1. Поняття соціального найму житла

Очевидно, що соціальний найм має місце там, де правостосунки утворюються з приводу житла, що входить у державний або громадський житловий фонд. Поліпшення житлово-побутових умов громадян породило необхідність будівництва державного і суспільного житла. Сьогодні вони представлені ще значною кількістю площі. Основною формою надання такого житла є договір найму. Проте доцільність і прагнення максимального задоволення потреб населення у житловій площі при наявному житловому фонді, можливо, створило умови для виникнення, якщо не окремого, самостійного виду договору, то принаймні особливого різновиду договору майнового найму - «соціального найму».

Особливості договору соціального найму полягають у складній процедурі його укладання, необхідності ряду додаткових підстав для виникнення правовідносин по найму (потреба в поліпшенні житлових умов, постановка на облік осіб, які мають в цьому потребу, ухвалення рішення про надання житла, видача ордера і т. д.), більшій гарантованості прав наймача.

Договір найму житлового помешкання в будинках державного і суспільного фонду ~ це договір, за яким одна сторона (наймодавець - в особі певного органу місцевої влади або громадської організації) передає іншій стороні (наймачу) за плату житлове помешкання для постійного проживання в ньому.

З приводу природи права на житлову площу у правовій літературі висловлювалися різні точки зору. Так, Е.А. Суханов стверджує, що право на житлову площу, що виникає з договору соціального найму, варто віднести до категорії речових прав, причому обмежених речових прав. Він пояснює це тим, що право на житлову площу по своїй суті виникло з договору найму жилого приміщення; право на певну річ (житлове помешкання), що належить іншій особі (право на чуже майно). Це право належить наймачу і членам його сімї в межах, передбачених законом і договором. Наймачу і членам його сім'ї забезпечуються ті ж гарантії захисту їх прав і інтересів, що і власнику. З іншого боку речовий характер прав наймача рядом авторів заперечується2 і це, на нашу думку, справедливо.

2. Різновиди соціального найму житла, мета

Проведення класифікації відносин, що виникають із договорів соціального найму житлового помешкання, дозволяє більш повно освітити специфіку і природу даного зобов'язання.

Поділ житлових зобов'язань соціального найму на різновиди, залежно від структури житлового фонду, що існує в Україні, дозволяє виділити найм житла в будинках державного і громадського житлових фондів.

Державний житловий фонд - це сукупність житлових будинків і інших житлових помешкань, що знаходяться в державній власності. Він підрозділяється на дві складові частини: житловий фонд місцевих Рад і житловий відомчий фонд.

Відомчий житловий фонд призначений для задоволення потреб у житлі працівників відповідного міністерства, відомства, підприємства або установи. Таким чином, відомчий житловий фонд - це сукупність багатьох фондів, що належать окремим державним підприємствам на праві господарського відання або установам на праві оперативного управління. Загальне управління будинками відомчого фонду здійснює те підприємство, установа або відомство, на балансі якого вони значаться. Окремі будинки або групи перебувають у віданні домоуправлінь.

Право повного господарського відання дає можливість державній юридичній особі володіти, користуватися і розпоряджатися переданим йому майном, у тому числі житловими будинками (квартирами), у межах, установлених їх установчими документами. Підприємство розпоряджається майном, що йому належить (крім нерухомого майна) самостійно, за винятком випадків, установлених законами або іншими правовими актами. Право оперативного управління вказує, що державні юридичні особи (у т. ч. казенні підприємства) здійснюють стосовно закріпленого за ними майна в межах, установлених законом, відповідно до мети своєї діяльності, завдань власника і призначень майна, права володіння, користування і розпорядження ним.

Мета договору соціального найму житла - задоволення потреб громадян у житлі.

