§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий

На основании ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по поль­зованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприяти­ям либо государственным или муниципальным учреждениям и ис­пользовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вступил в силу 22 января 2005 г., именно с это­го дня действует и ст. 7 данного Федерального закона, которая на от­ношения по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм ЖК РФ о договоре социального найма. Поэтому, несмотря на то, что ст. 1 названного Федерального закона пре­дусматривает вступление в силу всего Кодекса с 1 марта 2005 г., нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу ст. 7 Федераль­ного закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действуют и применяются к отношениям по пользованию вышеуказанными жилыми помещениями с 22 января 2005 г.

Следует также обратить внимание на то, что в ст. 7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государствен­ным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов ме­стного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утрачивают статус общежитий в силу закона.

Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое на­значение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.)¹. изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и право­вой режим этих помещений (они уже не имеют специализированно­го назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).

С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государст­венным или муниципальным учреждениям и были переданы в веде­ние органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О прива­тизации жилищного фонда в Российской Федерации» не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответст­вующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов мест­ного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

Что касается общежитий, которые не были переданы муниципали­тетам, то они принадлежат соответствующим организациям (например, общежития вузов, государственных предприятий). Такие организации должны использовать общежития по прямому назначению — для ра­ботников этих организаций, а также для учащихся. Подробнее об этом см. § 3 гл. 6 настоящей работы.

 

§ 6. Применение закона рф «о приватизации жилищного фонда в российской федерации» к отношениям, связанным с жилищным фондом общественных организаций

Наверное, следует сразу же оговориться, что жилищный фонд, принадлежащий общественной организации, безусловно, является частным жилищным фондом и, строго говоря, о приватизации как таковой речь идти не может. Однако постановлением Верховного Со­вета РСФСР от 4 июля 1991 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»»¹ рекомендовалось общественным организациям осуществлять передачу и продажу на­ходящегося в их собственности жилья в собственность граждан на ус­ловиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.

Принятие этой нормы представляется весьма оправданным, особен­но если учитывать время принятия (1991 г.). Дело в том, что имущество общественных организаций до принятия законодательных актов 90-х гг. во многом отождествлялось с государственным имуществом и соответ­ственно правовое регулирование было аналогичным. При рассмотре­нии норм ЖК РСФСР даже из названий глав («Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда», «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда») видно единое регулирование государственного и общественного жилищных фондов.

Анализ нормы жилищного законодательства и приведенной выше нормы постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. по­зволяет сделать вывод о том, что бесплатно приобрести жилое помещение, находящееся в жилищных фондах общественных организаций, могли граждане и члены их семей только при соблюдении двух условий:

во-первых, жилое помещение должно было быть предоставлено по договору найма в соответствии с нормами ЖК РСФСР. Жилое по­мещение, предоставленное по договору аренды или коммерческого найма, можно было приобрести только до 31 мая 2001 г., т.е. до всту­пления в силу Федерального закона «О внесении изменений и допол­нений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»», исключившего пользователей по указанным основаниям из приватизационных правоотношений;

во-вторых, наряду с желанием нанимателя и всех совместно прожи­вающих совершеннолетних и несовершеннолетних членов его семьи от 15 до 18 лет должно было быть получено согласие общественной организации, которой принадлежало жилье на праве собственности, на передачу жилого помещения в порядке и на условиях Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Представляется, что рассмотренная норма, впрочем, как и все по­становление, сыграла свою роль и должна быть отменена. Причин несколько. С одной стороны, в настоящее время количество обще­ственных организаций в России резко увеличилось (более 75 тыс.), с другой — сегодня общественные организации не вправе предоставлять жилое помещение по договору социального найма¹. По всей видимо­сти, рассматриваемая норма уйдет в историю вместе с приватизацией жилищного фонда.

 

§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения

Расторжение договора о приватизации и соответственно передача (возвращение) жилого помещения в государственную или муниципаль­ную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «депри­ватизация», или «расприватизация».

Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гра­жданин должен добиться расторжения договора передачи и тем са­мым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона — орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основа­ниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействитель­ным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя¹.

Первоначально Федеральным законом «О введении в действие Жи­лищного кодекса Российской Федерации» устанавливалось правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом посто­янного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежа­щие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые зако­нодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недви­жимого имущества»² возможность расторжения договора расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности продлен до 1 марта 2010 г.

С 23 мая 2002 г., т.е. со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»³, гра­ждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать при­надлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собствен­ность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации¹. Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий: для граждан — чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было «для них единственным местом постоянного проживания» и, во-вторых, «свободное от обязательств». Для органов и организаций круг огра­ничен органами местного самоуправления либо уполномоченными ими организациями.

Как видно, обозначенные ограничения весьма существенно сужают возможности расторжения договора о приватизации жилого помеще­ния по сравнению с возможностью приватизации. Закон не преду­сматривают расторжение договора с государственными органами и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также с государственными и муниципальными учреждениями. Нет здесь и коммерческих организаций, которые передали жилье, нахо­дившееся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, из чего следует, что реализация ст. 91 Закона РФ «О при­ватизации жилищного фонда в Российской Федерации» существенно ограничена и не всегда приводит к расторжению договора о привати­зации жилого помещения.

Хотелось бы обратить внимание на ограничения, установленные для граждан. Неоднократно в литературе отмечалась неточность форму­лировок в текстах законодательных актов. В данном случае мы наблюда­ем еще один пример вольного обращения с юридической терминологи­ей. Речь идет о термине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства (именно так) признается место, где гражданин постоянно или преиму­щественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уж никак не постоянное.

Расторжение договора о приватизации жилого помещения возмож­но в случае признания договора недействительным.