для муниципальных нужд, принадлежит правительству Московской области (п. 2 ст. 11). Органы местного самоуправления Московской области также наделены правом принятия таких решений, но только в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, в пожизненное наследуемое владение, в безвозмездное срочное пользование или в аренду. Учитывая положения ст. 239, 283 ГК РФ, даже такое ограниченное право органом местного самоуправления может быть реализовано, если на земельном участке не имеется объектов недвижимости, принадлежащих гражданам либо иным частным лицам.

По существу, как это следует из содержания ст. 32 ЖК РФ, полномочия органов местного самоуправления сводятся к реализации принятого вышестоящим органом решения об изъятии жилого помещения путем его выкупа. Именно в таком понимании следует подходить к нормам статей Земельного кодекса РФ и других законов, где говорится о полномочиях органов местного самоуправления по изъятию земельных участков.

В выкупную цену, определяемую по соглашению с собственником жилого помещения, включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая расходы, связанные с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

При этом собственник жилого помещения должен быть извещен о принятом решении не менее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения и дате государственной регистрации этого решения.

До истечения годичного срока выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника. По своей природе решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения представляет собой административный акт и, как вытекающий из публично-правовых отношений, он может быть обжалован в порядке главы 25 ГПК.