§ 4. Договір довічного утримання
Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Жилищное право - Є.О. Мічурін Житлове право України


1. Поняття та юридична характеристика договору

За договором довічного утримання одна сторона, що є особою непрацездатною за віком або станом здоров'я (відчужувач), передає у власність другій стороні (набувачеві майна) будинок або його частину, замість чого набувач майна зобов'язується надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК УРСР), Відразу ж зазначимо, що договір довічного утримання, який закріплено у ЦК УРСР, - єдиний з розглянутих видів договорів, за яким може відчужуватись тільки житло. Наприклад, за договорами купівлі-продажу чи міни може відчужуватись будь-яке не виключене з цивільного обігу майно. Але договір довічного утримання може укладатись лише з приводу житлового будинку, його частини чи іншого житла, що знаходиться у приватній власності. Це випливає з легального визначення договору, що було наведено вище.

Договір довічного утримання необхідно віднести до договорів на отримання житла у власність. Хоча за ЦК УРСР зазначений договір належить до групи договорів про надання послуг. За часів прийняття ЦК УРСР, у 1963 році законотворень виходив з того, що непрацездатна особа, відчужуючи будинок чи його частину, має на меті передусім одержати утримання, догляд та інші послуги, яких вона потребує через непрацездатність.

Цей договір є сплатним, оскільки майно надається набувачу не безкоштовно, а на платній основі. Платою є зустрічне матеріальне або грошове надання з боку набувача на користь відчужувача майна чи вказаної ним третьої особи (останнє передбачене проектом ЦК України). Необхідно зазначити, що проект ЦК України передбачає можливість зустрічного надання не тільки в натурі, а також і у вигляді грошей. Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір. Цей договір необхідно віднести до алеаторних договорів, оскільки на момент його укладення не можна визначити, що буде більшим - вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання. Адже період життя відчужувача на момент укладення договору не є відомим.

Договір вважається укладеним з моменту наявності згоди за всіма істотними умовами, що виражена у встановленій законом формі, коли відчужувач передасть набувачеві житло. Отже, цей договір є реальним. На це вказує і легальне його визначення. Оскільки з передачею житла основний обов'язок відчужувача є виконаним і з цього моменту в нього виникає право вимагати від набувача надання матеріального забезпечення, а набувач несе лише обов'язок - надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення, можна зробити висновок, що цей договір є одностороннім. Така думка є типовою у вітчизняній правовій літературі. Але є й інші думки. Наприклад, В.А. Тархов визнавав договір довічного утримання також сплатним, але при цьому визначав його консенсуальним та двостороннім.

Виникає питання про те, чи повинен набувач майна здійснювати матеріальне надання відчужувачеві особисто чи може робити це через інших осіб. Вважаємо, що безпосереднє надання за договором довічного утримання може, а в деяких випадках лише повинне бути здійснено іншими особами за рахунок набувача. Наприклад, розглянемо ситуацію, коли відчужувач майна, виходячи з фізичного стану, вимагає постійного медичного догляду, а набувач не є кваліфікованим медиком. Тут особисте надання медичних послуг набувачем відчужувачеві є не тільки неможливим, але й небезпечним, а в ряді випадків навіть протиправним. Не виникає сумніву, що довічне утримання повинно бути спрямоване на якісне надання передбаченого договором утримання. Тому, коли набувач не може особисто здійснити надання, він зобов'язаний доручити це іншим особам. Інакше довелося б вводити в договір умову про спеціального суб'єкта - набувача, яким міг би стати, наприклад, професійний медик, причому у кожному разі певної кваліфікації. Але це значно б ускладнювало та невиправдано обмежувало застосування цього договору. Таким чином, сутність договору відносно видів забезпечення не стільки в безпосередньому наданні послуг набувачем відчужувачеві, а в забезпеченні такого надання набувачем за свій рахунок по видах та в межах, передбачених договором на користь відчужу вача.

За характером дії цей договір є договором на користь його контрагентів. Але, як вже зазначалося вище, ч. 1 ст. 798 проекту ЦК України передбачає можливість укладення договору довічного утримання на користь третьої особи за вибором відчужувача майна. У цьому випадку мова йде про складне зобов'язання. Адже незважаючи на те, що правочин укладається між двома сторонами, третя особа набуває право вимоги майнового надання, тобто стає вигодонабувачем. Щодо оплатності необхідно вказати: для набувача вона виявляється в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого житла. Для відчужувана вона проявляється в тому, що після передачі у власність речі він може вимагати від набувача вчинення певних дій, хоч і не відносно себе. Для третьої особи надання може бути як сплатним, так і безоплатним. Коли третя особа отримує довічно певні блага матеріального характеру (необхідне утримання, харчування, медичну чи фармацевтичну допомогу) завдяки від-чужувачеві майна безоплатно, не надаючи останньому будь-якого зустрічного задоволення, а також без перекладу боргу від відчужувача до третьої особи. Такі відносини між відчужувачем і третьою особою нагадують собою дарування, оскільки вигоду третя особа отримує безоплатно по волі відчужувача. У той же час не виключена можливість, коли відносини між відчужувачем і третьою особою будуть побудовані на платній основі. Але в такому випадку платність буде знаходитись за межами договору довічного утримання.

Ст. 427 ЦК УРСР встановлює, що відчуження будинку набувачем за життя відчужувача не є можливим. Ч. 1 ст. 800 проекту ЦК України також передбачає обмеження розпорядження набувача майном та встановлює, що відчужувач майна набуває право застави на це майно, а набувач не має права під час дії договору обтяжувати майно боргами та відчужувати його. Тобто встановлена спеціальна норма щодо неможливості відчуження предмета застави, оскільки взагалі відчуження майна заставодавцем можливе із згоди заставоутримувача, що передбачено ст. 17 Закону України «Про заставу». Як бачимо, позиція законодавця щодо заборони відчуження майна набувачем під час життя відчужувача є традиційною та незмінною. Це обмеження цілком виправдано, оскільки відчужувач майна виконує своє основне зобов'язання за договором, коли надає майно набувачу у власність, тобто безпосередньо після укладення договору. Але набувач майна, навпаки, виконує свої зобов'язання протягом тривалого, що не є визначеним остаточно, часу. Адже обмеження щодо відчуження майна набувачем за договором довічного утримання спрямоване передусім на те, щоб зберегти майно у той період, коли набувач ще не виконав свої зобов'язання. Тобто виконує функцію забезпечення виконання зобов'язання боржником та захищає найслабкішу сторону цього договору - кредитора.

Оскільки набувач стає власником майна, він бере на себе усі обтяження та ризики, що пов'язані з цим майном. У тому числі він сплачує усі податки та платежі з майна, несе ризик його випадкової загибелі чи пошкодження. Останнє передбачено ст. 427 ЦК УРСР. З цього випливає, що у разі випадкової загибелі або псування майна набувач не звільняється надалі від здійснення надання на користь відчужувача. Таким чином, обов'язок щодо здійснення надання на користь відчужувача не залежить від фактичного володіння річчю набувачем. Визначним є факт виникнення у набувача права власності на майно, а це породжує його обов'язки.

При розгляді договору довічного утримання вважаємо за необхідне провести порівняльну характеристику із законодавством інших країн. Оскільки тривалий час російське та українське законодавство мали дуже близькі правові норми, розглянемо, як там регулюються такі відносини. У ЦК РФ договір довічного утримання має істотні відмінності від ЦК УРСР та від проекту ЦК України. Суттєвою відмінністю є те, що російське законодавство не виділяє довічне утримання як окремий вид договірного зобов'язання, а визначає його як різновид договору ренти. До договору довічного утримання за ЦК РФ застосовуються правила про довічну ренту з урахуванням особливостей, які характерні тільки для довічного утримання. Довічне утримання, що передбачене проектом ЦК України, суттєво відрізняється від російського. По-перше, російським законодавцем не передбачена можливість укладення відчужувачем договору довічного утримання на користь третьої особи, що знайшло відображення у проекті ЦК України. По-друге, проект ЦК України передбачає можливість за договором довічного утримання відчужувати поряд з нерухомістю також цінне рухоме майно, але останнє не є можливим за ЦК РФ. Нарешті, російське законодавство не встановлює можливість укладення договору довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, а виходячи з ч. 2 ст. 798

