3.4. Правовой режим земель PDF Печать
Аграрное право - А.Г. Нецветаев Земельное право


Уяснение понятия «правовой режим земель» является необходимым для выявления сути земельного права как регу­лятора земельных отношений, поскольку именно через дан­ное понятие отражается особый характер регулирования об­щественных отношений, возникающих по поводу земли.

В науке земельного права под правовым режимом земель понимается совокупность правовых норм, определяющих сущ­ность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, управления в сфере охраны и использова­ния земель, правовой охраны земель, а также мер юридической ответственности за земельные правонарушения1.

В практическом смысле правовой режим земель можно определить как установленный в законодательстве порядок их охраны и использования.

Понятие «правового режима земель» применимо как ко всем землям Российской Федерации (общий правовой режим земель), для отдельных категорий и видов земель (особый пра­вовой режим) и для конкретных, индивидуально определен­ных земельных участков.

Объектом общего правового режима являются все земли Российской Федерации и он означает определенный режим законности и правопорядка, т.е. земельный правопорядок2. Например, согласно первому принципу земельного законода­тельства, закрепленному в ст. 1 (п. 1) Земельного кодекса РФ, все земли, вне зависимости от целевого предназначения, фор­мы собственности, вида разрешенного использования, ведом­ственной принадлежности рассматриваются как основа жизни и деятельности человека, природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Данный принцип нашел развитие в ст. 12 ЗК РФ, в соответствии с которой ис­пользование земель должно осуществляться способами, обес­печивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Объектом особого правового режима являются земли опре­деленной категории или вида земель: земли сельскохозяйст­венного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, обороны, безопасности и иного назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Деление земель по целевому назначению на категории является принципом земельного законодательства (пп. 8, п. 1, ст. 1 ЗК РФ), означающим, что правовой режим земель опре­деляется исходя из их принадлежности к той или иной кате­гории и разрешенного использования в соответствии с зони­рованием территорий и требованиями законодательства. Аналогичная норма содержится в ст. 7 (п. 2) ЗК РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавли­ваются федеральными законами и требованиями специаль­ных федеральных законов.

Понятие «правовой режим земель определенной катего­рии» дает возможность определить порядок охраны и использо­вания конкретной категории земель, возможность использования земель на основании различных титулов (постоянное (бессроч­ное) пользование, безвозмездное временное пользование, аренда и др.), особенности осуществления различных управленческих функций в отношении соответствующей категории земель и т.д.1

Необходимо отметить, что 21 декабря 2004 года Государ­ственной Думой принят Федеральный закон № 172-ФЗ «О пе­реводе земель или земельных участков из одной категории в другую», регулирующий отношения, возникающие в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких зе­мель из одной категории в другую.

Средством уточнения и детализации правового режима определенной категории земель служит зонирование терри­тории (территориальное зонирование), предусмотренное зе­мельным и градостроительным законодательством РФ. Зони­рование территорий в России представляет собой дополни­тельный по отношению к подразделению земель на категории способ регулирования использования земель, как правило, в пределах отдельных категорий.

В соответствии со ст. 83 (п. 2) Земельного кодекса РФ, поря­док использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в преде­лах его административных границ делится на территориальные зоны, причем документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного само­управления (правилами землепользования и застройки).

Статья 85 Земельного кодекса РФ определяет, что в со­став земель поселений в соответствии с градостроительными регламентами могут входить следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; ин­женерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назна­чения; военных объектов; иные территориальные зоны.

Ныне утративший силу Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. (ст. 1) определял территориальное зонирова­ние как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определе­нием видов градостроительного использования установлен­ных зон и ограничений на их использование. Действующий Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ вместо понятия «территориальное зонирование» использует термин «градостроительное зонирование», означающий зо­нирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градо­строительных регламентов. Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градострои­тельные регламенты.

Зонирование как метод регулирования использования земель впервые был применен в США. В начале двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту со­оружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безо­пасности населения. Ордонансы по зонированию, как прави­ло, определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применитель­но к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, вы­соты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требова­ниями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки.

Зонирование применяется также в отношении земель особо охраняемых природных территорий, например нацио­нальных природных парков. В соответствии со ст. 15 Феде­рального закона от 14.03.95 г. № 33-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.), на территориях национальных парков устанавливается диффе­ренцированный режим особой охраны с учетом их природ­ных, историко-культурных и иных особенностей. На их тер­риториях могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе: заповедная, особо охраняемая, познаватель­ного туризма, рекреационная, охраны историко-культурных объектов, обслуживания посетителей и др.

Выделяют также экологическое зонирование, которое предусмотрено Федеральным законом от 01.05.99 г. № 94-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.) «Об охране озера Байкал».

Элементом понятия «правовой режим земель» является и разрешенное использование земельного участка, однако оно применимо для тех категорий земель, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование1. В действую­щем законодательстве не дается определения понятия «раз­решенное использование». В то же время, оно крайне важно для лица, непосредственного использующего земельный уча­сток. Когда на основании территориального зонирования оп­ределены виды разрешенного использования, то лицо, ипользующее земельный участок, вправе выбрать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнитель­ный разрешений и согласований.

В науке земельного права выделяют «смешанный зе­мельно-правовой режим»1. Это обусловлено тем, что земли одного целевого назначения могут находиться в составе зе­мель другого назначения. Так, в состав земель поселений мо­гут входить земельные участки иного целевого назначения, например - сельскохозяйственного использования.

Контрольные вопросы

1.  Дайте определение земельного правоотношения.

2.  Как классифицируются  земельные правоотношения  в зависимости от содержания правоотношения?

3.  Назовите субъектов земельных правоотношений.

4.  Что   является   непосредственным   объектом   земельных правоотношений?

5.  Что понимают под правовым режимом земель?