§ 4. Договор аренды земельных участков Печать
Аграрное право - Земля. Справочник собственника и арендатора.

 

Дело по иску о признании незаконным бездействия Московского земельного комитета по вопросу подготовки проекта договора аренды земельного участка, обязании произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план, обязании префектуры Западного административного округа г. Москвы и Правительства Москвы выпустить совместное распоряжение об установлении права на пользование земельным участком направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием судом обстоятельств дела.

Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2005 г. N 2873/05 (извлечение).

Общество с ограниченной ответственностью "АльянсСтройСистема" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным бездействия Московского земельного комитета, выразившегося в неисполнении требований, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса РФ, в части подготовки проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Филевская, д. 34, об обязании комитета оформить с обществом земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды данного земельного участка с проведением необходимой корректировки границ парка культуры и отдыха "Фили" и одновременным восстановлением границ, существовавших до 1997 г. в отношении оздоровительного комплекса "Березка", а также об обязании комитета произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план.

До принятия решения суда в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ООО "АльянсСтройСистема" изменило предмет иска и просило также обязать префектуру Западного административного округа г. Москвы и правительство Москвы выпустить совместное распоряжение об установлении права общества на пользование указанным земельным участком.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 5 июля 2004 г. требования к Москомзему удовлетворены, в удовлетворении иска к префектуре Западного административного округа г. Москвы и правительству Москвы отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2004 г. решение в части удовлетворения заявленных к Москомзему требований отменено, в иске в указанной части отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 9 декабря 2004 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и Постановления суда кассационной инстанции Москомзем просит их отменить ввиду незаконности.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходил из того, что Москомзем не является исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, наделенным полномочиями по принятию решений о предоставлении земельных участков на территории г. Москвы. Он вправе осуществлять лишь оформление, выдачу, хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов Московской городской администрации.

Суд кассационной инстанции правомерно отменил Постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в данном случае истец в силу закона приобрел право пользования земельным участком, поскольку стал собственником объектов недвижимого имущества.

Несмотря на это, все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение для исследования и проверки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Наряду с требованием о признании незаконным бездействия Москомзема ООО "АльянсСтройСистема" просило суд обязать комитет оформить с обществом земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды земельного участка и произвести кадастровый учет участка, т.е. фактически заявило требование о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на определенных условиях.

При таких обстоятельствах суду первой инстанции необходимо было уточнить исковые требования и правильно их квалифицировать.

Суды первой и кассационной инстанций, удовлетворяя иск, обязали ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка общей площадью 3 гектара, мотивируя это тем, что именно такой земельный участок, на котором располагался дом отдыха "Ударник" (впоследствии летний оздоровительный лагерь "Березка"), предоставлялся федеральному государственному унитарному предприятию "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" в бессрочное пользование.

По договору купли-продажи от 19 января 2001 г. лагерь продан предприятием обществу "АльянсСтройСистема".

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления предприятию указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Отсутствует и договор купли-продажи от 19 января 2001 г., что не позволяет определить, в каком объеме к покупателю перешли права на земельный участок в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Постановлениями правительства Москвы от 3 августа 1999 г. N 713 "О мерах по реализации генеральных планов развития и реконструкции мПКиО "Сокольники", Измайловского и Филевского ПКиО", от 8 января 1997 г. N 13 "Об утверждении генеральных планов развития и реконструкции мПКиО "Сокольники", Измайловского и Филевского ПКиО" спорный земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории города, оформленной за государственным учреждением культуры г. Москвы "Парк культуры и отдыха "Фили" в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается государственным актом N М-07-20044. Право пользования парком земельным участком не прекращено.

Однако эти обстоятельства не получили надлежащей оценки судов.

Кроме того, настоящий спор не мог быть рассмотрен судами без привлечения к участию в деле законного владельца спорного земельного участка - парка культуры и отдыха "Фили".

Суды первой и кассационной инстанций обязали Москомзем произвести кадастровый учет земельного участка.

Согласно ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" порядок постановки земельного участка на кадастровый учет производится в заявительном порядке. При этом заявитель помимо заявления должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и документы о его межевании, которые необходимы для внесения в государственный земельный кадастр сведений о границах земельного участка.

Истец же обращался в Москомзем с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет без представления требуемых документов.

Таким образом, истец не доказал существования сформированного в установленном порядке земельного участка площадью 3 гектара как объекта права.

Суды первой и кассационной инстанций обязали Москомзем произвести необходимую корректировку границ парка культуры и отдыха "Фили" с одновременным восстановлением границ, существовавших до 1997 года в отношении оздоровительного комплекса "Березка".

Между тем границы природного комплекса г. Москвы в соответствии со ст. 6 Закона г. Москвы от 21 октября 1998 г. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности   на   территории   г.    Москвы"   устанавливаются   правительством Москвы. Суды не проверили, обладает ли Москомзем полномочиями по установлению и изменению границ природного комплекса.

При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 5 июля 2004 г. по делу N А40-20718/04-94-208, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2004 г. и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2004 г. по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 января 2005 г. по делу N А58-2704/03-Ф02-4913/04-С2 (извлечение).

Определением от 17 сентября 2003 г. арбитражный суд принял к производству исковое заявление Департамента имущественных отношений мэрии г. Якутска (далее - Департамент имущественных отношений) к индивидуальному предпринимателю Ч. (далее - предприниматель Ч.) об обязании освободить на основании ст. 272 Гражданского кодекса РФ земельный участок, предоставленный по договору аренды земли, подписанному 10 июля 2001 г. между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска, и предпринимателем Ч., путем вывоза или сноса находящегося на нем строения.

20 ноября 2003 г. Департамент имущественных отношений уточнил в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ основание заявленного требования, указав на то, что в нарушение ст. 131, п. 3 ст. 433, ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 25 Земельного кодекса РФ договор от 10 июля 2001 г. не был зарегистрирован, из-за чего он считается незаключенным.

Решением суда от 15 июня 2004 г., оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 20 августа 2004 г., на предпринимателя Ч. возложена обязанность освободить спорный земельный участок.

10 июля 2001 г. между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска (арендодатель), и предпринимателем Ч. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 кв. м, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30 июня 2001 г. по 30 апреля 2003 г.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора он считается незаключенным, в связи с чем предприниматель Ч. без законных оснований пользуется спорным земельным участком.

При разрешении спора судом первой инстанции применены ст. ст. 131, 165, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции, оставив решение от 15 июня 2004 г. без изменения.

Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Пункт 1 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.