проекту ЦК України це припускається. При цьому передбачено, що частки відчужувачів майна в праві на надання за таким договором вважаються рівними, якщо інше не передбачене в договорі. Останнє, судячи з всього, буде мати такий вигляд. Особи, які мають необхідність у довічному утриманні, і є власниками майна в різних частках, за укладеним договором довічного утримання будуть отримувати допомогу від набувача майна пропорційно цим часткам на право власності у відчужуваному майні. Але можливий і інший порядок, він залежить лише від волевиявлення сторін.

Наступна відмінність полягає у тому, що у проекті ЦК України передбачена можливість заміни предмету договору довічного утримання на рівноцінне за вартістю майно. Вважаємо це позитивною зміною. Адже відчужувач за договором довічного утримання може хворіти, наприклад, на астму. При деяких формах цього захворювання лікарі наполягають, щоб хворий постійно знаходився на свіжому повітрі. Але якщо житло знаходиться у промисловому районі міста та відчужувач буде продовжувати користуватись ним, це може призвести до пагубних наслідків для нього. З урахуванням змін, що запропоновані у проекті ЦК України, в цьому випадку досить буде за взаємним погодженням сторін лише замінити предмет договору на інше житло, і це буде оптимальним розв'язанням ситуації. Оскільки встановлюється обмеження лише за вартістю заміненого майна, а не за його видами, у такий спосіб може замінюватись житло на інше нерухоме чи рухоме майно або навпаки. Інша відмінність. За російським законодавством відчуження майна, що передане для забезпечення довічного утримання, можливе при наявності згоди на це одержувача ренти. Проект ЦК України забороняє відчуження цього майна за життя відчужувача (ч. 1 ст. 800). На цьому основні відмінності закінчуються.

Близькими моментами договорів довічного утримання за ЦК РФ та проектом ЦК України, що не є врегульованими ЦК УРСР, є наступні. Передбачена можливість заміни довічного утримання в натурі періодичними грошовими платежами. Прогресивним є те, що законом визначена мінімальна щомісячна сума утримання. Тотожними є формулювання, що при вирішенні спорів щодо обсягів довічного утримання суд повинен керуватися принципами сумлінності та розумності. Зараз, коли ЦК УРСР передбачає обсяг матеріального надання, обмежений лише угодою сторін, не є виключенням і випадки, коли забезпечення відчужувача настільки невелике, що він неспроможний підтримувати мінімальний життєвий рівень. Можливими є й зворотні ситуації, коли вимоги відчужувача дещо надмірні. Тому, щоб уникнути цих крайнощів, урахування принципу розумності є своєчасним і необхідним.

З наведеного порівняння бачимо, що не є протиріччям положення, коли у ЦК РФ довічне утримання - лише різновид ренти, а згідно з проектом ЦК України - самостійне договірне зобов'язання. Адже, незважаючи на ідентичну назву, це є самостійні зобов'язання з властивими кожному з них ознаками та відмінностями. Виходячи з системи критеріїв, якими керувався законодавець, необхідно зазначити, що в українському законодавстві представлені два багато в чому схожих, але самостійних зобов'язання - рента і довічне утримання. Відмінності цих договорів виявляються у такому: договір ренти не може бути укладений на користь декількох осіб - відчужувачів, а в договорі довічного утримання це можливо. Майно, що передане під виплату ренти, не може бути замінено іншим тотожним за вартістю, але це є можливим за договором довічного утримання. Договір ренти не може бути укладений відчужувачем майна відносно третіх осіб, а за договором довічного утримання така можливість існує. Крім того, за договором довічного утримання забороняється відчуження майна набувачем, що є можливим у договорі ренти. Таким чином, рента і довічне утримання, що подані в проекті ЦК України, не співвідносяться як загальне і часткове, оскільки містять ряд індивідуальних, характерних для одного і не характерних для іншого відмінних ознак.