5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками PDF Печать
Аграрное право - А.Г. Нецветаев Земельное право

Как уже отмечалось, общие начала регулирования оборо­та земельных участков определяются в гражданском законода­тельстве, а особенности - в земельном. Не раз упоминавшаяся ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным за­конодательством. В то же время, в ЗК РФ есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, до­говоров купли-продажи, аренды земельных участков.

Показательным примером дополнения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот земельных участков яв­ляется ст. 31 Федерального закона от 15.04.98 г. (в ред. от 02.11.04 г.) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которой оборот садовых, ого­родных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст. 29 этого Закона предусмотрено, что сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение зе­мельных и иных прав. Сделки с садовыми, огородными и дачны­ми земельными участками регулируются указанным Законом, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об ох­ране окружающей природной среды, градостроительным, вод­ным, лесным и иным законодательством.

Статья 30 названного Закона определяет права садово­дов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками. Так, собст­венники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду или срочное пользование, обменять, заключить договор ренты ли­бо договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Садовые, огородные и дачные участки, находящиеся в собственности гра­ждан, наследуются по закону или завещанию.

Если садовые, огородные и дачные земельные участки находятся в общей совместной собственности супругов, они могут быть разделены между ними. Однако земельные участ­ки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

В случае если садовые, огородные и дачные земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, их можно передать в аренду, сроч­ное пользование, обменять, приватизировать, а также доб­ровольно отказаться от них. Законодательно закреплено право наследования садовых, огородных и дачных земель­ных участков, предоставленных гражданам на праве пожиз­ненно наследуемого владения, причем такие участки насле­дуются по закону.

 

Купля-продажа земельных участков

Купля-продажа земельных участков является наиболее рас­пространенной гражданско-правовой сделкой, посредством кото­рой обеспечивается оборот земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка прода­вец обязуется передать, в собственность покупателя земель­ный участок, а покупатель обязуется своевременно внести оп­ределенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок. К продаже земли применяются пра­вила, предусмотренные § 7 гл. 30 ГК РФ постольку, поскольку иное не установлено земельным законодательством.

Гражданское законодательство РФ требует четко опре­делить предмет договора купли-продажи недвижимости. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий пе­редаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). В договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать: его местоположение (адрес) и размер; категорию земли и целевое назначение участка; цели дальнейшего использования; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон; кадастровую, а в случае ее отсутствия - нормативную, стои­мость земельного участка.

При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и ре­жим использования земель.

При наличии тех или иных споров по земельному участ­ку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), нахождении участка под арестом (запрещением) совершение сделки по его купле-продаже так­же невозможно.

Купля-продажа земельного участка, обремененного за­логом, возможна при получении согласия на то залогодержа­теля, если иное не установлено договором об ипотеке земель­ного участка.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи мо­гут быть только земельные участки, прошедшие государст­венный кадастровый учет. Продавец при заключении догово­ра купли-продажи обязан предоставить покупателю имею­щуюся у него информацию об обременениях земельного уча­стка и ограничениях его использования.

Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и покупате­лем или уполномоченными ими лицами.

Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору за­конодательно закреплен только один способ его заключения -путем составления единого документа, выражающего содер­жание сделки.

Приказом Роскомзема от 02.06.93 г. № 1-16/770 был ут­вержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого составляются конкретные догово­ры купли-продажи.

Ныне утративший силу Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196-I «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индиви­дуального жилищного строительства» предусматривал, что до­говор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит но­тариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако ст. 550 ГК РФ не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы.

В силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» требования о нотариальной форме договора купли-продажи недвижимости сохраняли силу до введения в действие Федерального закона от 21.12.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». После введения в действие указанного федерального закона, т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении дого­воров купли-продажи земельных участков формально отпала, однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение договоров производится в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-I, ГК РФ и другими нормативными право­выми актами. Государственная регистрация купчей произво­дится соответствующими органами юстиции в порядке, пре­дусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 555 ГК РФ рассматривает цену в договоре купли-продажи земельного участка одним из его существенных ус­ловий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.

Законодательство Российской Федерации предусматри­вает несколько способов определения цены земельного участ­ка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны   руководствуются   средней   рыночной   стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве цены за зе­мельный участок, согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ, сторонами может быть принята также кадастровая стоимость земельного участ­ка (нормативная цена земли).

