Земля — важнейший для человека объект материального мира. Не будь земли — не было бы человечества со всеми его проблемами.

Человеческий гений изобретает невиданные ранее средства, которые устаревают, на их смену придут более совершенные, ко­торые тоже будут морально устаревать и заменяться новыми изобретениями. Однако всегда самым гениальным явлением будет земля, и ее морально не состарит никакой промежуток времени. Никакой иной объект материального мира никогда не заменит человечеству землю.

Земля является предметом регулирования значительного чис­ла отраслей российского права: конституционного — при опре­делении на ней государственных границ; административного — при разграничении территорий между субъектами РФ; граждан­ского — при совершении сделок с земельными участками; се­мейного — при решении споров о разделе собственности суп­ругов; финансового — при земельном налогообложении; аграр­ного — при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур и т.д. Однако еще в XIX в. юридическая мысль России пришла к выводу, что земельное право должно быть самостоятельной от­раслью права¹.

В каждой из перечисленных отраслей предметом правового регулирования выступают различные аспекты земельных отно­шений: пространственно-базисные, имущественные, земельно-производительные и т.д. Для земельного же права как само­стоятельной отрасли права специфичным является экономиче­ский характер земельных отношений, т:е. использование земли в хозяйственных целях. В связи с этим главные элементы зе­мельно-правового регулирования — это подразделение всего земельного фонда на определенные категории земель и сочета­ние единого правового режима земельного фонда с правовым режимом этих категорий.

Такое построение земельно-правового регулирования в рос­сийском земельном праве обусловлено тем, что оно осуществля­ется с учетом объективно существующих свойств и особенно­стей земель. Эти свойства настолько многообразны, что их не­обходимо типизировать в правовом плане. Типизация земель осуществлена по категориям: земли сельскохозяйственного на­значения, земли специального назначения, земли поселений и др. Данная типизация построена по принципу основного целевого назначения и предполагает, что в каждой из категорий земель­ных участков могут находиться земли иного целевого назначе­ния. Например, в категории земель сельскохозяйственного назна­чения могут быть земельные участки, имеющие режим специаль­ного, несельскохозяйственного назначения (дороги, земли под сооружениями энергетики, связи и др.), а в категории земель специального назначения — земли для сельскохозяйственного использования (служебные земельные наделы).

Особенности земельно-правового регулирования и выделение в силу этого земельного права в особую отрасль российского права обусловлены и другими свойствами земель.

Земля представляет собой единственное место обитания всех человеческих поколений, каждое из которых, уходя в небытие, ос­тавляет потомкам последствия своей жизнедеятельности¹. Эти последствия накапливаются и ложатся бременем на будущие поколения людей. Поэтому в Конституции РФ закреплено, что земля используется и охраняется в России как основа жизни и деятельности ее народов (п. 1 ст. 9), свобода ее использования подлежит ограничению, если возникает опасность ущерба окру­жающей среде (п. 2 ст. 36), а поэтому в земельном законодатель­стве никогда не предусматривались и не предусматриваются сроки давности для защиты нарушенных земельных прав, как это имеет место при защите нарушенных гражданских прав.

Земля представляет собой недвижимость. Переместить мож­но лишь часть почвы и грунта. В частности, в период Великой Отечественной войны 1941—1945 гг. немецкие оккупанты вы­возили из России в Германию эшелоны ценного почвенного слоя земли, который впоследствии пришлось восстанавливать. В силу этого свойства земли в сферу земельно-правового регулирова­ния включены отношения, которых нет в предмете ни одной отрасли российского права, — отношения по землеустройству, выражающиеся в установлении границ землепользования на местности, упорядочении землепользования и т.д.

Правовой режим землеустройства специфичен как по факти­ческому, так и по правовому содержанию, поэтому он выделен в особый институт российского земельного права.

