Глава 34 Право користування чужою земельною ділянкою для забудови PDF Печать
Гражданское право - Коментар Цивільний Кодекс України

 

1. Поняття права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію)

1. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови найчастіше виникає в умовах міста (міські землі), коли вільних земельних ділянок майже немає, і взагалі міську землю продавати для забудови недоцільно. В зазначених випадках міська влада може надавати право користування такою земельною ділянкою для забудови. Проте немає перешкод для надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови з інших земельних фондів, крім тих, які за законом не можуть передаватися під забудову (землі сільськогосподарського призначення, землі природо-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі оздоровчого призначення та ін.) — ст.19 ЗК.

Власник земельної ділянки за загальним правилом не бажає втрачати право власності на неї. У разі необхідності краще передати (продати) лише право користування або його частину.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) також виникло ще в стародавньому праві і зберегло свою придатність для використання до цього часу. Істотне поширення це право має в країнах із розвинутою ринковою економікою і стабільним правом приватної власності на землю. В Україні ЦК відновлює дане право. Видається, що в умовах ринкової економіки воно знайде своїх користувачів.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови — це довготривале, відчужуване і таке, що переходить у спадщину, право. Зазначене право може бути встановлене на визначений або невизначений строк. Проте зазначені строки тривалі, оскільки будівлі та інші споруди зводяться на довгий час.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може відчужуватися будь-яким способом, не забороненим законом. Зазначене право може успадковуватися як за заповітом, так і за законом.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови характеризується такими основними ознаками:

1)  це — речове право користування чужою земельною ділянкою. Воно породжує абсолютні і виключні відносини, власник земельної ділянки не може припинити його за власною волею. Зазначене право може бути припинене лише судом за наявності підстав, передбачених законом;

2)  речовий характер цього права надає можливість землекористувачу відчужувати його і передавати в спадщину;

3)  право користування чужою земельною ділянкою для забудови обмежує право власності землевласника. За загальним правилом це обмеження настає за волею землевласника;

4)  право користування чужою земельною ділянкою для забудови може встановлюватися на визначений або на невизначений строку

5)  зазначене право користування може бути встановлене за плату. Але ЦК не містить норм, які забороняли б передавати земельну ділянку для забудови безплатно;

6)  за загальним правилом суперфіцій встановлюється в Інтересах як власника земельної ділянки, так І землекористувача, якому ділянку передано для забудови. Проте можливі випадки, коли суперфіцій може бути встановлено тільки в інтересах землекористувача, тобто без оплати;

7)  суб'єкт суперфіцію (землекористувач чужої земельної ділянки для забудови) має право володіти, користуватися ділянкою на свій розсуд, але в межах, визначених суперфіцієм;

8)  власник земельної ділянки, переданої в користування для забудови, має право володіти, користуватися І розпоряджатися цією ділянкою в частині, не обмеженій суперфіцієм.

 

2. Власник земельної ділянки має право надавати її в користування іншій особі для забудови

1. Це право охоплюється поняттям правомочності власника -"право розпорядження". Власник ділянки не повинен запитувати будь-кого дозволу на передачу земельної ділянки або її частини іншій особі для забудови. Право передачі земельної ділянки для забудови належить будь-якому власнику незалежно від форми власності на таку ділянку.

Особою, яка має право передавати земельну ділянку для забудови, може бути не тільки власник цієї ділянки, а й будь-яка інша особа, котра володіє даною земельною ділянкою на законній підставі. Такою може бути і юридична особа, яка має право власності на земельну ділянку або володіє нею на законній підставі.

Особою, яка бажає користуватися чужою земельною ділянкою для забудови, також може бути будь-яка як фізична, так і юридична особа, може бути громадянин України, громадянин зарубіжної країни або особа без громадянства, юридична особа — незалежно від її місця знаходження. Безперечно, зазначені особи мають бути дієздатними.

Особа, яка одержала чужу земельну ділянку для забудови, має право зводити на ній будь-які будівлі та споруди. Це можуть бути жилі будинки, окремі котеджі, одно- чи багатоквартирні будинки, соціально-культурні і побутові будівлі. Земельні ділянки можуть надаватися також для промислового будівництва будь-якого характеру та інших споруд (доріг, аеродромів, стадіонів, спортивних майданчиків тощо).

Проте це можуть бути лише споруди, будівлі, які не завдають шкоди довкіллю та людям. Характер будівлі чи споруди має бути обумовлений у договорі про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію). Суперфіціарій (особа, яка одержала земельну ділянку для забудови) може зводити на ній лише ту будівлю чи споруду, яка обумовлена договором. Інакше власник має право вимагати через суд припинення суперфіцію.

 

3. Зміст права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Він визначається умовами договору про встановлення цього права. Права та обов'язки власника земельної ділянки уже викладені. Власник має право надавати земельну ділянку або її частину іншій особі в користування для забудови. Він має право вимагати, щоб земельна ділянка використовувалася за призначенням. Власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю земельною ділянкою в межах, не обтяжених суперфіцієм.

