Глава 25. ПРАВИЛА ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

В 2002 г. я, моя жена и теща приватизировали 3-комнатную квартиру в общую совместную собственность. Тогда же нам было разъяснено, что в случае смерти одного их нас троих владение квартирой перейдет к оставшимся в живых проживающим в квартире. Позднее вышел какой то нормативный акт, установивший право наследования в случае смерти одного из владельцев родственниками, не проживающими в данной квартире. Получается, что при оформлении приватизации мы были введены в заблуждение. На таких условиях (при возможности наследования не проживающими в квартире родственниками) мы не стали бы ее приватизировать. Можно ли в таком случае расприватизировать квартиру?
Приобретение несколькими нанимателями квартиры в собственность порождает право собственности на долю в квартире каждого из них и в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю, в соответствии со ст. 3 Закона РФ№1541-1 от 4июля 1991 г. “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую совместную или до левую собственность. В случае смерти одного из сособственников общая совместная собственность преобразуется в долевую, и доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства. Признать сделку по приватизации квартиры недействительной можно лишь по основаниям, установленным в законе. Одним из оснований является п. 1 ст. 178 ГК РФ — сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной лишь при условии, если такое заблуждение имеет существенное значение. При этом имеющим существенное значение признается заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Незнание гражданами правил наследования совместной собственности на приватизированную квартиру в случае возможной смерти одного из собственников не относится к указанным в п. 1 ст. 178 ГК РФ обстоятельствам, с которыми закон связывает существенность заблуждения (обзор судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 1999 г., утвержден Постановлением Президиума Верховного суда от 29 декабря 1999 г.). Таким образом, “расприватизировать” квартиру Вы не можете.
Четыре месяца назад я продала свою квартиру и купила другую, оформила ее на свою мать, чтобы муж не имел претензий в случае развода, а теперь она отказывается сделать мне дарственную, могу ли я в ближайшее время аннулировать договор купли-продажи?
В соответствии сост. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Иными словами, никто не может обязать Вашу маму распорядиться своей квартирой, в частности подарить кому-либо. Договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством ( ст. 168 — 179 ГК РФ). Так, ничтожным является договор, заключенный с нарушением требований закона. К примеру, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договора или форме договора. Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Следовательно, если при заключении договора купли-продажи было нарушено законодательство, то Вы вправе требовать в судебном порядке применение последствий недействительности сделки. В будущем советуем консультироваться у специалистов и заключать договор, содержащий обещание дарения, в письменной форме. В соответствии с п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание дарения признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в письменной форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу.
Мать стоит на учете в наркологическом диспансере. Несколько лет назад она продала дом по доверенности. Через год после совершения сделки суд признал ее недееспособной и назначил меня ее опекуном. Проданный дом так и не был зарегистрирован на нового хозяина и числился в БТИза прежним владельцем, т.е. за моей матерью. Я решил вернуть все в исходное состояние и отозвал доверенность из нотариальной конторы, однако проживающие в данный момент в доме лица не собираются его покидать. Каковы должны быть мои дальнейшие действия?
Согласно ч. 2 т. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если, как Вы пишете, мать продолжает оставаться собственником дома, а лица, проживающие в нем, не зарегистрированы, то они не имеют никаких законных оснований пользоваться данной жилой площадью и подлежат принудитель ному выселению. Чтобы выселить непрописанных лиц Вам следует обратиться за помощью в милицию, а уже потом — если понадобится — в суд. К сожалению, из Вашего письма не совсем ясно, признана Ваша мать недееспособной или ограниченно дееспособной. Согласно ст. 29 ГК РФ гражданин может быть признан су дом недееспособным в том случае, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Гражданин же, злоупотребляющий алкоголем, наркотическими средствами, может быть ограничен судом в дееспособности (ст. 30 ГК РФ).
Совершенная матерью сделка (выдача доверенности) может быть признана судом недействительной на основании ст. 177 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Более того, сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В качестве доказательства в данном случае следует представить соответствующее медицинское заключение, а так же может оказаться необходимым проведение экспертизы. Если сделка будет признана недействительной, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности этого сделать возместить стоимость в деньгах. Кроме того, дееспособная сторона обязана будет возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.