ГЛАВА 56 РЕНТА

 

Стаття 731.   Договір ренти

1. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або
в іншій формі.

2. Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту без­строково (безстрокова рента) або протягом певного строку.

1. Договір ренти є реальним. Одержувач ренти передає майно у власність плат­никові ренти в процесі укладення договору. До передання майна договір не може вважатись укладеним. Протилежне твердження про те, що відповідно до ч. З ст. 640 ЦК договір ренти, згідно з яким передається нерухоме майно, є укладеним з момен­ту його державної реєстрації, означало б можливість укладання договору ренти як
консенсуального, а це суперечило б змісту ст. 731 ЦК. Тому в договорі ренти, згід­но з яким у власність платника ренти передається нерухоме майно, має зазначатись на те, що це майно передане платникові ренти до нотаріального посвідчення договору ренти.

2. Оскільки договір ренти є реальним, на його підставі виникає зобов'язання, в якому платник ренти несе обов'язок виплачувати одержувачеві ренту в грошо­вій сумі або в іншій формі. У цьому зобов'язанні зазначеному обов'язку платника ренти кореспондує відповідне право одержувача ренти. Відповідно до ст. 734 ЦК на платника ренти, крім основного обов'язку (виплачувати ренту) може бути по­кладено обов'язок оплатити майно,  передане йому у власність одержувачем рен­ти. Але це зобов'язання може бути не єдиним, оскільки правовідносини, що ви­никають на підставі договору ренти, є більш складними. У відповідних випадках на них можуть поширюватись норми інститутів купівлі-продажу або дарування (ст. 734 ЦК).

 

Стаття 732.   Форма договору ренти

1. Договір ренти укладається у письмовій формі.

2. Договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також державній реєстрації.

1. Договір ренти укладається у письмовій формі. Так записано в ч. 1 ст. 732 ЦК. Але в ч. 2 цієї ж статті зазначене правило конкретизується і приписується договори ренти посвідчувати нотаріально.

У випадках, коли одержувач ренти згідно з договором ренти передає нерухоме май­но, договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. До державної реєстрації такий правочин взагалі не є вчиненим. Таке випливає із ч. 1 ст. 210 ЦК.

2. Стаття 334 ГК [31] пов'язує виникнення права власності у набувача за будь-яким договором, що посвідчується нотаріально та підлягає державній реєстрації, з таким посвідченням та реєстрацією. Отже, у разі передання за договором ренти нерухомого майна, який (договір) відповідно до ч. 2 ст. 732 ЦК підлягає нотаріальному посвід­ ченню і державній реєстрації, право власності до платника ренти переходить з момен­ту державної реєстрації договору ренти (за умови, що майно платникові ренти було передане раніше).

Стаття 733.   Сторони у договорі ренти

1. Сторонами у договорі ренти можуть бути фізичні або юридичні особи.

1. Стаття, що коментується, не встановлює обмежень на укладення договорів з будь-якої сторони фізичними і юридичними особами. З урахуванням ст. 2, 167 — 169 ЦК такі договори можуть укладати також держава, Автономна Республіка Крим і територіальні громади.

 

Стаття 734.   Передання майна під виплату ренти

1. Договором ренти ноже бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно.

2. Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у влас­ність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передання майна застосовують­ся загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, — положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти.

1. Майно на підставі договору ренти може бути передане як за плату, так і без­оплатно. У першому випадку на правовідносини сторін поширюються норми інституту купівлі-продажу, у другому — дарування, якщо застосування цих норм не суперечить суті договору ренти. Очевидно, застосування цих норм буде неможливим і тоді, коли вони суперечать спеціальним правилам ст. 731 — 743 ЦК.

 

Стаття 735.   Забезпечення виплати ренти

1. У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї лереходять обов'язки платника ренти.

3. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

1. З дня державної реєстрації договору ренти, відповідно до якого одержувач ренти передає нерухоме майно, договір ренти вважається укладеним. З цього ж дня у сторін договору виникають права та обов'язки як у сторін заставного зобов'язання. Такий висновок випливає із ч. 2 ст. З Закону «Про іпотеку» [156], яка поширюється і на заставу, про яку йдеться у ч. 1 ст. 735ЦК. Укладення договору застави (іпотеки)
в таких випадках не вимагається. Але з дня державної реєстрації договору ренти ви­никають тільки взаємні права та обов'язки сторін договору ренти. Одержувач ренти як іпотекодержатель отримує переважне право перед іншими кредиторами платника ренти на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки (цей же предмет є предметом договору ренти) тільки за умови державної реєстрації іпотеки та відповід­
но до пріоритету (ст. З Закону «Про іпотеку»).