Безперечно, основним правом власника земельної ділянки, переданої в користування іншій особі для забудови, є право на оплату за користування. При цьому розмір плати, порядок і строки її виплати визначаються умовами договору про встановлення суперфіцію. Це може бути оплата в будь-якій формі. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, то договором може бути передбачено право власника ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Як уже зазначалося, власник земельної ділянки, переданої в користування для забудови, може її відчужити будь-яким цивільно-правовим способом під час дії суперфіцію. Але перехід права власності від колишнього власника до іншої особи не припиняє самого суперфіцію і не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Новий власник ділянки, обтяженої суперфіцієм, не може його обмежити, змінити чи припинити.

Землекористувач (суперфіціарій) має своїм основним правом користування земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Право власності на будівлі (споруди), зведені на чужій земельній ділянці, переданій землекористувачу за суперфіцієм, належить землекористувачу. Останній, як і будь-який власник майна, має право володіти, користуватися І розпоряджатися зведеними ним на чужій земельній ділянці будівлями (спорудами). В разі продажу цих будівель (споруд) до їх покупця — нового власника, переходить право користування земельного ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, які були визначені в договорі про встановлення суперфіцію.

Землекористувач (суперфіціарій) зобов'язаний своєчасно і систематично вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Він також зобов'язаний сплачувати встановлені податки та інші платежі відповідно до чинного законодавства.

У договорі про встановлення сервітуту можуть бути визначені й інші права та обов'язки сторін, які не суперечать чинному законодавству.

 

4. Виникнення та припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. ЦК визначає дві підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови — договір і заповіт. Про договір вже йшлося. Щодо заповіту, то заповідач може покласти не свого спадкоємця обов'язок надати право користування заповіданого земельною ділянкою або її частиною іншій особі з числа як законних спадкоємців, так і сторонніх осіб.

Встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови шляхом спадкування за законом чинним законодавством  не передбачається.  Право користування  може  перейти зе спадкуванням по закону до інших осіб, але бути встановленим через спадкування за законом не може.

Проте вважається, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено також законом. Держава може зобов'язати будь-якого власника надати будь-якій іншій особі право користування земельною ділянкою для забудови, наприклад, в суспільних інтересах. Видається, що немає будь-яких перешкод для постанови суду за позовом заінтересованої особи про надання їй права користування чужою земельною ділянкою для забудови за наявності відповідних підстав для задоволення такого позову. В обох випадках закон чи постанова суду визначають умови користування чужою земельною ділянкою для забудови.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припиняється в таких випадках:

1)  поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача:   або  власник  земельної ділянки  може  викупити будівлі (споруди), зведені на ній, або землекористувач може придбати земельну ділянку, на якій він звів будівлі (споруди);

2)  якщо право користування чужою земельною ділянкою встановлено на визначений строк, то його сплив припиняє зазначене право;

3)  землекористувач може відмовитися від права користування. При цьому слід мати на увазі, що власник не може своєю волею припинити право користування своєю земельною ділянкою для забудови, а землекористувач може, якщо в ньому відпала необхідність чи доцільність;

4)  підставою для припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови може стати невикористання її без поважних причин протягом 3 років;

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду й в інших випадках за наявності істотних підстав, передбачених чинним законодавством;

5)  припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови у будь-якому випадку не залишається безслідним: земельна ділянка може зазнати істотних перетворень, що погіршують її якісний стан, на ділянці можуть залишатися зведені землекористувачем будівлі чи споруди, їх доля не визначена. Можуть бути й інші наслідки.

Наслідки припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, як правило, вирішуються угодою сторін — власника земельної ділянки та її землекористувача. У разі недосягнення згоди спір вирішується судом.

Передусім сторони мають досягти згоди щодо правових наслідків .припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, тобто визначити долю будівель (споруд) та самої ділянки.

Якщо сторонам не вдається досягти згоди щодо правової долі зведених на чужій земельній ділянці будівель (споруд), власник ділянки має право вимагати від землекористувача — власника зведених будівель (споруд), їх знесення та приведення земельної ділянки до такого стану, в якому вона була до передачі ЇЇ в користування для забудови.

Проте знесення будівлі (споруди), шо була зведена на ти земельній ділянці, може бути визнане недоцільним із різних причин. Будівля чи споруда можуть істотно перевищувати вартість земельної ділянки або ЇЇ знесення заборонено законом (жилі будинки, пам'ятки історії та культури тощо). В такому разі суд може, з урахуванням підстав припинення права користування чужою земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) ділянки, на якій вона розміщена. З урахуванням обставин справи суд може прийняти рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди).

У разі неможливості прийняття одного з наведених рішень суд може визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк.