Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ - Страница 2

Posted in Жилищное право - М.Ю.Тихомиров Комментарий Жилищный кодекс РФ

Рейтинг пользователей: / 0
ХудшийЛучший 
Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 93 Кодекса, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы. Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.

Определять такие категории граждан, согласно ст. 104 Кодекса, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта Федерации, муниципального жилищного фонда. Например, Постановлением Правительства РФ от 23.11.2001 N 811 был утвержден Порядок предоставления служебных жилых помещений гражданам, занятым на работах с химическим оружием <*>. Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 17.12.2002 N 897 <**>. Инструкция по организации в органах наркоконтроля работы, связанной с предоставлением служебных жилых помещений, утверждена Приказом Федеральной службы РФ по контролю за оборотом наркотиков от 12.07.2005 N 224.

<*> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4624; 2003. N 33. Ст. 3269. <**> СЗ РФ. 2002. N 51. Ст. 5087; 2004. N 41. Ст. 4044.

Договор найма служебного жилого помещения регламентирован в Кодексе (ст. 100 - 102, 104) значительно подробнее, чем это было в ЖК 1983 г., где такому договору посвящалась только одна статья, имевшая в основном отсылочный характер.

Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений, или уполномоченные ими лица, перечисленные в ст. 100 Кодекса.

Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица). Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от договора социального найма в договоре служебного найма нанимателями могут быть не только граждане Российской Федерации, но также иностранные граждане и лица без гражданства.

Срок договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности (см. ст. 104 Кодекса).

Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса (см. раздел III настоящей работы). Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. 2 - 4 ст. 31 Кодекса.

Прекращение договора найма служебного жилого помещения регулируют общие правила ст. 101, 102 и специальная норма ч. 3 ст. 104 Кодекса.

Предоставление жилых помещений в общежитиях подчиняется правилам ст. 105 Кодекса. Юридическим основанием предоставления жилого помещения в общежитиях и заключения соответствующего договора найма является решение, указанное в ст. 99 Кодекса, принятое субъектом, за которым общежитие закреплено на соответствующем вещном праве.

Сделки от имени унитарного предприятия в соответствии со ст. 21 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" совершает его руководитель, который является единоличным исполнительным органом такого предприятия <*>. Поэтому решение унитарного предприятия о предоставлении конкретному работнику жилого помещения в общежитии оформляется приказом руководителя предприятия.

<*> См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2003 - 2006. С. 135 и ел.

Сделки от имени учреждения совершает его исполнительный орган, который согласно ст. 30 ФЗ "О некоммерческих организациях" может быть коллегиальным и (или) единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен ее высшему органу управления <*>. Как и другие виды некоммерческих организаций, учреждения действуют в соответствии с ГК РФ, ФЗ "О некоммерческих организациях", другими законами, подзаконными правовыми актами и своими учредительными документами.

<*> См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2000 - 2004. С. 205 и ел.

Жилые помещения в общежитиях часто предоставляются образовательными учреждениями, родовая специфика управления которыми определяется Законом РФ от 10.07.1992 "Об образовании" в ред. ФЗ от 13.01.1996 <1>, а видовая - в соответствии с типовыми положениями о соответствующих видах образовательных учреждений. Так, в последние годы постановлениями Правительства РФ были утверждены Типовые положения: об образовательном учреждении высшего профессионального образования (высшем учебном заведении) Российской Федерации <2>; об образовательном учреждении дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов <3>; об образовательном учреждении среднего профессионального образования (среднем специальном учебном заведении) <4>; об общеобразовательном учреждении <5>; о военном образовательном учреждении высшего профессионального образования <6> и ряд других. Кроме того, имеется индивидуальная специфика управления конкретными образовательными учреждениями, определяемая их учредительными  документами.   Поэтому  решение  учреждения   о  предоставлении  учащемуся жилого   помещения   в   общежитии   оформляется   приказом   или   другим   локальным   актом исполнительного органа соответствующего учреждения.

<1>СЗРФ. 1996. N3. Ст. 150; 1997. N 47. Ст. 5341; 2000. N 30. Ст. 3120; N33. Ст. 3348; 2001. N 53. Ч. I. Ст. 5030; 2002. N 7. Ст. 631; N 12. Ст. 1093; N 26. Ст. 2517; N 30. Ст. 3029; 2003. N 2. Ст. 163; N 28. Ст. 2892; N 50. Ст. 4855; 2004. N 10. Ст. 835; N 27. Ст. 2714; N 30. Ст. 3086; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1. Ч. I. Ст. 25; N 19. Ст. 1752; N 30. Ч. I. Ст. 3103, 3111; 2006. N 1. Ст. 10; N 12. Ст. 1235.

<2> Утв. Постановлением Правительства РФ от 05.04.2001 N 264 (СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1595; 2002. N 41. Ст. 3983; 2002. N 52. Ч. II. Ст. 5225; 2003. N 14. Ст. 1276).

<3> Утв. Постановлением Правительства РФ от 26.06.1995 N 610 (СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2580; 2000. N 12. Ст. 1291; 2002. N 52. Ч. II. Ст. 5225; 2003. N 14. Ст. 1276).