Земля, обладая свойством территории, пространственного ба­зиса для размещения объектов, одновременно является простран­ственным базисом для природных объектов: лесов, вод, раститель­ности и др. При этом она — часть окружающей среды, и отно­шения по землепользованию подпадают под действие эколого-правового режима. Грань перехода от земельно-право­вого регулирования к эколого-правовому и другим формам ре­гулирования весьма относительна и может быть определена только при решении конкретной правовой задачи. Поэтому сту­дент должен уметь выявить и отграничить пределы земельно-правового регулирования от эколого-правового, гражданско-пра­вового и других форм регулирования.

Будучи частью природы, земля, как и другие природные объек­ты, обладает биопотенциалом в виде плодородия почв, представ­ляющего собой бесценное достояние. Поэтому практически все нормы земельного права пронизывает обязанность землепользо­вателей и собственников земель сохранять и повышать почвен­ное плодородие своих земельных участков. Бесценность биопо­тенциала земли не может быть выражена никакой денежной оценкой, поэтому земельный учет осуществляется по особой государственной системе земельного кадастра, учитывающего как специфику земель, так и их ценность.

Кадастровый учет особо необходим в связи с устойчивой при­родной неоднородностью земель. Например, только на террито­рии Нижегородской области имеется свыше 20 почвенных раз­ностей, а в Московской области разность почв составляет десят­ки баллов даже в соседних севооборотах.

Поскольку общие земельно-правовые правила дифференциру­ются применительно к особенностям земель, объединенных в пре­дусмотренные законом категории земель, земельно-правовое за­конодательство подразделено на Общую и Особенную части.

Земельные угодья в результате их хозяйственной эксплуата­ции подвержены негативным изменениям: эрозии, засолению, за-кислению, заболачиванию, зарастанию сорняками и т.д. Поэто­му правила охраны земель являются в земельном праве всеоб­щими в отличие, например, от гражданского права, которое распространяет такие правила на узкий круг объектов (жилые дома и др.).

Охрану земель обеспечивает специальная государственная служба земельного контроля, обладающая существенными права­ми: беспрепятственного посещения землепользования, проверки порядка соблюдения земельного законодательства, привлечения к ответственности лиц, виновных в его нарушении, изъятия по суду земельных участков, используемых нерационально и не в соответ­ствии с их целевым назначением.

Наконец, особенность земли заключается в ее пространствен­ной ограниченности, которая находит отражение в одном из глав­ных принципов земельного права (и не только российского) — принципе рационального использования земли, означающем эко­номное расходование территории под размещение тех или иных объектов, а также сохранение и повышение плодородия почв в целях экономии производительной силы земли, ее биопотенциа­ла. Требования рационального использования земли распростра­няются на все земельные участки, независимо от целевого на­значения и форм собственности.

Изложенное представляет собой основные элементы концеп­ции учебного курса «Земельное право России». Настоящий учеб­ник является по существу первым в условиях реформы россий­ского земельного законодательства учебником по данному кур­су. Вместе с тем в нем излагаются основные положения теории земельного права, содержащиеся в предыдущих учебниках и монографиях автора¹. Начатое в данном курсе изучение студен­тами земельных правоотношений будет продолжено в курсах «Экологическое право» (с учетом охраны земли как неотъемле­мой части окружающей среды) и «Аграрное право» (где специ­альное внимание будет уделено порядку хозяйственной эксплу­атации земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии с Государственным образовательным стандар­том учебник представляет собой системное изложение основ правовых знаний по Kypсy «Земельное право».

Содержание учебника, так же как и законодательство, разде­лено на Общую и Особенную части. Общая часть включает ос­новополагающие институты земельного права, нормы которых распространяются на правовой режим всех категорий земель. Особенная часть учебника содержит материал, освещающий специфику правового режима отдельных категорий земель.

«Ключом» к овладению знаниями по земельному праву является уяснение студентом первой темы учебника, которая определяет предмет земельного права и отграничивает его от предметов дру­гих отраслей права, смежных с земельным. Неясности в этом воп­росе не позволят студенту правильно воспринимать учебный мате­риал. Так, отождествление арендных земельных отношений с тру­довыми отношениями землевладельцев на полях приведет к неправильной правовой квалификации этих отношений, а значит, и к ошибкам в правоприменительной практике.