2. Платник ренти може відчужувати річ, отриману згідно з договором ренти, лише зі згоди одержувача ренти. Обов'язки платника ренти до набувача цієї речі перехо­дять тільки у випадках, коли за договором ренти передане нерухоме майно. Застава (іпотека) при цьому зберігає чинність відповідно до ст. 23 Закону «Про іпотеку».

3. Заборона відчужувати майно, передане під виплату ренти, інакше, ніж за наяв­ності згоди одержувача ренти, є підставою для визнання правочинів, що вчиняються з метою відчуження такого майна, недійсними на підставі ч. 1 ст. 215 і ч. 1 ст. 203 ЦК. Проте у разі подальшого відчуження набувачем отриманого за договором ренти майна зазвичай буде виключатись витребування цього майна у наступного набувача, оскільки останній є добросовісним (ст. 388 ЦК). Це утруднює захист одержувачем ренти своїх інтересів. Лише у випадках передання за договором ренти нерухомого майна інтереси одержувача ренти захищаються правилом про те, що при цьому до набувача переходять обов'язки платника ренти.

4. Страхування ризику невиконання платником ренти свого обов'язку за договором рен­ти не впливає на заставні правовідносини, що виникають на підставі ч. 1 ст. 735 ЦК.

 

Стаття 736.   Відповідальність за прострочення виплати ренти

1. За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти.

1. Прострочення виплати ренти породжує обов'язок платника ренти сплатити процен­ти за час прострочення. Якщо розмір процентів договором не встановлений, проценти підлягають сплаті в розмірі трьох процентів річних від простроченої суми (ст. 625 ЦК). Сплата процентів, встановлених ст. 625 ЦК або договором, не виключає встановлення в договорі пені за прострочення виплати ренти. Сплата процентів і пені не виключає індексації заборгованості з виплати ренти, як це передбачено ч. 2 ст. 625 ЦК.

 

Стаття 737.   Форма і розмір ренти

1. Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, ви­конання робіт або надання послуг. Форма виплати ренти встановлюється договором ренти.

2. Розмір ренти встановлюється договором.

Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, роз­мір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти.

Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Націо­нального банку України, якщо інше не встановлено договором.

1. Форма виплати ренти встановлюється договором (у грошовій формі, шляхом передання у власність одержувача ренти речей, шляхом виконання робіт, надання по­слуг). Закон із цього приводу ніяких обмежень не встановлює, тому сторони форми виплати ренти визначають на свій розсуд. Договором встановлюється і розмір ренти. Розмір ренти доцільно визначати у грошовій сумі завжди, хоч би форма ренти і не була грошовою. Якщо рента виплачується у формі передання одержувачу ренти речей, ви­конання робіт, надання послуг, у договорі необхідно визначити ціну цих речей, робіт, послуг або спосіб її визначення.

2. Розмір ренти, встановлений договором, змінюється відповідно (пропорційно) до зміни розміру облікової ставки Національного банку України. Цей спосіб зміни роз­міру ренти застосовується завжди, незалежно від форми виплати ренти. Інший спосіб зміни розміру ренти може бути погоджений сторонами в договорі. Логічним було б передбачати в договорах індексацію розміру ренти відповідно до індексу інфляції. За­
стосування ст. 535 ЦК для зміни розміру ренти, що виплачується на користь фізичної особи, не мало б підстав.

3. Частина 2 ст. 737 ЦК прямо передбачає передання у власність платника ренти грошової суми. Розмір ренти при цьому встановлюється в розмірі облікової ставки Національного банку України. Проте, договором може бути встановлений більш ви­сокий розмір ренти. Розуміння ренти як універсальної правової конструкції, яка надає можливість надавати грошові кошти під виплату процентів у вигляді ренти та отримувати проценти, пов'язане із значним ризиком, оскільки спеціальні публічно-правові положення Закону «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» [135] допускають можливість надання фінансових послуг лише фінансовими установами, а фінансовими послугами визнаються операції з фінансовими актами, що здійснюються з метою отримання прибутку. Отже, передавати під виплату ренти грошові суми можуть тільки суб'єкти, що мають статус фінансової установи.

