ГЛАВА 11. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Рейтинг пользователей: / 1
ХудшийЛучший 
Жилищное право - Жилищное право (П.И. Седугин)

ГЛАВА 11. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

§ 1. КОНДОМИНИУМ
Понятие кондоминиума. Право собственности в многоквартирном доме
Управление кондоминиумом

§ 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Порядок организации товарищества
Органы управления товариществом собственников жилья
Имущество товарищества
Реорганизация и ликвидация товарищества

§ 1. КОНДОМИНИУМ

Понятие кондоминиума. Право собственности в многоквартирном доме
Управление кондоминиумом

Понятие кондоминиума. Право собственности в многоквартирном доме

Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).
Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.
Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан — собственников квартир в многоквартирном доме.
Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ устанавливается Федеральным законом о товариществах собственников жилья, которым определяются отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жилья и др.
До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под "кондоминиумом". Например, в Законе об основах жилищной политики термин "кондоминиум" употребляется в значении "товарищество собственников жилья". Новый Закон внес ясность в этот вопрос.
Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности". По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.
Основные положения и понятия, связанные с кондоминиумом, содержащиеся в Законе об основах федеральной жилищной политики, приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом о товариществах собственников жилья, принятым 21 апреля 1997 г., Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 21 апреля 1997 г. № 68. По вопросам организации и деятельности товариществ собственников жилья принимаются также законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Например, городом Москвой как субъектом РФ принят Закон "О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах".
В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном гражданско-правовые отношения (о праве собственности на объекты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отношения, связанные с функционированием кондоминиумов и товариществ собственников жилья.
Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Законом г. Москвы от 9 ноября 1994 г. уточнен перечень объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений, применительно к условиям города.
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев. В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Объекты (доли) в общем имуществе не подлежат отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.
Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения долей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кондоминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавливает основные положения о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в многоквартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.
Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (см. п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого" права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. гг.) между собственниками дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимаемого гражданином — собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользования, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть отчуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.
Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лестниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.
Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда разделяет судьбу квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае если жилое помещение, занимаемое гражданином — собственником помещения, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается) его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.
При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.

Управление кондоминиумом

Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья управление кондоминиумом может осуществляться: путем непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; путем образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом или для последующей передачи по договору части либо всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно Федеральному закону о товариществах собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом. Как сказано выше, управление кондоминиумом может осуществляться, в частности, путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. В Москве, например, в качестве таких организаций выступают Дирекции единого заказчика (ДЕЗы). Служба заказчика заключает с домовладельцами индивидуальные договоры на обслуживание, после чего берет на себя обязанности по управлению домом. На нее же возлагаются функции по распоряжению бюджетными дотациями на содержание дома.
Выбор одного из приведенных выше способов управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть созвано по инициативе любого члена коллектива домовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправления либо иного заинтересованного лица.
В случае принятия домовладельцем решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, такая передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.
Организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда — Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.
Закон (ст. 22) определяет порядок организации общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания указывается, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время его проведения, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями указанного Федерального закона (ст. 9). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов). Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее .30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания. На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании (ст. 23 Федерального закона о товариществах собственников жилья).