§ 2. Приватизация и выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Печать
Аграрное право - Земля. Справочник собственника и арендатора.

 

Право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2004 г. N 10000/04 (извлечение).

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стройтехвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Прокопьевска (далее - комитет) о понуждении последнего заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1173,28 кв. м (кадастровый номер 43:32:0103001:0054), расположенного по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, Рудничный р-н, ул. Новоселовка.

Исковое требование мотивировано тем, что общество является собственником объекта недвижимости - автозаправочной станции, расположенной на указанном земельном участке. Право собственности общества на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 6 июня 2002 г. N 42АА413646.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок,   на  котором  расположен  принадлежащий  ему  объект  недвижимости.

Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25 февраля 2003 г. сообщил об отказе в приватизации земельного участка, ссылаясь на отсутствие разграничения государственной собственности на землю и положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска.

Общество 18 апреля 2003 г. направило комитету свой проект договора купли-продажи земельного участка, однако ответа от комитета не получило.

Комитет обратился в арбитражный суд с встречным иском к обществу о расторжении договора аренды земельного участка в связи с несвоевременным внесением арендной платы и о взыскании задолженности по арендной плате.

Заявление по встречному иску возвращено судом комитету по тому мотиву, что заявленные требования не связаны с первоначальным иском.

Решением суда первой инстанции от 13 октября 2003 г. в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 2 февраля 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 13 мая 2004 г. названные решение и Постановление оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить данные судебные акты как не соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд первой инстанции отказ в удовлетворении искового требования общества о понуждении комитета заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, мотивировал тем, что данный объект обществом не приватизирован.

Между тем истец указывал, что объект недвижимости возведен им вновь на отведенном для этих целей земельном участке, сдан в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в подтверждение чего представил необходимые документы.

Вывод суда о том, что право на выкуп земельных участков имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы, не основан на положениях ни ст. 36 Земельного кодекса РФ, ни ст. ст. 28 и 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с названными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках.

Суды апелляционной и кассационной инстанций в обоснование правомерности отказа в удовлетворении искового требования сослались также на то, что законодательство предоставляет собственнику земли право выбора вида землепользования путем передачи земли в собственность или аренду. В настоящем случае с истцом заключен договор аренды земельного участка.

Между тем доводы судов не соответствуют законодательству.

Согласно п. 3 ст. 28 названного Федерального закона договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса РФ, не является препятствием для выкупа земельного участка.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Поскольку представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка не был предметом оценки арбитражного суда, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для разрешения спора по существу условий договора купли-продажи, а также выяснения вопроса о наличии или отсутствии препятствий для продажи земельного участка.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 13 октября 2003 г., Постановление суда апелляционной инстанции от 2 февраля 2004 г. Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-8499/2003-1 и Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2004 г. по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Кемеровской области.

Дело по иску о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2005 г. N 9940/04 (извлечение).

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стройтехвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Прокопьевска (далее - комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м (кадастровый номер 42:32:01:03:013:0005), расположенного по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, район 10-го микрорайона.

Решением суда первой инстанции от 6 октября 2003 г. (судебный акт в полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.) в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 января 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 13 мая 2004 г. оставил указанные судебные акты в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судом, общество является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от 20 июля 1999 г. N 4, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Кан-Маркет Лтд". Право собственности на объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 июля 2001 г. N 42АА264226.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество 27 декабря 2002 г. обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25 февраля 2003 г. сообщил о невозможности приватизации данного участка в связи с отсутствием разграничения государственной собственности на землю и Положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска.

Общество 18 апреля 2003 г. направило комитету свой проект договора купли-продажи земельного участка и, не получив ответа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие доказательств приватизации обществом объекта недвижимости.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом суда первой инстанции, указали также, что законодательство предоставляет собственнику земли (в рассматриваемом споре - администрации города Прокопьевска в лице комитета) право выбора вида землепользования (в собственность или в аренду) при передаче земельного участка владельцу расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, суды сослались на наличие действующего договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком.

