Глава 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ) PDF Печать
Гражданское право - НПК Цивільний кодекс України (Є.О. Харитонов)

Глава 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ)

Стаття 373. Земля (земельна ділянка) як об'єкт права власності

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

2.  Право власності на землю гарантується Конституцією України.

Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

3.  Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

5.  Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Для усвідомлення змісту та правового значення норм цієї статті, як і Глави 27 в цілому, треба виходити насамперед з того, що відповідно до статті 9 ЦК, положення цього законодавчого акта застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сфері використання землі та інших природних ресурсів, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.

З моменту розробки проекту ЦК, земельне законодавство України збагатилося новими законами та іншими нормативними актами, які регулюють відносини власності на землю. Основним законодавчим актом у цій сфері, яким докладно врегульовані означені відносини, є новий Земельний кодекс України від 25 жовтня

2001 р., що набрав чинності з 1 січня 2002 р. У зв'язку з цим у процесі доопрацювання проекту ЦК більшість його норм, покликаних регулювати відносини щодо використання землі, було переформульовано шляхом імплементації положень Конституції України та нового ЗК, проте решту норм залишено без відповідних змін, що породило певні колізії норм означених кодексів.

Норма частини 1 статті, що коментується, є імплементацією частини 1 статті 14 Конституції України та частини 1 статті 1 ЗК, відповідно до яких земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Поняття «національне багатство» не має у законодавстві чіткого нормативного визначення. Його юридичний зміст, як здається, полягає, насамперед, у залишенні державою за собою значного обсягу прав щодо публічно-правового регулювання земельних відносин, в тому числі шляхом встановлення обмежень права власності на землю у публічних інтересах. Таке ставлення законодавця до землі викликано її важливішими властивостями як головної екологічної цінності, що обумовлює існування людини як біологічного виду, майже єдиного просторово-операційного базису для розміщення об'єктів життєдіяльності та основного та незамінного засобу виробництва у сільському та лісовому господарстві. Необхідність для життя людини, просторова обмеженість, незамінність та інші природні властивості землі потребують виконання державою своїх обов'язків щодо соціальної справедливості у формуванні відносин земельної власності, та екологічно безпечного характеру використання землі і закріплено у статті 16 Конституції України як обов'язок держави.

Проявом особливої уваги держави до охорони земель є зміст частини 7 статті 41 Конституції України, відповідно до якої використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Питанням охорони земель присвячено Розділ VI ЗК, який визначає охорону земель як систему правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необґрунтованому вилученню земель сільськогосподарського призначення, захист від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і підвищення родючості ґрунтів, підвищення продуктивності земель лісового фонду, забезпечення особливого режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення. Завданнями охорони земель є забезпечення збереження та відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і набутих якостей земель. Охорона земель включає: обґрунтування і забезпечення досягнення раціонального землекористування; захист сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників від необґрунтованого їх вилучення для інших потреб; захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, пере-осушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами та від інших несприятливих природних і техногенних процесів; збереження природних водно-болотних угідь; попередження погіршення естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів; консервацію деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь. Окрему увагу ЗК приділяє регулюванню відносин, пов'язаних із розробкою стандартів та нормативів у галузі стандартизації і нормування у галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів, охороною земель від забруднення небезпечними речовинами, особливостями використання техногенно- забруднених, деградованих і малопродуктивних земель. Основними засобами реабілітації порушених, еродованих та малопродуктивних земель є їх рекультивація та консервація. Порядок консервації земель встановлено Наказом Держкомзему України від 17 жовтня 2002 р. № 175. Поряд із самими земельними ділянками, окремим об'єктом особливої охорони вважаються ґрунти, біологічні властивості яких повинні зберігатися незалежно від цільового використання самої земельної ділянки.

Найважливішими програмними правовими актами, що регулюють питання охорони земель як основного національного багатства, крім Конституції України та ЗК є Постанова Верховної Ради України «Про основні напрями державної політики України у галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечення екологічної безпеки» від 5 березня 1998 р. № 188/98-ВР, Закон України «Про загальнодержавну програму формування національної екологічної мережі України на 2000-2015 рр.» від 21 вересня 2000 р. № 1989-ІП. Відповідно до частини 2 статті 164 ЗК розроблено проект Закону України «Про охорону земель», який зараз знаходиться на розгляді у Верховній Раді.

Частина 2 статті 373 ЦК, як і частина 2 статті 14 Конституції України та частини 2, 3 статті 1 ЗК, підкреслюють гарантованість права власності на землю. Ці гарантії мають конституційний рівень закріплення і стосуються усіх форм власності на землю. Відповідно до статті 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом. У той же час, власність зобов'язує і не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Одною із важливих конституційних гарантій стабільності відносин власності на землю є встановлення частиною 2 статті 14 Конституції України можливості набуття і реалізації

громадянами, юридичними особами та державою права власності на землю виключно на підставі закону (див. ст.374 ЦК).

