§ 2. Приватний найм житла
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - Є.О. Мічурін Житлове право України


За договором найму житла одна сторона - наймодавець (власник житла) зобов'язується надати іншій стороні - наймачеві житло за плату в тимчасове володіння та користування для проживання в ньому.

1. Мета договору

Мета договору найму житла - забезпечити передачу житла в тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Наймач, як правило, має потребу в житлі тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Наймодавець же має на меті отримання прибутку з передачі житла в тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір найму від інших зобов'язань по передачі майна в користування, зокрема від договору безоплатного користування майном.

Під користуванням розуміється отримання із речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі. Стосовно договору найму житла це значить, що наймач має забезпечену законом можливість задовольняти свою житлову потребу.

Право користування наймача знаходиться під речово-правовим захистом і в цій площині прирівняно до права власності й інших речових прав (ст. 38 Закону України «Про власність»). Проте такий захист воно одержує тільки тоді, коли наймач поряд із правом користування наділений і правом володіння, тобто панує, утримує житло. Такий наймач захищається і від зазіхань наймодавця як власника зданого в найм житла. Якщо ж мова йде про «голе» право користування (без володіння), то речово-правовим захистом воно не користується.

Праву користування притаманна властивість слідування. Договірні (відносні) правовідносини по найму житла в тій мірі, у якій вони пов'язані з його передачею у володіння іншій особі, породжують і певні абсолютно-правові наслідки. Вони виявляються не тільки в захисті прав наймача від будь-якого порушника, але й у тому, що у випадку переходу права власності на наймане майно до будь-якої іншої особи договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника.

2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму

Учасниками правовідносин, що виникають із договору приватного найму, є перш за все його сторони. Це наймодавець і наймач.

Наймодавець - особа, що здає житлове помешкання за плату в користування (в найм). їм може виступати власник житла або особа, уповноважена власником на такі дії. Наприклад, комісіонер у силу комісійного договору укладає з третьою особою від свого імені в інтересах комітента договір найму житла. У якості наймодавця за договором найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Одна з вимог, що ставиться до наймодавця, - наявність цивільної правосуб'єктності. У випадку, коли житлове помешкання належить юридичній особі, - то вона виступає наймодавцем. Наприклад, юридична особа набула житлового будинку для своїх робітників або здає в найм з метою одержання прибутку. Коли організація виступає наймодавцем, то необхідно, щоб її правоздатність дозволяла їй це робити.

Якщо житлове помешкання здає в найм член житлового або житло-будівельного кооперативу, то він і виступає в якості наймодавця.

Наймачами за договором найму житла можуть бути тільки фізичні особи, оскільки жилі приміщення призначені для проживання. Юридична особа, що орендує житло, може використовувати його тільки для фізичних осіб. Так, комерційна організація, що одержала за договором найму від власника житлове приміщення, не може використовувати його під свій офіс (контору), а вправі лише здати це помешкання, наприклад, для проживання своєму співробітнику або іншому громадянину за договором найму житла. Тобто юридична особа повинна використовувати житлове помешкання тільки по прямому призначенню, а саме для проживання громадян.

Для того, щоб громадянин або організація виступали наймачами, необхідно наявність у них достатнього обсягу правосуб'єктності.

Особливо відзначимо, що наймачі в будинках житло-будівельного кооперативу користуються правилами про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду.

Інші особи, яких наймач має право вселити в займане ним житлове помешкання. Відповідно до діючого законодавства наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Коло членів сім'ї визначено у ст. 64 ЖК, розрахованої на житловий найм, причому на той його різновид, що нині іменується соціальним наймом. У порядку аналогії закону - на членів сім'ї наймача застосовується дія і за договором приватного найму.

Згідно з ч. 2 ст. 64 ЖК до членів сім'ї наймача відносяться чоловік (жінка) наймача, їхні діти і батьки. Членами сімї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно мешкають разом із наймачем і ведуть із ним спільне господарство. Такими вони є тільки перед наймодавцем. У цьому випадку не має значення також вік, майнове становище, час проживання і рід занять самих членів сім'ї.

Дружина наймача - це особа, з якою останній знаходиться в зареєстрованому шлюбі. До подружжя відносяться особи, шлюб яких зареєстрований в органах РАГС. Підставою виникнення взаємних прав і обов'язків батьків і дітей є походження дітей, засвідчене у встановленому законом порядку. У даному випадку не має значення їх вік, чи є вони дітьми самого наймача, чи його подружжя, спільні або усиновлені діти, народилися вони в шлюбі, який у подальшому визнано недійсним або нездійсненим. Батьки відносяться до членів сім'ї наймача в зв'язку з родинними відношеннями з наймачем і незалежно від перебування їх на його утриманні.

Це так звані безспірні члени сім'ї, їхня приналежність до сім'ї наймача визначається фактом указаного сімейно-правового зв'язку. Ніяких інших умов не потрібно. Проте поняття члена сім'ї по сімейному законодавству не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача по житловому законодавству. Щоб стати членом сім'ї наймача в силу житлового законодавства, необхідна не тільки наявність сімейно-правового зв'язку, але і факт спільного проживання. Наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні, і чоловік-наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інші жилі приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, які постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони:

- по-перше, проживають разом з наймачем, тобто в одному спільному для них жилому помешканні;

- по-друге, ведуть з ним спільне господарство, тобто мають спільні витрати - на ремонт, придбання речей, їжу, надання взаємної допомоги і т. д. Законодавством України не встановлено термін такого спільного проживання і які-небудь умови ведення загального господарства. У випадку виникнення суперечки це питання вирішується виходячи з конкретних обставин. Наявність родинних зв'язків у цьому випадку не обов'язкова, але при відсутності хоч однієї із вище названих ознак особа не може бути визнаною членом сім'ї наймача.