При необходимости стороны могут прибегнуть к помо­щи профессиональных оценщиков - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оце­ночную деятельность в РФ в соответствии с Федеральным за­коном от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписании сторонами соответствующего до­кумента о передаче. Уклонение одной из сторон от подписа­ния документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В роли продавца и покупа­теля могут выступать любые субъекты права, но участие неко­торых из них в сделках по купле-продаже и связано с опреде­ленными ограничениями. Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распо­ряжаться ими. Продажа земельных участков такими органи­зациями (государственными или муниципальными унитар­ными предприятиями, казенными предприятиями) осуществ­ляется только с согласия собственника земли (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено пись­менно, а средства, полученные в результате реализации зе­мельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Совершение сделок по купле-продаже земельных участ­ков, находящихся в собственности организаций, как правило, требует особого порядка принятия соответствующих реше­ний при условии, что в соответствии с требованиями специ­альных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки, подпадают под катего­рию крупных.

Анализ законодательства, регулирующего оборот зе­мельных участков, позволяет выделить следующие права и обязанности участников сделки купли-продажи земельных участков.

Продавец обязан:

  • передать земельный участок в собственность покупателя;
  • передать земельный участок в качественном состоянии;
  • передать земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением);
  • передать земельный участок свободным от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных в до­говоре);
  • предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок (сервитут, право зало­га, право аренды и т.д.);
  • предупредить покупателя о всех известных ему недос­татках земельного участка до заключения договора;
  • не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;
  • не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка покупа­телю в собственность;
  • возместить убытки покупателю, связанные с ненадлежа­щим исполнением договора (в случае передачи покупа­телю земельного участка, не соответствующего условиям договора, и т.п.);
  • иные   обязанности,   предусмотренные  договором  купли-продажи и законодательством.

Продавец вправе:

  • требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) земельного участка;
  • сохранить за собой право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимо­стью, принадлежащей ему на праве собственности, и кото­рая не подлежит передаче в собственность покупателя;
  • иметь иные права, предусмотренные договором или за­конодательством.

Покупатель обязан:

  • принять земельный участок;
  • своевременно уплатить оговоренную сторонами денеж­ную сумму (цену) земельного участка;
  • не уклоняться от государственной регистрации договорапод страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;
  • не уклоняться от подписания передаточного акта или другого документа о передаче земельного участка поку­пателю в собственность;
  • предоставить продавцу право пользования той частью земельного   участка,   которая   занята   недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необходима для ее исполь­зования;
  • иные обязанности, предусмотренные договором или за­конодательством.

Покупатель вправе:

  • требовать предоставления земельного участка в собст­венность по договору купли-продажи;
  • требовать предоставления земельного участка, соответст­вующего условиям договора;
  • требовать уменьшения цены земельного участка и воз­мещения убытков в случае передачи участка, не соответ­ствующего условиям договора;
  • требовать передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц;
  • иные права, предусмотренные договором или законода­тельством.

Гражданское законодательство предусматривает условия, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. К ним, в частности, относятся:

  • несоблюдение формы договора продажи недвижимости;
  • отсутствие данных о предмете договора;
  • отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости и др.

Недействительным будет также признан договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок, ограниченный в обороте.

Общие условия недействительности сделок установлены в § 2 гл. 9 ГК РФ, специальные условия недействительности договора купли-продажи земельного участка закреплены в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. Являются недействительными следующие ус­ловия договора купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, пере­дачу земельного участка в аренду, совершение иных сде­лок с землей;
  • ограничивающие   ответственность   продавца   в   случае предъявления прав на земельные участки третьими ли­цами.

Вышеуказанные требования применяются также и к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом за­ведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних зе­мельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая мо­жет оказать влияние на решение покупателя о покупке данно­го земельного участка и требования о предоставлении кото­рой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора куп­ли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Особенности купли-продажи земельных участков из зе­мель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ст. 8 Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-ФЗ «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения», и заключаются в следующем.

При продаже земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Феде­рации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государ­ственной власти субъекта Российской Федерации или в случа­ях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направля­ется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в слу­чаях, установленных законом субъекта Российской Федера­ции, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления из­вещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извеще­нии цены. Течение указанного срока начинается со дня по­ступления извещения в высший исполнительный орган госу­дарственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Феде­рации, в муниципальное образование.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее за­явленной цены или с изменением других существенных усло­вий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящим Законом.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Фе­дерации или муниципальное образование имеет право в те­чение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.