 

Стаття 738.   Строк виплати ренти

1. Рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти.

1. Строк виплати ренти визначається договором. Якщо це не встановлено, рента підлягає виплаті «після закінчення кожного календарного кварталу». Оскільки більш точно цей строк йе визначено, із застосуванням за аналогією ч. 2 ст. 530 ЦК слід ви­знати, що рента повинна виплачуватись не пізніше семи днів після закінчення кожного календарного кварталу.

Стаття 739.   Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти

1. Платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти. Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмо­витися від договору ренти, є нікчемною.

2. Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником без­строкової ренти відмови від договору ренти.

3. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

1. Платник безстрокової ренти має право на свій розсуд розірвати договір ренти шляхом відмови від нього. Договором можуть бути встановлені тільки умови здійс­нення платником ренти відмови від договору. Але ці умови не можуть блокувати саме право платника ренти на відмову від договору. Разом з тим, в договорі ренти допускаються відступлення від правила ч. З ст. 739 ЦК, що встановлює трьохмісячний строк, зі спливом якого після отримання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти припиняється договір (за умови повного розрахунку між сторонами).

2. З огляду на численні правила Цивільного кодексу, що дають сторонам договорів право на відмову від них та не визначають момент (день), з якого договір вважається розірваним (припиненим), звертає на себе увагу ч. З ст. 739 ЦК, яка чітко визначає день припинення договору (якщо інший термін припинення договору не встановлений сторонами договору).

 

Стаття 740.   Право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти

1. Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

3) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші об­ставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.

2. Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.

1. Підстави, які породжують право одержувача безстрокової ренти вимагати розір­вання договору, встановлені ст. 740 ЦК і можуть передбачатись договором. Засто­сування ч. 2 ст. 651 ЦК, що дає стороні право вимагати розірвання договору у разі істотного його порушення другою стороною, до договору безстрокової ренти також не виключається. Крім того, ч. 2 ст. 651 ЦК підлягає застосуванню до договору ренти, що передбачає виплату ренти впродовж певного строку.

2. Вимога про розірвання договору пред'являється платникові ренти. У разі його відмови від укладення угоди про розірвання договору одержувач ренти може вимагати розірвання договору шляхом звернення з позовом до суду. Звернення до суду мож­ливе і без попереднього пред'явлення вимоги про розірвання договору безпосередньо до платника ренти.

3. На вимогу одержувача ренти за договором про виплату ренти впродовж певного строку договір ренти може бути розірваний на підставі загальних правил ст. 651 — 652 ЦК.

 

Стаття 741.   Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору ренти

1. Якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно.

2. Якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі ро­зірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.

3. Якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

1. Стаття, що коментується, встановлює правило про розрахунки між сторонами у разі розірвання договору ренти. Якщо ж договір ренти припиняється у зв'язку із спливом строку договору (строку, впродовж якого діє обов'язок платника ви­плачувати ренту), розрахунки між сторонами мають проводитись тільки в частині заборгованості платника ренти, що виникла в період дії договору. У разі припинен­ня договору ренти у зв'язку із спливом строку його дії річ, передана одержувачем ренти під виплату ренти, залишається у власності платника ренти. Важливо мати на увазі, що зі смертю одержувача ренти зобов'язання, що виникло на підставі до­говору ренти, не припиняється, оскільки зобов'язання щодо виплати ренти полягає у виплаті ренти і не може кваліфікуватись як нерозривно пов'язане з особою креди­тора (ч. 2 ст. 608 ЦК).

2. Правила ст. 741 ЦК з урахуванням ч. З ст. 6 ЦК мають диспозитивне значення. Сторонам договору ренти треба вкрай серйозно поставитись до встановлення в договорі умов, які б врегулювали їх відносини інакше, ніж ст. 741 ЦК, оскільки соціально-економічна обґрунтованість положень цієї статті викликає сумніви. Якщо ж сторони не скористались можливістю визначити взаємні права та обов'язки на випадок розірвання договору на свій розсуд, у суду буде можливість відійти від букви ст. 741 ЦК з посиланням на принцип верховенства права (засади справедливості, зокрема про­порційності).

