ГЛАВА 34 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ PDF Печать
Гражданское право - В.Г. Ротань та ін. Коментар до ЦКУ т.1

ГЛАВА 34 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ

 

Стаття 413.   Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та ін­ших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або
заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може від­чужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім ви­падків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій
земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.

5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 5O років.

(У ред. від 16.09.2008)

1.   Суперфіцій визначається в Цивільному кодексі як різновид речового права. Із ст. 413 — 417 ЦК випливає, що до змісту суперфіцію входять правовідносини між власником земельної ділянки та суб'єктом суперфіцію та абсолютні відносини суб'єкта суперфіцію з усіма третіми особами, що несуть пасивний обов'язок не порушувати права суб'єкта суперфіцію на земельну ділянку.

2.  Стаття 413 ЦК передбачає можливість виникнення права «а користування земель­ною ділянкою на умовах суперфіцію не тільки на підставі договору, а і на підставі заповіту. Тут не мається на увазі заміна сторони у правовідносинах щодо користування земельною ділянкою в порядку спадкування, оскільки йдеться якраз про виникнення таких правовідносин. Оскільки норми спадкового права не знають правової конструкції
суперфіцію, слід визнати, що право користування земельною ділянкою для забудови може бути встановлено заповітом в межах правової конструкції заповідального відказу (мається на увазі, що спадкодавець був власником земельної ділянки. Право власності на цю ділянку переходить у порядку спадкування за законом або за заповітом, а право користування на умовах суперфіцію за заповітом переходить до іншої особи).

3. Із застереження ч. 2 ст. 413 ЦК «крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті» непрямо випливає і висновком від протилежного виявляється правовий припис, відповідно до якого в інший спосіб право відчужувати суперфіцій не може об­межуватись. Зокрема воно не може обмежуватись договором, на підставі якого земельна ділянка надана в користування на умовах суперфіцію. Цей правовий припис відпо­відає ч. З ст. 6 ЦК, яка не допускає відступлень в договорах від актів законодавства, якщо неприпустимість таких відступлень випливає із актів цивільного законодавства. Отже право землекористувача відчужувати право користування земельною ділянкою
на умовах суперфіцію не може обмежуватись договором.

4. Відчуження права користування на умовах суперфіцію земельною ділянкою дер­жавної або комунальної власності не допускається. Але це обмеження не перешкоджає спадкуванню такого права.

 

Стаття 414.   Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забу­дови

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

1. Відповідно до ч. 1 ст. 414 ЦК користування земельною ділянкою для забудови є платним. Плата за суперфіцій у вигляді частки доходу землекористувача може бути встановлена і у випадках, не передбачених ч. 1 ст. 414 ЦК.

2. Законодавець, у принципі, виходить з того, що передання власником земельної ділянки для забудови виключає користування та володіння земельною ділянкою з боку власника на період дії договору. Але встановлення договором таких прав власника земельної ділянки, як це передбачено ч. 2 ст. 414 ЦК, є можливим.


Стаття 415.   Права та обов'язки землекористувача

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, вста­новленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на зе­мельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й по­ передній власник будівлі (споруди).

4. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ді­лянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

1. Обсяг права землекористувача користуватися земельною ділянкою визначається договором. Але це не виключає встановлення законом положень, що визначають об­сяг прав землекористувача.

2. Положення ч. 2 ст. 415 ЦК про право власності землекористувача на збудова­ні ним будівлі (споруди) не виключає застосування до випадків набуття ним права власності на такі об'єкти загальних правил, що визначають порядок набуття права власності на нерухоме майно (ст. 331 ЦК).

3. При переході права власності на будівлі (споруди), що побудовані землеко­ристувачем на земельній ділянці, наданій на умовах суперфіцію, до набувача права власності на ці будівлі (споруди) переходить право користування земельною ділян­кою на умовах суперфіцію. У відповідних випадках до таких відносин за аналогією застосовуються ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК [38].

4. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ді­лянкою, наданою для забудови. Інші платежі землекористувач зобов'язаний вносити за умови, що такі платежі встановлені законом. Отже договором такі платежі (інші) встановлюватись не можуть.

5. Землекористувач зобов'язаний дотримуватись правила про цільове використання земель. Порушення цього правила тягне виникнення на боці власника права розірвання договору про надання земельної ділянки у користування на умовах суперфіцію. Право розірвання договору ґрунтується при цьому не на ст. 651 ЦК, а на ст. 143 ЦК. Право власника вимагати припинення права користування земельною ділянкою на умовах суперфіцію у разі порушення правила про цільове використання земель виникає і тоді, коли суперфіцій виник на підставі заповіту.

 

Стаття 416.   Припинення права користування земельною ділянкою для забудови

1. Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

2. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

1. Поєднання в одній особі власника земельної ділянки і землекористувача може настати у разі придбання власником земельної ділянки суперфіцію, який відчужується землекористувачем відповідно до ч. 2 ст. 413 ЦК, або у разі придбання права власності на земельну ділянку землекористувачем. У разі продажу третій особі земельної ді­лянки, що надана на умовах суперфіцію, право землекористувача на земельну ділянку зберігається. При продажу земельної ділянки, що надана в користування на умовах суперфіцію, землекористувач має переважне право на отримання цієї земельної ді­лянки у власність.

2. Строк права користування спливає в день закінчення строку договору.

3. Із п. З ч. 1 ст. 416 ЦК непрямо випливає і висновком від наступного правовогоявища (припинення права користування внаслідок відмови землекористувача) до попереднього виявляється правовий припис, відповідно до якого землекористувач вправі відмовитися від права користування, а отже, — і від договору. Таке право землекорис­тувача передбачене п. «а» ст. 141 ЗК. При цьому законодавством у будь-який спосіб чи в будь-який частині не регулюється процедура відмови. Вона може регламентуватись договором, а за відсутності такої регламентації землекористувач на свій розсуд можевідмовитись від права користування в будь-який час.

4. Тлумачення п. 4 ч.  1 ст. 416 ЦК буде утруднюватись з огляду на те, що сам термін «право користування чужою земельною ділянкою для забудови» є неточним. Усе-таки земля на умовах суперфіцію може надаватись для різних цілей з правом забудови. При цьому забудова має здійснюватись впродовж лише певного часу на по­чатку дії договору (в початковий період після виникнення права користування). Після закінчення забудови землекористувач надалі не зобов'язаний здійснювати за­будову впродовж решти строку чинності права користування земельною ділянкою. З огляду на викладене для припинення права користування земельною ділянкою слід використовувати не п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦК, а підстави, передбачені п. «г» ст. 141 ЗК (використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам), п. «ґ» ст. 141 ЗК (використання земельної ділянки не за цільовим призначенням), п. «д» ст. 141 ЗК (систематична несплата земельного податку або орендної плати). Остання із названих підстав до відносин щодо користування земельною ділянкою за­стосовується за аналогією.

 

Стаття 417.   Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, забороне­но законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю
земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ді­лянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

1. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій землекористувач побудував споруду (будівлю), визначаються за домовленістю між власником та землекористувачем. Така домовленість може бути включена до договору, на підставі якого виникло право користування земельною ділянкою для забудови.

2. За відсутності такої домовленості власник земельної ділянки вправі вимагати від власника будівлі (споруди) знесення останньої та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була надана в користування. Але це — лише загальне правило. Суд за наявності підстав, передбачених ч. 2 ст. 417 ЦК, вправі постановити одне із таких рішень: 1) про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій
вона розміщена; 2) про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди); 3) про визначення уйов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк. Ці правила слід за аналогією застосовувати до відносин щодо припи­нення права користування земельною ділянкою на підставі договору оренди земельної ділянки, яким орендарю було надане право забудови.