<4> Утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2001 N 160 (СЗ РФ. 2001. N 11. Ст. 1034; 2002. N 52. Ч. II. Ст. 5225; 2003. N 14. Ст. 1276).

<5> Утв. Постановлением Правительства РФ от 19.03.2001 N 196 (СЗ РФ. 2001. N 13. Ст. 1252; 2002. N 52. Ч. II. Ст. 5225; 2005. N 7. Ст. 560).

<6> Утв. Постановлением Правительства РФ от 18.06.1999 N 650 (СЗ РФ. 1999. N 27. Ст. 3361; 2002. N 39. Ст. 3798; N 52. Ч. II. Ст. 5225; 2004. N 43. Ст. 4226; 2005. N 20. Ст. 1880).

Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только субъект, указанный в ст. 100 Кодекса.

Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила Кодекса об участниках жилищных отношений (ст. 4). Поэтому в рассматриваемом договоре нанимателем может быть любое физическое лицо - гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором нанимателем может быть только российский гражданин.

Пользование жилыми помещениями в общежитиях осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 Кодекса. Эти статьи определяют права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи нанимателя (см. подробнее раздел III настоящей работы).

Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии.

Так, прекращение трудового договора по любому основанию, предусмотренному ТК РФ или иными федеральными законами, происходит после увольнения работника. Поскольку согласно ч. 3 ст. 77 ТК РФ днем увольнения считается последний день работы, прекращение трудового договора происходит в момент окончания последнего рабочего дня (смены) соответствующего работника. В приказе (распоряжении) о прекращении действия трудового договора в качестве даты увольнения указывается последний день работы <*>. Соответствующая запись делается в трудовой книжке работника, которая наряду с приказом (распоряжением) об увольнении может иметь доказательственное значение, например, в случае предъявления иска о выселении из общежития.

<*> О прекращении трудовых отношений см. подробнее: Тихомиров М.Ю. Увольнение с работы: Учебно-практическое пособие. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2004. С. 10 и ел.

При заключении договоров найма жилых помещений в общежитиях на практике целесообразно руководствоваться соответствующим Типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 <*>

<*> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются по правилам ст. 106 Кодекса в предусмотренных  законом   случаях  во   временное   пользование   по  договору   найма  жилого помещения маневренного фонда. Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении соответствующего жилого помещения.

Типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

Нанимателями по указанному Договору могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Исключение составляют случаи, когда прежним жилым помещением, взамен которого предоставляется жилье из маневренного фонда, гражданин пользовался на основании договора социального найма. В таких случаях нанимателем по договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда будет российский гражданин.

Срок договора в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с правилами, установленными в п. 1 - 4 ч. 2 ст. 106 Кодекса. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они проживали по договору социального найма);

до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, утратившими таким образом жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);

до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном Кодексом, иными федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений из государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных Кодексом;

установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в случаях, прямо не указанных в ст. 95 Кодекса, но предусмотренных иными законодательными актами).

По истечении периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие.

Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания ст. 107 Кодекса не регламентирует, но содержит отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются специальным федеральным и региональным законодательством. При этом режим предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам Кодекса, посвященным специализированному жилищному фонду, а также определяющим назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания.

Следует полагать, что содержание условий договора найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания в значительной степени зависит от того, каким образом конкретный орган социальной защиты определит порядок и условия предоставления соответствующих жилых помещений и пользования ими, в том числе порядок и размер оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.

Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, сам Кодекс не регламентирует, но устанавливает отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются федеральными законами (см. ст. 108).

В настоящее время жилищные отношения с участием вынужденных переселенцев и беженцев регламентированы подзаконными правовыми актами. Так, Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 было утверждено Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации <1>. Оно определяет порядок формирования и использования фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, в частности, порядок предоставления жилых помещений из указанного фонда, порядок заключения и расторжения договора найма, права и обязанности лиц, которым предоставлены соответствующие жилые помещения. Действуют также Типовое положение о центре временного размещения вынужденных переселенцев <2>; Порядок ведения территориальными органами Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики Российской Федерации сводных списков вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в постоянном жилье), и предоставления им указанного жилья <3>; Порядок учета вынужденных переселенцев, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, предоставления им указанного жилья <4>.

<1> СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.

<2> Утв. Постановлением Правительства РФ от 22.01.1997 N 53 (СЗ РФ. 1997. N 4. Ст. 550).

<3> Утв. Приказом Минфедерации от 10.04.2001 N 31.

<4> Утв. Приказом Минфедерации РФ от 06.04.2001 N 29.

Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

Соответствующие жилищные отношения, в которых участвуют беженцы, урегулированы в Постановлении Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 "О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании" <*>. Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях, из фонда жилья для временного поселения и предоставления им указанного жилья утвержден Приказом Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ от 05.10.2001 N 83 <**>.

<*> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604. <**>РГ. 2001. 13 ноября.

При заключении договора найма следует руководствоваться Типовым договором найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

Изданные до введения в действие Кодекса подзаконные правовые акты, регулирующие отношения, которые согласно Кодексу могут регламентироваться только федеральными законами, продолжают применяться в части, не противоречащей Кодексу, впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов (см. Вводный закон).