3. Юридична характеристика

Договір соціального найму є двостороннім, сплатним, реальним. Двостороннім він є тому, що права і обов'язки виникають у обох сторін. Наприклад, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт, а наймач зобов'язаний користуватися житлом відповідно до договору і виплачувати винагороду за це наймодавцеві. Оплатність договору соціального найму виявляється у зустрічному наданні. Наймодавець надає майно у користування і за це вправі вимагати винагороди. Наймач передає наймодавцеві гроші і за це може вимагати отримання майна у користування. Враховуючи ту обставину, що права та обов'язки у сторін за договором виникають на момент передачі (прийняття) житла, можна дійти висновку, що договір соціального найму житла - реальний.

4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла

Оскільки в основі договору соціального найму житла лежать житлові правовідносини, то учасники договору є суб'єктами правовідносин, що виникають із нього.

Відповідно до статті 18 ЖК управління житловим фондом здійснює власник або уповноважений ним орган, що діє в межах, визначених власником.

Для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Житлово-експлуатаційні організації забезпечують цілісність житлового фонду і його належне використання, високий рівень обслуговування громадян, а також контролюють додержання громадянами правил користування жилими приміщеннями, утримання житлового будинку і прибудинкової території.

Житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності - відповідне підприємство, установа, організація) і виступає наймодавцем у договорі соціального житлового найму.

Наймачем є виключно громадянин, на ім'я якого видано ордер. Проте не всякий громадянин може виступити в ролі наймача. Враховуючи те, що договір житлового найму - це цивільний правочин, необхідно підкреслити, що для його укладення суб'єкт повинен мати необхідний об'єм правосу-б'єктності. Такою стороною в договорі житлового найму можуть бути особа з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, або ті, що одружилися чи влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні не можуть самостійно здійснювати право на одержання житлового приміщення, а тому не можуть бути наймачем самостійно.

Окрім загальних вимог до найму ставляться і спеціальні вимоги. Наймачем у договорі соціального найму житла може бути тільки спеціальний суб'єкт. Це завжди фізична особа. Перш за все громадянин повинен мати потребу в поліпшенні житлових умов і постійно проживати у даному населеному пункті, якщо інше не встановлено законодавством України. Відповідно до діючого законодавства поліпшення житлових умов потребують громадяни:

1. Які забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається в порядку, встановлюваному КМ України і Українською радою професійних спілок. Мінімальний рівень житлової площі для кожного регіону визначається окремо. По Харкову він встановлений у 5,5 кв. м. Мінімальний рівень житлової площі ще називають обліковою нормою.

2. Які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.

3. Які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Перелік зазначених захворювань затверджується Міністерством охорони здоров'я України за погодженням з Українською радою професійних спілок. До тяжких форм захворювань відносяться близько 8 категорій захворювань:

- серцево-судинної системи (ревматичні й інші органічні поразки серця з порушенням кровообігу II - III ступенів);

- гіпертонічна хвороба, ускладнена органічними порушеннями кровообігу головного мозку; захворювання органів дихання (тяжка бронхіальна астма з частими приступами, ускладнена дихальною недостатністю II - III ступенів, гангрена, абсцес легень, ускладнені легенево-серцевою недостатністю II - III ступенів);

- захворювання опорно-рухового апарату (двостороння висока ампутація нижніх кінцівок (у випадку неможливості протезування));

- нервово-судинні захворювання (органічні поразки центральної нервової системи зі стійкими тяжкими порушеннями функцій кінцівок і функцій тазових органів (наслідки перенесених тяжких черепно-мозкових травм, травм хребта і спинного мозку);

- психічні захворювання (шизофренія, маніакально-депресивний психоз, епілептична хвороба, пресенильні і сенильні психози);

- туберкульоз легень та інших органів (активні форми туберкульозу всіх органів та систем із виділенням туберкульозної палички);

- захворювання шкіри (проказа, екзема, нейродерміт (розповсюджені форми з великими осередками поразки, що не піддаються лікуванню), псоріаз (лускатий лишай) - поширені форми), грибоподібний мікоз - еритродермічна і розповсюджені форми;

- інші захворювання (калові, сечові і піхвові свищі, недостатність сечового міхура, протиприродний анус, невиліковні форми нетримання сечі і калу і т. д.).