Піднаймачі - це особи, що набувають похідне від найму право користування житловим помешканням або його частиною. Вони не одержують самостійного права на житло.

Житлове законодавство згадує і таких осіб як тимчасові мешканці.

Тимчасові мешканці - це особи, яким наймач жилого помешкання і проживаючі спільно з ним члени його сім'ї за взаємною згодою дозволили тимчасово і безоплатно проживати у жилому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, у тому числі опікуни чи піклувальники, що не є членами сім'ї наймача. Право користування жилою площею у тимчасових мешканців похідне від права наймача і являє собою самостійний договір безоплатного користування житлом, який буде розглянуто окремо.

3. Юридична характеристика договору приватного найму житла

Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з досягнутої сторонами угоди, а фактичні дії відбуваються після того, як угода здійснилася, приватний найм необхідно визнати консенсуальним договором. Він також є відплатним, тому що з однієї сторони наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одержує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, надаючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права і обов'язки наймача.

4. Істотні умови договору

Умови договору найму житлового помешкання в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, встановлюються угодою сторін. Проте для виникнення між сторонами правових зв'язків необхідною і достатньою є угода з усіх істотних умов. У договорі приватного найму такими є: предмет, ціна і строк.

Предметом зазначеного договору може бути окрема квартира або інше ізольоване помешкання (частина квартири), а також одноквартирний житловий будинок або його частина. Допускається здавання в найм неізольованого помешкання (кімнати, з'єднаної з іншою кімнатою спільним входом, а також частини кімнати). Якщо, наприклад, громадянин приватизував квартиру, то хоча жодна кімната в ній не є ізольованою, власник не позбавлений права здати частину цієї квартири в найм. Досить поширене і поселення в приватизовані квартири «куткових» мешканців (наприклад, студентам або відпочиваючим здається не кімната, а закуток), тобто здача в найм частини кімнати. Наймач житла в багатоквартирному будинку поряд із правом користування житлом має право користуватись і майном, яке обслуговує будинок.

Основною вимогою до якості житла є придатність його для проживання, яке визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто помешкання повинно бути включене до складу житла, відповідати вимогам будівельних норм і правил, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам і т. д. Здача житлових приміщень в найм на умовах договору приватного найму не обмежується нормами житлової площі.

Оскільки помешкання має бути придатним для постійного в ньому проживання і за розміром відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством, то не можуть бути самостійним предметом договору найму житла приміщення, непридатні для проживання (підвали, гаражі і т. п.), а також підсобні помешкання (наприклад, кухня, коридор, комора).

Плата за користування жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться, окрім квартирної плати, відповідно до затверджених в установленому порядку тарифів і не є оплатою за користування житлом, її необхідно розглядати як умову самостійного договору, хоча обов'язок витрат на них може бути покладено на будь-яку сторону.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити їх.

Зустрічаються випадки, коли при здачі в найм житлових помешкань їх власник надає наймачу у користування меблі й інше майно. Він може надавати послуги по прибиранню помешкання, готуванню їжі для наймача й ін. Подібного роду послуги не входять у предмет договору найму житла, а тому оплачуються самостійно.

З огляду на те, що житлове помешкання передається - іншій особі в тимчасове користування, обов'язковим елементом договору про його передачу стає строк. Проте звідси не випливає, що період дії договору повинен бути обов'язково визначений у ньому самому.

Існують строкові договори, тобто такі, що чітко визначають термін їхньої дії. їх тривалість залежить від домовленості сторін. Договори найму житла бувають і такими, в котрих взагалі не визначається термін їх дії. Як і у всіх інших подібних випадках, у безстрокових договорах по здачі майна в найм кожний із контрагентів у будь-який момент може зажадати його припинення. Проте з огляду на те, що майно, отримане в користування, повинно більш-менш довгостроково обслуговувати відповідні потреби, закон встановлює строк для попередження іншої сторони про намір припинити дію договору тривалістю в 3 місяці (ч. З ст. 168 ЖК).

Істотними вважаються і всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди. Наприклад, умова про можливість здійснення перепланування помешкання.

5. Форма договору

Договір приватного найму житлового приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у звичайній письмовій формі з наступною реєстрацією його у відповідному органі (виконавчому комітеті місцевої Ради або в органі управління, що ним утворюється, правлінні житлово-будівельного кооперативу і т. д.). Недотримання вимог про письмову форму договору, а також умови про його реєстрацію не зумовлює недійсність договору, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК такі наслідки настають у випадках, прямо зазначених законом. Проте недотримання простої письмової форми позбавляє сторони права, у випадку суперечки, посилатися на підтвердження наявності угоди на показання свідків (ст. 46 ЦК). Доводити наявність договору й окремих його умов у таких випадках можна тільки за допомогою письмових доказів або іншим шляхом. Наприклад, прописка, яка сьогодні хоч і скасована, але при її наявності може бути письмовим доказом договору1.

Договір як документ повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.