§ 3. Изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков PDF Печать
Аграрное право - Земля. Справочник собственника и арендатора.

 

Понятие "оборот земельных участков" базируется на общих положениях об оборотоспособности гражданских прав, сформулированных в Гражданском кодексе РФ, как способности вещей служить объектом гражданско-правовых сделок, в результате которых возможен переход прав на вещи от одного лица к другому. В пункте 3 ст. 129 ГК РФ содержится важное положение, конкретизирующее общие представления о том, что объекты гражданских прав могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) на основании договоров купли-продажи, аренды, дарения, обмена, завещания, залога, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Понятие "оборот земельных участков" позволяет более четко уяснить правовой режим собственности на землю граждан и юридических лиц, установить особый юридический режим приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как одного из оснований возникновения права собственности граждан и юридических лиц на землю.

Понятие "оборот земельных участков" может быть использовано также при классификации объектов приватизации, которая может быть проведена в зависимости от возможности преобразования государственной и муниципальной собственности в частную. По этому критерию земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, подразделяются на земельные участки: 1) подлежащие приватизации, т.е. передаче собственником в собственность граждан и юридических лиц; 2) приватизация которых запрещена; 3) приватизация которых ограничена или осуществляется в особом порядке.

В законодательстве содержится понятие "ограниченный оборот" как принадлежность объекта лишь определенным участникам или нахождение в обороте по специальному разрешению публичных властей и "запрещенный оборот" на основе специальных правил, запрещающих совершение отдельных гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи, с определенными видами имущества, которое сохраняется в государственной или муниципальной собственности и не подлежит приватизации.

Изъятие вещи из гражданского оборота означает, что эта вещь не может быть свободно приобретаема гражданами и юридическими лицами, она не продается и не покупается. Изъятые из гражданского оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Это означает, что такие земельные участки не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, в результате которых возможно изменение права государственной и муниципальной собственности при его переходе от продавца - государства и муниципального образования к покупателю - гражданину и юридическому лицу.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретение которых в собственность граждан и юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке, называются ограниченными и обороте. Такое понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является одной из важнейших частей земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ он содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, которая включает: ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения содержат:

специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;

ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);

специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:

ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;

ограничения оборотоспособности по субъектам;

ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.

Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушений ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок.

Земельные участки, ограниченно оборотоспособные, подразделяются на восемь групп. К первой группе относятся земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением земель государственных природных заповедников и национальных парков. К этой группе объектов относятся также земельные участки государственного лесного фонда и занятые водными объектами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Среди объектов гражданских прав, оборот которых может быть ограничен, закон   выделяет  особо  охраняемые   водные   объекты,   к  их  числу  относятся природные водные экосистемы, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Подобного рода объекты полностью или частично, постоянно или временно изымаются из хозяйственной деятельности на основании решений соответствующих органов исполнительной власти по представлению органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда и органа государственной власти в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды.

Во вторую группу ограниченных в обороте объектов включены земельные участки, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, включенными в список всемирного культурного наследия, историко-культурными заповедниками и объектами археологического наследия.

К третьей группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, за исключением тех земельных участков, которые изъяты из оборота согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

На основании особых правил осуществляется владение, пользование и распоряжение в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне", земельными участками, находящимися в федеральной собственности и предоставленными для обеспечения обороны страны и безопасности государства на праве постоянного (бессрочного) пользования органам военного управления, объединениям, соединениям, воинским частям, учреждениям, предприятиям и другим военным организациям.

К четвертой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли транспорта. В пункте 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень земельных участков, обеспечивающих организацию и эксплуатацию морского, речного, железнодорожного и водного транспорта. К их числу относятся земельные участки, на которых расположены морские, речные порты, вокзалы, аэродромы и аэропорты, сооружения навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалы и терминальные комплексы в зонах формирования международных транспортных коридоров.

К пятой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли связи, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики. К их числу согласно Земельному кодексу РФ относятся земельные участки, на которых находятся эксплуатационные предприятия связи, кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и радиофикации, наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи, наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.

К шестой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения космической деятельности. В Законе РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" содержится обширный перечень объектов наземной космической инфраструктуры, которые находятся в федеральной собственности и передаются в хозяйственное ведение государственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию. Владение такими земельными участками, на которых размещаются объекты наземной космической инфраструктуры, а также землями в прилегающих к ним зонах отчуждения,    осуществляется    на    праве    либо    постоянного    (бессрочного) пользования, либо аренды, либо ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).

К седьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

К восьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

В соответствии с принципом общегосударственной значимости государственного и муниципального имущества Земельный кодекс РФ выделяет следующие категории земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности и не могут быть приобретены на основе коммерческих сделок в собственность гражданами и юридическими лицами:

1)        земли государственных природных заповедников и национальных парков, для   которых   ввиду   их   особого   природоохранного,    научного,    культурного, рекреационного   и   оздоровительного  значения   установлен   усиленный   режим охраны. Закрепив правило о сохранении за государством в своей собственности земель   государственных   природных   заповедников   и   земель   национальных
парков,   Земельный   кодекс   РФ   допускает   на   указанных   землях   передачу земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. В границах национальных парков в отдельных случаях могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. Территории природных парков и государственных      природных      заказников      располагаются      на      землях,
предоставленных им в пользование,  в отдельных случаях - на землях иных пользователей, а также собственников;

2)        земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и сооружениями, в которых для постоянной деятельности размещаются Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы. Такие земельные участки, на которых располагаются также сооружения, линии связи и коммуникации, обеспечивающие защиту   и   охрану   Государственной   границы   РФ,   не   могут   быть   объектами гражданско-правовых сделок, так как находятся в федеральной государственной собственности и предоставляются только в постоянное (бессрочное) пользование;

3)    земельные   участки,   если   на   них   располагаются   объекты   ядерной энергетики, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. С учетом оборонной значимости ядерных материалов Федеральный закон от 21 ноября 1995 г.  N  170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" устанавливает особый   правовой   режим  для   ядерных  материалов,   радиоактивных  отходов,
ядерных установок, радиоактивных источников и пунктов хранения, находящихся в федеральной собственности либо имеющих федеральное или межрегиональное значение. Земельные участки для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов охранения не подлежат передаче в частную собственность и не могут быть отчуждаемы либо закладываемы, так как согласно ст. 28 указанного Закона   они    предоставляются    в    постоянное    (бессрочное)    пользование   и изымаются из частного оборота.