ТЕМА 5. Правовое регулирование сделок с земельными участками 5.1. Общие правила совершения сделок с земельными участками PDF Печать
Аграрное право - А.Г. Нецветаев Земельное право

 

Совершение сделок с земельными участками регулиру­ется гражданским законодательством с учетом правил земель­ного, лесного, водного и иного специального законодательст­ва РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается зе­мельным законодательством.

Сделки являются одним из первых оснований возникно­вения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юри­дических лиц, направленные на установление, измене­ние или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существуют различные классификации гражданско-правовых сделок1;2.

Так, в зависимости от количества участников (сторон) сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и много­сторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (например, завещание). В отличие от односторонней, в дву-или многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъ­явление двух или более лиц, причем воля сторон должна сов­падать, в противном случае сделка не будет считаться заклю­ченной. Например, если продавец предлагает приобрести зе­мельный участок за цену, не устраивающую покупателя, воз­никает разногласие и, соответственно, такой договор не будет заключен.

Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры). Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды зе­мельного участка арендодатель обязан передать земельный уча­сток во владение и пользование арендатору, но и вправе за это требовать уплаты последним соответствующей арендной платы.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных дого­воров, обязанность совершить то или иное имущественное пре­доставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, на осно­вании завещания и договора дарения земельный участок переда­ется в собственность безвозмездно.

Статья 129 (п. 1) ГК РФ содержит определение понятия оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или перехо­дить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подра­зумевается возможность отчуждения объекта по договору ку­пли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме на­следования или реорганизации юридического лица)1.

Оборот земельных участков - это переход земельных уча­стков от одного лица к другому посредством заключения до­говоров и иных сделок, осуществляемый в соответствии с гра­жданским и земельным законодательством1.

Как уже упоминалось в разделе 4.2., земельное законода­тельство выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из обо­рота, не могут предоставляться в частную собственность и, соот­ветственно, быть объектами сделок, предусмотренных граждан­ским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из обо­рота считаются земельные участки, занятые находящимися в фе­деральной собственности следующими объектами: государствен­ными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых разме­щены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Россий­ской Федерации, другие войска, воинские формирования и орга­ны; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще­ны военные суды и др.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В слу­чаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сдел­ки с такими участками могут совершаться при соблюдении опре­деленных условий. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется полу­чение согласия на это залогодержателя.

Субъектами (участниками) сделок с земельными участ­ками выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

Гражданин для совершения сделок с земельными участ­ками должен быть полностью дееспособным. В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими права­ми, право совершать любые сделки, не противоречащие зако­нодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных гражданами сделок (ст. ст. 17 и 18 ГК РФ). Граж­данской правоспособностью обладают все граждане без ис­ключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.

ГК РФ определяет дееспособность как способность граж­данина своими действиями приобретать и осуществлять гра­жданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспо­собности, дееспособностью обладают не все граждане, по­скольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующе­го возраста не все способны к юридически значимому поведе­нию. По общему правилу, установленному ст. 21 ГК РФ, граж­данская дееспособность возникает в полном объеме с наступ­лением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцати­летнего возраста.

Юридические лица вправе совершать сделки с земель­ными участками в соответствии со своей правоспособностью. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учреди­тельными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его единолич­ный исполнительный орган кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, при­нимаются общим собранием участников хозяйственного об­щества или советом директоров.

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Россий­ской Федерации», органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридиче­ским лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном по­рядке, а также совершать с имуществом, находящимся в му­ниципальной собственности, иные сделки, определять в дого­ворах и соглашениях условия использования приватизируе­мых или передаваемых в пользование объектов.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации1.

В соответствии с нормами гражданского законодательства все сделки с недвижимостью (в том числе и с земельными участ­ками) совершаются в письменной форме путем составления од­ного документа, выражающего содержание сделки и подписанно­го непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, на основе доверенности) (ст. 160,550, ч. 2 ст. 434, ч. 2 ст. 339 ГК РФ и др.).

Договор, предметом которого является земельный уча­сток, должен содержать:

  • наименование сторон (если это граждане - фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные; ес­ли это юридическое лицо - его наименование, банков­ские реквизиты, юридический адрес и т.п.);
  • предмет сделки (описание земельного участка, его право­вой режим, в т.ч кадастровый номер, место нахождения (адресные ориентиры), площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);
  • указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположен­ных на нем объектов недвижимости);
  • указание на отсутствие или наличие обременений зе­мельного участка правами третьих лиц (таких, как залог, аренда, сервитут и др.);
  • основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок и расположенное на нем иное недвижи­мое имущество (покупка, наследование, мена и др.);
  • дату передачи права на земельный участок (если это до­говор, результатом совершения которого является пере­дача   земельного   участка   в   собственность,   -   купля-продажа, мена, дарение);
  • цену сделки (если договор возмездный);
  • срок действия договора (если по этому договору предостав­ляется право пользования земельным участком, - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделка с земельным уча­стком считается заключенной с момента государственной регист­рации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним». Аналогичная норма содержится в ст. 26 (п. 1) Земельного кодекса РФ.

В то же время, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры арен­ды земельного участка, субаренды земельного участка, без­возмездного срочного пользования земельным участком, за­ключенные на срок менее чем один год, не подлежат государ­ственной регистрации, за исключением случаев, установлен­ных федеральными законами.

Государственная регистрация представляет собой осо­бый юридический акт, на основании и с момента совер­шения которого за гражданами и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, огра­ничение (обременение), переход или прекращение прав на землю. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав (сервитут, ипотека), их возникновение, переход и пре­кращение. Сделка считается зарегистрированной и, со­ответственно, имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный ре­естр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (бо­лее подробно данный вопрос рассматривается в главе 6. на­стоящего пособия).

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удосто­верение сделок обязательно только в случаях, когда нотари­альная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Общие требования к форме гражданско-правовых сде­лок предусмотрены нормами части второй ГК РФ примени­тельно к определенному виду сделок. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приво­дит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть призна­ны недействительными по основаниям, предусмотренным граж­данским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ни­чтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.

Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к наруше­нию экологических, санитарных, противопожарных, агротех­нических, градостроительных и иных установленных требо­ваний (норм, правил, нормативов) или к невозможности со­блюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.

Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного со­глашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст. 179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует ука­зание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют дан­ные, позволяющие определить земельный участок, подлежа­щий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также при­знаются недействительными (например, несоблюдение пись­менной формы договора, требований государственной реги­страции). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); сделки, совер­шаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ) и др.

Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совер­шенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.