4. Які проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів.

5. Які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності. Пунк 5 п.13 Правил квартирного обліку конкретизував цей період - не менше 5 років.

6. Які проживають у гуртожитках. Це пояснюється особливим правовим режимом гуртожитку. Гуртожиток - це спеціально побудовані або переобладнані для цих цілей житлові будинки, використовувані для тимчасового проживання.

7. Якщо проживають в однокімнатній квартирі дві або більше сім'ї, незалежно від родинних взаємозв'язків.

8. Особи різної статі, що старше 9 років, крім подружжя, та проживають разом.

9. Які проживають в комунальних або невпорядкованих стосовно до умов даного населеного пункту квартирах: інваліди Великої Вітчизняної війни і сім'ї загиблих або зниклих безвісті воїнів (партизан) і прирівняні до них у встановленому порядку особи: Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Труда, особи, що нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів; особи, що перебували у складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної воєн і під час інших бойових операцій по захисту Батьківщини, партизани громадянських і Великих Вітчизняних воєн, а також інші особи, що брали участь у бойових операціях по захисту Батьківщини; працівники, що тривалий час працювали сумлінно на одному підприємстві, в установі, організації (не менше 15 років).

Проживання в комунальній квартирі не залежить від її розміру, опорядженості і кількості кімнат, що займаються. Проживання у невпорядкованій стосовно до умов даного населеного пункту квартирі не залежить від її розміру, ізольованості і числа кімнат. Невпорядкованим вважається недостатньо комфортабельне житло.

Окрім потреби житла, фізична особа повинна знаходитися на квартирному обліку або бути такою, що має право отримати житло поза чергою. Розглянемо спочатку більш детально першу категорію, її умовно можна поділити на осіб, що мають право на житло в порядку загальної черги, і осіб, що мають право отримати в користування житло в першу чергу.

Облік громадян, що потребують покращання житлових умов

Хоч облік громадян - це адміністративні дії, він буде розглянутий тому, що є певним юридичним фактом, наявність якого необхідна для укладення договору соціального найму, і в тій мірі, щоб скласти цілісне уявлення про порядок укладення такого договору та з'ясувати правовий режим наймача, як спеціального суб'єкта цих правовідносин.

Загальні положення взяття на облік

З 1 січня 1985 р. питання обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм у безстрокове користування житлових помешкань у будинках державного і суспільного житлового фонду на території УРСР регулюються Правилами обліку громадян, що мають потребу у поліпшенні житлових умов і наданні їм житлових помешкань в Українській РСР, затвердженими постановою

Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 із доповненнями і змінами (ЗП УРСР.— 1984- № 12-Ст. 80) - надалі Правила обліку.

Відповідно до п. 8 Правил обліку квартирний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради, а громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і в виконавчому комітеті відповідної Ради за місцем проживання. Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті Ради за місцем проживання. В цьому випадку їм надається житло там, де раніше настане черга для його отримання. У виконавчих комітетах місцевих Рад ведення квартирного обліку покладається на відділи з обліку і розподілу жилої площі, а там, де таких відділів нема, - на службових осіб, призначених рішенням виконавчого комітету. На підприємствах, в установах, організаціях облік ведеться житлово-побутовими (житлово-комунальними) відділами, а в разі їх відсутності - працівниками, призначеними адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації за погодженням з профспілковим  комітетом.

Громадяни, які залишили роботу на підприємствах, в установах, організаціях, що здійснюють квартирний облік, у зв'язку з виходом на пенсію, беруться на облік нарівні з робітниками і службовцями даного підприємства, установи, організації. У такому ж порядку беруться на облік працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації, а у випадках, передбачених законодавством України, й інші особи.