§ 4. НАЙМ БУДІВЛІ АБО ІНШОЇ КАПІТАЛЬНОЇ СПОРУДИ PDF Печать
Гражданское право - В.Г. Ротань та ін. Коментар до ЦКУ, т.2

§ 4. НАЙМ БУДІВЛІ АБО ІНШОЇ КАПІТАЛЬНОЇ СПОРУДИ


Стаття 793.   Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

(Із змін, від 20.12.2006)

1. На правовідносини щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окре­мої частини) поширюється чинність загальних положень про найм (ст. 759 — 786 ЦК). Якщо предмет договору перебуває у державній або комунальній власності, до цих правовідносин застосовується Закон «Про оренду державного і комунального майна» [68]. Положення актів цивільного законодавства про найм будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) не поширюються на тимчасові споруди, а також споруди, не пов 'язані фундаментом з землею.

2. Для договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди встановлена обов'язкова письмова форма. Проте її порушення не є підставою недійсності договору, а лише тягне наслідки, передбачені ст. 218 ЦК. Якщо строк договору найму встановлений тривалістю три роки або більше, договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. По­рушення цієї вимоги виключає державну реєстрацію цього договору, а до державної реєстрації правочин, що підлягає державній реєстрації, не вважається вчиненим (ст. 210 ЦК). Правило про нотаріальне посвідчення і державну реєстрацію зазначених договорів поширюється і на випадки найму об'єктів державної або комунальної власності.

 

Стаття 794.   Державна реєстрація договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації. (Із змін, від 20.12.2006)

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що укладається на строк не менше ніж три роки, підлягає державній реєстрації відпо­відно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів [324]. Відповідно до підпункту «д» п. 2 ч. 1 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно т<Их обмежень» [177] право користування будівлею або іншою спорудою стро­ком більше ніж три роки, що виникло на підставі договору найму, підлягає реєстрації в порядку, встановленому цим Законом.

 

Стаття 795.   Передання будівлі або іншої капітальної споруди у найм

1. Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої части­ни) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо
інше не встановлено договором.

2. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним до­кументом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

1. Стаття, що коментується, встановлює правило, яке за аналогією підлягає застосуванню до всіх договорів найму (оренди), якщо тільки інше не передбачено законом або договором. Справа в тому, що Цивільний кодекс та інші акти цивільного законодавства широко використовують терміни «строк договору найму», «строк найму», не визначаючи порядку обчислення цього строку. Частина 1 ст. 795 ЦК приписує починати обчислення строку договору найму з моменту оформлення відповідним документом (актом) передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Такий документ має бути підписаний сторонами. Оскільки такий документ (акт) оформляє передання речі, тобто дії на виконання договору, він визнається правочином (ч. З ст. 206 ЦК). Отже, передання будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) та підписання документа (акта), що підтверджує передання, мають здійснювати органи юридичних осіб — наймодавця та наймача або уповноважені ними особи, яким у встановленому по­рядку видана довіреність. З додержанням цих же вимог має здійснюватись повернення наймачем предмета договору найму будівлі, іншої капітальної споруди, їх частини.

 

Стаття 796.   Надання наймачеві права користування земельною ділянкою

1. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає
до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

2. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів
наймодавець.

3. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної
ділянки.

1.   Право користування земельною ділянкою,  на якій розташована будівля, інша капітальна споруда (їх частина) та яка необхідна для досягнення мети най­му, виникає на стороні наймача разом з виникненням права найму, тобто права тимчасового володіння та користування будівлею, іншою капітальною спорудою (їх частиною).  Проте нормативний порядок визначення розміру земельної ді­лянки,  необхідної для досягнення мети найму,  не встановлюється.   Натомість ч. 2 ст. 796 ЦК встановлює, що наймач набуває права користування земельною
ділянкою того розміру, який визначається договором. Якщо ж розмір договором не встановлено, наймач набуває права користування всією земельною ділянкою, яка належить наймодавцеві.

2. Правовідносини, в яких наймач будівлі, іншої капітальної споруди чи їх части­ни, набув у відповідних межах права користування земельною ділянкою, у випадках, коли наймодавець не є власником земельної ділянки, на якій цей об'єкт розташований, не можна кваліфікувати як суборенду та застосовувати положення законодавства про суборенду.

3. Хоч у ст. 796 ЦК йдеться про надання наймачеві права користування земельною ділянкою, він не стає суб'єктом земельних правовідносин. Це його право не підлягає державній реєстрації. Наймач з приводу користування земельною ділянкою знаходиться у правовідносинах виключно з наймодавцем, а його права та обов'язки, що стосуються користування земельною ділянкою, входять до складу його цивільних правовідносин з наймодавцем, що виникли на підставі договору.

4. Наймодавець може не бути власником земельної ділянки, на якій розташована будівля або інша капітальна споруда, що передається в найм, або їх частина. Це не пере­шкоджає ні переданню в найм таких об'єктів, ні виникненню на стороні наймача права користування земельною ділянкою, якщо тільки договором між власником земельної ділянки та особою, що передає названі об'єкти в найм, не передбачене інше.


Стаття 797.   Плата за користування

1. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

1. Оскільки права та обов'язки наймача будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) не виходять за межі зобов'язань, що виникли на підставі догово­ру найму, на наймача не можуть бути покладені обов'язки щодо сплати земельного податку. Тому плата, яка справляється за користування будівлею або іншою капі­тальною спорудою (їх окремою частиною), складається з плати за користування цим об'єктом та плати за користування земельною ділянкою. Це погоджується з ч. 2 ст. 5 Закону «Про плату за землю», яка визнає суб'єктом плати за землю власника земельної ділянки і землекористувача (мається на увазі того, який набув права користування земельною ділянкою відповідно до актів земельного законо­давства, а не в силу оренди будівлі, іншої споруди чи їх частини). Для визначення розміру плати за користування земельною ділянкою за аналогією застосовують по­ложення, що стосуються плати за суборенду земельних ділянок. Отже, розмір плати за використання земельної ділянки визначається за погодженням сторін договору найму. Лише у випадках, коли земельна ділянка, на якій розташований об'єкт, що є предметом договору найму, перебуває у державній або комунальній власності, плата за користування земельною ділянкою не може перевищувати розміру орендної плати за відповідну земельну ділянку.