При изучении данной темы целесообразно рассмотреть кон­кретные ситуации, определяя моменты начала земельно-правово­го регулирования и его пределы: например, правильно определить место гражданских и земельных правоотношений при купле-продаже жилых домов и строений, приобретении по сделкам плодово-ягодных насаждений и урожая на корню, возмещении убытков при самовольном занятии земельных участков и т.п.

Студенты должны правильно разграничивать отрасль земель­ного права и отрасль земельного законодательства: первое по­нятие шире второго, так как включает наряду с нормами земель­ного законодательства также и подзаконные акты земельного права.

Любой объект исследования изучается в динамике (возникно­вение, развитие, состояние на данный момент и возможные изме­нения в будущем), что предполагает обязательный исторический анализ. Ему посвящена тема «История земельного права». В ней автор попытался восполнить значительный пробел в земельно-пра­вовой литературе по истории земельных отношений России как дореволюционного, так и послереволюционного периода.

С целью наиболее успешного овладения материалом учебни­ка необходимо параллельное изучение соответствующих земель­но-правовых норм.

В учебнике не дублируется содержание других дисциплин (гражданского права, административного права, муниципального права и др.). Предполагается, что студент знаком с соответству­ющими курсами. Например, он должен хорошо знать положения гражданского права о собственности и правовом регулировании ее отношений, поскольку без этих знаний ему не освоить важнейших положений одного из главных институтов российского земельного права. При изучении учебника нужно вспомнить и основные поло­жения теории права и общетеоретические категории: понятие пра­воотношений, юридических фактов, на основании которых они складываются, правовых норм и институтов права и др.

Наряду с общетеоретическими положениями в теории земель­ного права имеются специфические теоретические конструкции, к числу которых необходимо прежде всего отнести теоретико-прикладное понятие «правовой режим земель», вызывающее, как показывает опыт, наибольшие трудности в понимании этой кон­струкции студентами. Изучая эту конструкцию следует помнить, что в каждом ее элементе отражаются особенности земли как объекта правовых отношений.. В частности, земля неподвижна, а поэтому к ней применяется термин «режим» (порядок) исполь­зования; действия с землей должны находиться под постоянным контролем государства, а значит, обязательным субъектом пра­вового режима земель является уполномоченный государством орган по осуществлению контроля и регулирования земель; субъектом земельных правоотношений —  только определенный законом круг лиц, а поэтому субъектный состав — это обязатель­ный элемент правовой конструкции «правовой режим земель» и т.д.

Особенности земли как объекта правовых отношений влия­ют и на особенности земельных отношений, формируя особую структуру. В частности, нужно иметь в виду, что в предмет зе­мельного права входят и управленческие (административные) отношения, и имущественные, и финансовые (плата за землю), специфику которых определяют особенности предмета регули­рования — земли.

Для уяснения правового регулирования земельных отношений необходимо руководствоваться полученными знаниями по экономической теории, которые дают представление о механиз­ме действия объективных экономических законов. Эти знания необходимы в связи с тем, что правовое регулирование не может осуществляться в ущерб действию объективных экономи­ческих законов или вопреки им. В силу этого в земельно-пра­в'овом механизме регулирования земельных отношений студент должен уметь увидеть и понять действие объективных экономи­ческих законов. Например, в Законе о плате за землю использу­ется стимулирование землепользователей и собственников зе­мель, с одной стороны, приобретать земли не больше того, что они могут содержать и обрабатывать, а с другой — использовать землю максимально эффективно, поскольку в противном случае землепользование и собственность на .землю будут экономиче­ски невыгодны, и материальным бременем лягут на этих лиц.

Не меньшее значение для усвоения курса имеет понимание студентами особенностей современной обстановки, что позволит им понять содержание принятых в последнее время законода­тельных актов. Для этих целей обучаемым целесообразно зна­комиться с информацией в научной и периодической печати; следить за развитием событий в сфере земельно-правового ре­гулирования.

Желая студентам успешного усвоения курса «Земельное право России», автор просит все замечания и предложения по совершен­ствованию данного учебника присылать ему. Он примет их с боль­шой благодарностью. Настоящий учебник впервые написан на базе нового Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».