Глава 26. ПЕРЕУСТРОЙСТВО (ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Переустройство, перепланировка жилого и подсобного помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаться лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи, наймодателя и с разрешения местного исполнительного органа. При исследовании московского законодательства по этому вопросу обнаруживаются очевидные противоречия и нестыковки. Согласно ч. 2 ст. 26 Закона г. Москвы от И марта 1998 г. № 6 “Основы жилищной политики города Москвы” переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот Закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” понятие “переустройство” включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
Объясните, пожалуйста, что законодательство понимает под нарушениями правил пользования жилыми помещениями, нужно ли брать разрешение и у кого при переустройстве и перепланировке жилья?
Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на переустройство или перепланировку имеется разрешение местных властей. Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
За самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений предусмотрена административная ответственность. Согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАПРФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или положение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Объективная сторона выражается в совершении ряда противоправных действий (бездействия): порча жилых домов, жилого помещения в результате непринятия мер к сохранности жилых помещений, бесхозяйственное их содержание, непринятие мер к устранению неисправностей в жилом помещении, нарушение санитарных правил, правил пожарной безопасности; порча оборудования жилых домов, несоблюдение правил пользования санитарно техническим и иным оборудованием; самовольное, без разрешения органа местного самоуправления, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений; использование жилого помещения не по назначению. Субъектами данного правонарушения признаются граждане. С субъективной стороны право на рушение может быть совершено как умышленно, так и по неосторожности. Согласно ч. I ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ. Объективную сторону состава правонарушения составляют противоправные действия, выражающиеся в самовольной, без разрешения органа местного самоуправления, перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Субъектами данных противоправных деяний признаются совершеннолетние граждане, совершившие их. С субъективной стороны рассматриваемое правонарушение может быть совершено только в форме прямого умысла.
Разъясните, пожалуйста, кто выдает разрешения на перепланировку комнаты и какие существуют ограничения по переустройству помещений в жилых домах?
В соответствии со ст. в Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдаются главами районных Управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия конкретного разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на пере устройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи пере устройства жилых помещений объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали и т.п.) выдаются префектами административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных Управ по вопросам переустройства помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.
Что касается второго вопроса, то согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” при переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, не допускается:
- переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
- увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
- переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
- переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
- переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания;
- перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.
Какую ответственность понесет наниматель, который произвел перепланировку без соответствующих разрешений, и кто контролирует соблюдение порядка переустройства жилых помещений в жилых домах?
Начнем с последнего вопроса, Согласно ст. 12 Закона г. Москвы от 29сентября 1999г. № 37 “Опорядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” контроль за соблюдением порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах осуществляют:
- управляющие жилыми домами;
- органы государственной жилищной инспекции, совместно с органами исполнительной власти, а также районными Управами.
Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:
- проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
- вести учет продолжительности производства работ (регистрацию дат их начала и окончания);
- следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
- принимать не противоречащие закону меры для поддерживания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, в случае необходимости обращаясь за содействием в органы государственного контроля.
Должностные лица органов исполнительной власти, а также районных Управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:
- требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием в правоохранительные органы;
- обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с осуществляемыми работами (неправомерность осуществляемых мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов производства работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
- выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
- осматривать с согласия собственника помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя переустраиваемые помещения, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Согласно ст. 7.21 КоАПРФ порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до /5 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.
Слышал, что для проведения работ по перепланировке помещений необходима проектная документация, которая составляется в соответствии с требованиями действующих строительных, технических и санитарно-гигиенических нормативов. Что входит в состав проектной документации?
Согласно распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ “О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве” проектная документация является обязательным условием для проведения работ по перепланировке помещений. В состав документации входит:
1) технический паспорт БТИ;
2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий);
4) сводный план инженерных сетей (при необходимости);
5) план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:
- предполагаемых к сносу перегородок;
- устанавливаемых перегородок;
- мест пробития проемов во внутренних стенах.
6) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости);
7) план этажа М 1:100 (М 1:Г)0) с размещением технологического оборудования (при необходимости);
8) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);
9) чертежи узлов и деталей;
10) техническое заключение о состоянии объекта;
11) рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).
Основанием для оформления документации является обращение собственника, пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора.