§ 4. Основания и порядок изъятия земельных участков - Страница 2 PDF Печать
Аграрное право - Земля. Справочник собственника и арендатора.

 

Однако, поскольку финансирование создания государственного или муниципального предприятия производится за счет средств соответствующих бюджетов, в конечном счете затраты данных предприятий, направленные на возмещение убытков собственникам земельных участков, могут учитываться при бюджетном финансировании создания данного предприятия. Поэтому и в данном случае целесообразно производить возмещение убытков из средств соответствующих бюджетов.

Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд может быть предоставлен другой земельный участок. При этом стоимость нового земельного участка учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового земельного участка будет выше стоимости изымаемого земельного участка, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Новый земельный участок может быть предоставлен собственнику взамен изъятого при наличии свободных земель в данной местности.

В случае отказа соответствующих органов исполнительной власти в предоставлении нового земельного участка собственник имеет право обратиться в суд. Если при этом имело место сокрытие информации о наличии свободного земельного фонда, должностные лица привлекаются к ответственности.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику участка уведомления.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных   нужд,    находится    во    владении    и    пользовании    на   праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, определяющим порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Вместе с тем действующее земельное законодательство устанавливает определенные и обоснованные различия, связанные с изъятием земель у собственников земельных участков, с одной стороны, и у землевладельцев и землепользователей - с другой. Оно предусматривает также возможность изъятия земельных участков и у арендаторов, чего не предусматривает ГК РФ.

Учитывая, что при выкупе земель для государственных или муниципальных нужд речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а при изъятии земельных участков для указанных целей - о государственных или муниципальных землях, действующее законодательство говорит о следующем принципиальном различии при решении данных вопросов. Собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков. Такое различие оправданно, поскольку в данном случае собственник земельного участка не меняется, а земельный участок был передан соответствующему лицу бесплатно.

Упомянутое Положение о порядке возмещения убытков применительно к землевладельцам, землепользователям и арендаторам определяет принципы исчисления убытков. Так, оценка строений, расположенных на изымаемом земельном участке, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по сметной стоимости, емкости, уровню механизации (по типовым проектам); оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель); незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель; возмещение упущенной выгоды производится в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления производства, и т.д. Определяя указанные принципы расчетов убытков, указанное Положение предусматривает во всех случаях согласование всех убытков с заинтересованными сторонами и их оформление актом, который регистрируется местной администрацией. При этом споры о размерах возмещения убытков разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией или третейским судом.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Особенность обстоятельств, исключающих использование земельного участка в течение 3 лет, заключается в необходимости их документирования. Предоставление земельных участков для сельскохозяйственного производства предполагает начало производства сельскохозяйственной продукции сразу после окончания периода освоения. Сроки освоения должны быть указаны в правоустанавливающих документах.  При строительстве на земельном участке жилых или иных объектов недвижимости началом строительства может считаться начало реализации утвержденного проекта.

Статья 39 ЗК РФ дублирует установленный ГК РФ срок в 3 года, предусматривая обязанность лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, в случае разрушения здания, строения или сооружения приступить к началу восстановления разрушенного здания, строения, сооружения в течение 3 лет.

Предусматривается также изъятие неиспользуемого земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение 3 лет, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 45 ЗК РФ), а также предоставленного на праве аренды (ст. 46 ЗК РФ) или праве безвозмездного срочного пользования (ст. 47 ЗК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Земля постоянно подвержена естественным природным воздействиям. Использование земли практически всегда связано с негативным влиянием на состояние ее природных свойств со стороны людей, поэтому собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земель обязаны выполнять экологические требования по охране земель.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" закрепляется обязанность осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду.

Земельный кодекс РФ (ст. 13) предусматривает обязанности землепользователей в рамках правовой охраны земель, которые включают в себя мероприятия по:

1)  сохранению почв и их плодородия;

2)              защите  земель   от   водной   и   ветровой   эрозии,   селей,   подтопления, заболачивания,   вторичного   засоления,   иссушения,   уплотнения,   загрязнения радиоактивными     и     химическими     веществами,      захламления     отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных  (вредных)  воздействий,   в  результате  которых происходит деградация земель;

3)              защите  сельскохозяйственных угодий  и других земель  от заражения бактериально-паразитическими   и   карантинными   вредителями   и   болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

4)       ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

5)       сохранению достигнутого уровня мелиорации;

6)         рекультивации нарушенных земель,  восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

7)         сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Проблема охраны земель возникает только в отношении тех земель, которые используются, т.е. неиспользуемые земли не нуждаются в правовой охране. Юридическая охрана земель представляет собой прежде всего соблюдение правил их рационального использования. Поскольку охрана земель и их рациональное использование тесно взаимосвязаны, следовательно, и вопросы охраны необходимо рассматривать в единстве с вопросами рационального использования той или иной категории земель.

Современное российское земельное законодательство в равной мере пользуется и понятиями "рациональное использование земли", "охрана земель", и более общим понятием "рациональное использование и охрана земли". Понятия "рациональное использование земли" и "охрана земли" по существу различны и на первый взгляд самостоятельны. Но в процессе использования земли они неизбежно сливаются в более общее понятие, в единую категорию "рациональное использование и охрана земель". Немало внимания уделяется нормам, регулирующим вопросы обеспечения, сохранения и повышения плодородия почв, предотвращения их разрушения, истощения и загрязнения, т.е. охраны земель не только в качестве средства производства, но и в качестве пространственно-производственного базиса.

В процессе использования земель ухудшается состояние не только земель, но и других объектов природы (например, атмосферного воздуха, лесов, недр, растительного и животного мира и т.д.). Поэтому при обеспечении правовой охраны земель уделяется немалое внимание охране объектов окружающей природной среды в целом.

Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования - одна из основных обязанностей землепользователя. Земельное право предусматривает предоставление земельного участка исключительно для определенного целевого использования. При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.

Использование земельного участка не по целевому назначению, порча земель являются составами правонарушений и влекут применение мер юридической ответственности. Соответствующая статья Гражданского кодекса РФ устанавливает возможность применения к виновному мер гражданско-правовой ответственности в виде изъятия земельного участка. Последнее может быть осуществлено только по решению суда.

Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление в суд направляется по правилам, установленным Земельным кодексом РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Земельный участок согласно ст. 286 ГК РФ может быть изъят ввиду его ненадлежащего использования. Предварительно перед изъятием орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать такое решение, обязан заблаговременно предупредить собственников участков о допущенных нарушениях.

Порядок обязательного заблаговременного уведомления собственника о допущенных нарушениях устанавливается земельным законодательством. Примечательно, что ЗК РФ практически никак не решает этих вопросов. Так, он предусматривает (ст. 54 ЗК РФ), что изъятие земельных участков ввиду их ненадлежащего использования осуществляется путем обращения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления в суд с иском о прекращении соответствующего права (кроме права собственности) в порядке искового производства. Более того, по вопросу установления в целом порядка принудительного изъятия земельного участка у собственника ЗК РФ делает отсылку к гражданскому законодательству (ст. 44 ЗК РФ).

Следует отметить, что способ прекращения права собственности, предусмотренный п. п. 2 и 3 ст. 286 ГК РФ, в известной степени противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в судебном порядке. Вопреки данному принципу комментируемая статья допускает возможность осуществления изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем издания соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение. Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что положения данной статьи ГК РФ в части принятия решения органом государственной власти (не являющегося судебным органом) или органом местного самоуправления об изъятии земельного участка у его собственника не подлежат применению.