Стаття, що коментується, не містить визначення поняття земельної ділянки, хоча у частині 3 і визначає просторові межі поширення права власності на неї. Означена норма є імплементацією частин 2, 3 статті 79 ЗК, яка у частині 1 визначає земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Відповідно до частин 4, 5 статті, що коментується, власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд відповідно до цільового призначення саму земельну ділянку, а також все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб. При цьому право використовувати все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб було аналогічним чином зафіксовано у проекті чинного Земельного кодексу, але було вилучено на стадії доопрацювання проекту і в остаточний текст не вийшло. Це пов'язано з тим, що чинні акти природоресурсового законодавства роблять реалізацію згаданої норми майже неможливою, принаймні у частині, що виходить за межі прав землевласників, встановлених у статті 90 ЗК (див. ст. 374 ЦК). Що стосується використання «на свій розсуд» власником самої земельної ділянки, то таке право жорстко обмежено її цільовим призначенням, порушення якого є однією з підстав примусового припинення права власності на земельну ділянку. Проте це не означає, що власник назавжди «прив'язаний» до певного цільового призначення ділянки. Відповідно до статті 20 ЗК, зміну цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, може бути здійснено відповідними органами виконавчої влади та місцевого самоврядування за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 р. № 502.

 

Стаття 374. Суб'єкти права власності на землю (земельну ділянку)

1.  Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3.  Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Визначаючи суб'єктів права власності на землю, стаття, що коментується, на відміну від норм ЗК, не пов'язує суб'єктний склад землевласників із певними формами власності на землю, але, як і стаття 80 ЗК називає ними фізичних та юридичних осіб, державу та територіальні громади. При цьому земельна правосуб'єктність громадян України та юридичних осіб, заснованих громадянами України або юридичними особами України, статтею, що коментується, не визначається, а норми частин 2 та 3, що покликані встановити земельну правосуб'єктність іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, іноземних держав та міжнародних організацій мають відсильний характер та за юридичним змістом не відрізняються одна від одної. Відсильний характер має і частина 4 цієї статті.

Підстави набуття права власності на землю, права та обов'язки землевласників докладно регламентовані статтями 81—91 ЗК. Відповідно до них громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року (з дня набрання чинності попередньої редакції Земельного кодексу), земельні ділянки не повертаються.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Таке набуття є можливим у разі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; прийняття спадщини. При цьому, землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виникнення інших підстав, передбачених законом. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, також підлягають відчуженню протягом одного року.

У власності територіальних громад перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі: передачі їм земель державної власності; примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; прийняття спадщини; придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; виникнення інших підстав, передбачених законом. Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

Варто зазначити, що закон наділяє територіальні громади більш широкою земельною правосуб'єктністю, ніж окремих фізичних та юридичних осіб. Це обумовлено великою публічною цінністю земельної власності, а також такими властивостями землі, про які мова йшла у коментарі до ст.373 ЦК, і знаходить своє вираження у законодавчому закріпленні видів земель, які не можуть передаватись у власність окремих фізичних та юридичних осіб. До таких земель належать: землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового фонду, крім випадків, визначених ЗК; землі водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

У власності держави перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Держава набуває права власності на землю у разі: відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; прийняття спадщини; передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами; конфіскації земельної ділянки.

Як і відносно права власності територіальних громад, законодавство закріплює більш широку земельну правосуб'єктність держави у порівнянні з земельною правосуб'єктністю фізичних та юридичних осіб. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать: землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення; землі під водними об'єктами загальнодержавного значення; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Але більш широку земельну правосуб'єктність держава має не лише у порівнянні із правосуб'єктністю фізичних та юридичних осіб. Землі, публічна цінність яких має загальнодержавне значення, не можуть передаватись також і у комунальну власність. До таких земель належать: землі атомної енергетики та космічної системи; землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту; землі оборони; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового фонду, крім випадків, визначених ЗК; землі водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. У цьому випадку можна говорити про монополію державної власності на ці землі, про виключну державну власність на них.

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки лише для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

У статтях 90 та 91 ЗК закріплено переліки прав та обов'язків власників земельних ділянок незалежно від форми власності. Відповідно до них власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Власники земельних ділянок зобов'язані: забезпечувати використання їх за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік обов'язків не можна вважати вичерпним. Законом можуть встановлюватись й інші обов'язки землевласників.