Однако эти выводы судебных инстанций не основаны на нормах действующего законодательства.

Вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 28 и 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии же с указанными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.

Между тем суды не установили, когда у истца возникло право аренды спорного земельного участка и реализовано ли в связи с этим его исключительное право на приватизацию либо аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка предметом судебной оценки по существу условий договора не был. Вопрос о наличии или отсутствии препятствий для продажи земельного участка также не выяснен.

Поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат отмене на основании п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:

решение суда первой инстанции от 6 октября 2003 г. (судебный акт в полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.), Постановление суда апелляционной инстанции от 29 января 2004 г. Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-8498/2003-1 и Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 мая 2004 г. по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Кемеровской области.

Правомерность частичного отказа в удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта государственного органа в части установления цены выкупа земельного участка, так как цена выкупа земельного участка, предложенная заявителем, не соответствует требованиям норм действующего законодательства РФ.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2005 г. по делу N КГ-А40/9566-05 (извлечение).

Открытое акционерное общество "Зарубежстроймонтаж" обратилось с заявлением о признании недействительным приложения N 2 "Расчет цены выкупа земельного участка" к распоряжению Министерства имущественных отношений Российской Федерации в части установления цены выкупа земельного участка общей площадью 68500 кв. м кадастровый N 23:47:0107009:0002, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Цемдолина, ул. Промышленная, 3; обязании Федерального агентства по управлению федеральным имуществом устранить допущенные нарушения, установив цену земельного участка в размере 1301500 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Заявитель изменил требования и просил: признать недействительным расчет цены выкупа указанного земельного участка в размере 6186235 рублей, составленного территориальным управлением Минимущества России по Краснодарскому краю, являющийся приложением N 2 к распоряжению Минимущества N 677-р от 20 февраля 2004 г.; обязании ФАУФИ произвести новый расчет цены выкупа земельного участка на основании нормативно-правовых актов и формулы, приведенных в настоящем уточнении требований, а именно на сумму 1301500 рублей; обязании ФАУФИ направить в РФФИ новый расчет цены выкупа в размере 1301500 руб. для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка N 8-4/549 от 13 апреля 2004 г. по изменению цены договора и порядка расчетов с учетом нового расчета цены выкупа 1301500 руб.

К участию в деле заинтересованными лицами привлечены Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Территориальное управление по Краснодарскому краю Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Российский фонд федерального имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24 марта 2005 г. по делу N А40-57305/04-79-561 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд Постановлением от 18 июля 2005 г. за N 09АП-5467/05-АК решение суда отменил в части обязания ФАУФИ произвести новый расчет цены выкупа земельного участка в размере 1301500 руб.; обязании РФФИ заключить с ЗАО "Зарубежстроймонтаж" дополнительные соглашения к договору купли-продажи земельного участка N 8-4/549 от 13 апреля 2004 г. по изменению цены выкупа и порядка расчетов с учетом нового расчета цены выкупа в размере 1301500 руб.

В указанной части в удовлетворении заявленных требований отказал.

Изменено решение в части обязания ФАУФИ направить в РФФИ расчет цены выкупа в размере 1301500 руб. для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка N 8-4/549 от 13 апреля 2004 г. по изменению цены выкупа и порядка расчетов, изложено решение в этой части в следующей редакции: "обязать ФАУФИ направить в РФФИ для заключения дополнительного соглашения об изменении цены выкупа и порядка расчетов к договору купли-продажи земельного участка N 8-4/549 от 13 апреля 2004 г." с учетом вновь произведенного ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю расчета цены выкупа земельного участка.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд обязал ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю в течение 30 дней со дня принятия Постановления осуществить новый расчет цены с учетом ставок земельного налога на 2003 г.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в кассационной жалобе просит об отмене Постановления арбитражного суда, указывая на несоответствие выводов арбитражного апелляционного суда обстоятельствам дела, и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении требований.