§ 3. Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.
Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.
Предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления либо управомоченное лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.
Форма договора - письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во- вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).
Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.
Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).
Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ:
1) если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;
2) если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но: а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы <1>, установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания <2>, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза). Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
---------------------
<1> Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ).
<2> Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378.

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.
Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).
Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения в целом аналогичны правам и обязанностям сторон по договору коммерческого найма, поэтому остановимся на особенностях, характерных для договора социального найма.
Для вселения супруга, своих детей и родителей нанимателю согласия наймодателя не требуется, однако необходимо получить письменное согласие членов его семьи. После вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не должна быть менее учетной нормы. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей. Для вселения других граждан в качестве членов семьи, кроме того, должно быть получено согласие наймодателя.
Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц.
Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.
Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Наниматель вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в коммунальной квартире, то для заключения договора требуется также согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собственников и членов их семей. Договор поднайма заключается на определенный срок, если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст. 78 ЖК РФ, п. 3 ст. 685 ГК РФ).
Наниматель вправе разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).
Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст. 82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора: 1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений; 2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.
Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя.
По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется: 1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ); 2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.
По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:
1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
3) без предоставления другого жилого помещения.
Выселение договора социального найма с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:
1. Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ).
2. Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение в соответствии с гл. 3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.
3. Если жилое помещение признано непригодным для проживания. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан <1>. Благоустроенное помещение предоставляется наймодателем.
---------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

4. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю до начала капитального ремонта или реконструкции дома. Если же в результате капитального ремонта или реконструкции занимаемое нанимателем жилое помещение не претерпит существенных изменений, возможны два варианта: 1) без расторжения договора социального найма - наймодатель обязан предоставить жилое помещение маневренного фонда на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). При этом наймодатель возмещает нанимателю расходы по переселению в жилое помещение маневренного фонда и обратно в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке; 2) с расторжением договора социального найма - с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ).
Предоставляемое помещение должно быть:
1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (не установлено общих критериев благоустроенности жилого помещения). Данное требование должно соблюдаться независимо от степени благоустроенности жилого помещения, из которого производится выселение;
2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи нанимателя существенно превышает норму предоставления, размер предоставляемого жилого помещения не может быть уменьшен;
3) находиться в черте данного населенного пункта, при этом местоположение жилого помещения в населенном пункте не имеет значения. Если наниматель занимал квартиру или не менее чем две комнаты, то он соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).
Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие).
Без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ) подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 91 ЖК РФ). Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц. Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.