3.   Відповідно до ст. 741  ЦК права і обов'язки сторін, що виникають у зв'язку з розірванням договору безстрокової ренти, не залежать від того, хто був ініціатором розірвання договору. Отже, наслідки, передбачені ч. 2 і 3 ст. 741  ЦК, виникають і при відмові платника безстрокової ренти від договору, і при розірванні договору безстрокової ренти на вимогу одержувача ренти. Критерієм для визначення наслідків розірвання договору є платність чи безоплатність передання одержувачем ренти майна під виплату ренти. Строковий чи безстроковий характер ренти не впливає на розра­хунки між сторонами у разі розірвання договору.

4. При безоплатному переданні майна розірвання договору безстрокової ренти тягне такі наслідки: 1) майно залишається у власності платника ренти; 2) одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти. Ці правила стимулю­ють платника безстрокової ренти до використання свого права на розірвання договору на свій розсуд шляхом відмови від нього, як це передбачено ст. 739 ЦК. Для того,
щоб ці невигідні для одержувача ренти обставини не настали, він повинен домагатись включення до договору ренти умов про розрахунки у разі розірвання договору, які б були більш сприятливими для нього та виключали застосування ч. 2 ст. 741 ЦК.

5. У разі передання майна у власність платника ренти за плату це майно при розірванні договору залишається у власності платника ренти,  але на нього по­кладаються обов'язки виплатити річну суму ренти і вартість переданогр майна. Це правило стимулює платника ренти до належного виконання своїх обов'язків з метою запобігти розірвання договору на вимогу одержувача ренти (ст. 740 ЦК). Не можна не помітити занадто жорсткий підхід законодавця до платника ренти в цьому випадку: платник ренти за плату отримав майно під виплату ренти, про­тягом певного часу виплачував ренту, а при розірванні договору (в тому числі і за своєю ініціативою не в зв'язку з будь-яким порушенням, якого він припустився) він зобов'язується ще раз сплатити вартість майна. Щоб уникнути застосування до нього цих жорстких правил, платник ренти має на стадії укладення договору до­магатись включення до його змісту умов, які інакше регулювали б відносини щодо
розрахунків у зв'язку з розірванням договору безстрокової ренти та виключали б застосування ч. З ст. 741 ЦК.

 

Стаття 742. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти

1. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти.

2. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

1.Частина 1 ст. 742 ЦК конкретизує стосовно безстрокової ренти загальне прави­ло ст. 323 ЦК про розподіл ризику випадкового знищення або випадкового пошко­дження майна, переданого під виплату ренти. Оскільки відповідно до договору ренти платник ренти отримує майно у власність, він і несе зазначений ризик. Випадкове знищення такого майна не припиняє зобов'язання щодо виплати ренти, а випадкове пошкодження цього майна не дає платникові ренти права вимагати зміни договору, зокрема зміни розміру ренти пропорційно зміні вартості майна, переданого під ви­плату безстрокової ренти, в результаті його ушкодження.

2. У ч. 2 ст. 742 ЦК частково враховуються інтереси платника ренти. У разі випад­кового знищення майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник ренти має право вимагати припинення зобов'язання. Укладення угоди про припинення зобов'язання або набрання законної сили рішенням суду про припинення зобов'язання означає, що договір ренти припинив дію.

3. Випадкове пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, дає платникові ренти право вимагати зміни умов виплати ренти. До умов ви­плати ренти належить перш за все умова про її розмір. Логічним було б у зв'язку із випадковим пошкодженням майна, переданого під виплату ренти, зменшити розмір ренти пропорційно зменшенню вартості майна в результаті дії обставин, що кваліфі­
куються як непереборна сила або як простий випадок.

 

Стаття 743.   Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк

1. У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку ви­плачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

1. Щодо відносин з приводу виплати ренти впродовж певного строку не встанов­люється правило про розподіл ризику випадкового знищення або випадкового пошко­дження майна, переданого під виплату ренти. Тому тут підлягає застосуванню загальне правило ст. 323 ЦК, відповідно до якого цей ризик несе платник ренти (власник май­на). Випадкове знищення або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти впродовж певного строку, не впливає на обов'язок платника виплачувати ренту. Якщо строк виплати ренти є тривалим, платнику ренти доцільно було б домагатись включення до договору (при його укладенні) умови про припинення або зменшення розміру ренти у разі випадкового знищення або пошкодження майна, переданого під виплату ренти за плату.